以人为本 以理服人 钦州小区外围“圈地”收费引发争议的调查
本报记者 梁生 实习生 顾俊杰陈雪怡
外围停车场实行收费管理
展销大棚占用了外围停车场
进出方便、有序通行是业主的向往
小区外围停车区域
开发商张贴的公告
近年来，小区停车收费的问题，一直是不少业主关注的热点。近期，钦州市恒祥豪苑小区的物业公司对小区外围商铺停车区域进行收费管理，对于这种管理，恒祥豪苑小区的业主表示难以理解，觉得小区外围商铺停车区域是公共区域，物业没有权利进行收费，况且一直以来外围停车区域都是免费停车的。有些业主由于强烈不满，甚至拆除收费亭栏杆，以示对抗。对于小区外围商铺停车区域进行收费管理，物业公司则表示他们是按照服务合同协议进行管理的，具有合法性。但对于物业的做法，开发商则表示他们并未将相关事项移交给物业来进行管理，他们并不认同物业的这种行为。大家都各持己见，面对这样的局面，相关部门建议大家走司法途径解决。为了表述业主心声和物业、开商的意见，让事情的条理变得更加明朗，记者于近期进行调查采访。
“圈地"收费 业主群愤
一直以来，恒祥豪苑小区外围商铺停车区域都是免费开放，供小区业主停放车辆。4月29日上午，记者在恒祥豪苑小区看到，一处外围商铺停车区域搭建起了展销大棚，不断有商家陆陆续续地进驻，让原本比较安静的停车区域变得热闹起来。对此，不少业主表示难以理解，好好的一个停车场，怎么就变成一个市场了？于是，大家就聚在展销大棚旁边议论纷纷，希望能得到合理的说法。当时旁边一商家正在装修，由于展销大棚占用了通道，商家装修遗留的垃圾就堆积在一旁，无法运走。业主的议论声、商家进进出出的脚步声……所有的一切交织一起，让当天的氛围变得异常紧张，消费者不方便进到展销大棚来购物，装修垃圾不能及时运走，而业主们认为得不到合理的说法，僵持的局面导致需要相关部门工作人员来协调处理。
业主们认为，小区外围停车区域属于公共部分，平时是供业主停车和休闲娱乐的地方，它并非商业街，现在物业未经业主和开发商同意，就擅自将场地出租给他人使用来谋取利益，这种行为严重侵害了业主的公共利益。“一直以来外围停车区域都是免费停车的，平时大家都能自由停放车辆。"业主张先生告诉记者，今年3月份，小区外围停车区域突然摆放一张落款为“恒祥外围停车管理处"的公告，公告的内容主要是要求从3月27日起对外围停车区域实行收费，采取月卡制进行管理，收费标准是180元/月，但服务内容只是提供车辆停放，不提供车辆保管。这公告一摆出来，便引起众多业主的强烈不满，觉得这是乱收费，严重损害业主的公共利益，因此，许多业主都拒绝交停车费。由于业主的强烈反对，小区物业便调整收费标准，于4月16日在外围停车区域贴出一张落款为“恒祥豪苑外围停车场"的收费公告，此次收费价格调整为60元/月。
让业主疑惑的是，两次收费公告落款都不同，也没有加盖公章，更没有进行公示和出示收费依据，而且停车收费却不负责保管，那么物业收费的依据是什么？这是不是有乱收费的嫌疑？业主们认为，物业公司对小区的管理只是履行管理职责，如果物业想对小区外围停车区域实行收费管理，应该要征得业主和开发商的同意才可实行。对于外围停车区域要收费这件事，有些业主由于强烈不满，多次拆除收费亭的栏杆，以示对抗。5月，曾发生过两次因为业主停车在小区外围停车场不交管理费而引起的纠纷，当时保安向业主催交停车管理费，引起业主不满，导致车主将车堵在收费亭旁以示对抗，妨碍了停车秩序。
关于小区外围商铺停车区域要收费管理的问题，也有一些业主表示支持。有的业主说，小区外围商铺停车区域免费停车会引来外来车辆占用，侵害的是全体业主的公共利益，如果物业实行收费管理，则会有助于更好地管理小区，但是收费标准不宜过高，应该是业主能接受的范围内。
记者了解到，目前该小区业主正在进行筹备业主委员会，下一步将通过业委会维护小区业主的共同利益。
有理可据 物业淡定
小区外围商铺停车区域收费到底合不合理，恒祥豪苑小区物业公司的管理行为，是否有什么依据来作为支撑，业主提出的两份公告的落款不一致又该如何解释？就着这些问题，记者采访了恒祥豪苑小区物业公司相关负责人，以便进一步了解有关情况。
对于展销大棚临时占用场地一事，该负责人表示，商家是有一定手续的，他们已获得相关部门批准，也征得了他们物业公司的同意。对于前后两份公告落款不一致的情况，该负责人解释说是他们授权下属部门张贴的，都是他们公司的行为。早在2014年，他们曾对小区外围停车区域进行收费管理，后来为了方便大家才免费开放的。免费开放后，他们发现经常有外来车辆占用停车位，甚至乱停乱放，并出现停车区域路面破损的情况。当时已经有业主向他们物业公司投诉，希望他们加强这方面的管理，以维护小区业主的公共利益。之后，他们反复地想方案，然后才决定为了加强小区的管理，从今年开始对外围停车区域实行收费管理，同时，出于人文关怀，在过年期间，停车位免费对业主开放。
恒祥豪苑小区物业公司对小区外围停车区域进行收费，物业公司的收费依据是什么？物业公司负责人表示，他们是有合法手续的，他们向记者提供了一份《关于“恒祥豪苑"小区住宅物业服务收费的批复》钦市价格[2013]30号文件，记者看到该文件明确了相关收费标准，其中明确露天停车场停车位小车收费标准为60元/月。
该负责人还说，一开始他们根据市场调节价将收费标准定为180元/月，后来他们考虑到小区业主的经济承受力和市场物价，经过综合考虑，决定根据当初相关部门批复的文件，将小区外围停车区域的收费标准定为60元/月，他们觉得这个价格是在业主接受的合理区间。就这个问题，他们组织业主召开过两次协调会，在会上他们都就收费批文和公告对业主进行了解释。该负责人表示，自始至终，他们都是按照物业服务合同协议进行管理的，不管事态如何发展，他们都会积极配合相关部门处理此事。
未曾授权 开发商说
在整件事中，开发商持何种态度，有着什么样的说法，就着这些问题，记者接着采访了恒祥豪苑小区的开发商。对于恒祥豪苑小区物业公司对小区外围停车区域进行收费管理的做法，开发商的态度是否定，他们对小区物业的做法表示不满。开发商相关负责人介绍说，小区外围北面的停车场是在2017年开始建设完善的，直到现在相关工程款都没结算完，目前他们还没有对小区外围停车场进行验收，也没有将外围停车场移交给物业公司管理，更未授权任何管理公司将小区外围停车场投入收费使用。关于小区物业对小区外围停车区域进行收费管理的行为，开发商相关负责人表示无法赞同。开发商相关负责人表示，如果局面一直僵持不下，得不到合理完满解决的话，下一步他们将通过司法途径解决有关问题。
开发商相关负责人表示，期间他们发布过公告声明：小区外围停车场为小区公共区域，公司暂免费开放供业主停放车辆，如开放停车场在后期给业主带来不便，需要调整管理措施，公司或与委托管理单位会进行调整并将调整方案公示，以保证广大业主的合法权益。
对于开发商的态度和做法，不少业主是鼓掌赞同，觉得有开发商站在自己这一边，对于问题能合理解决很有信心。
权属明晰 方向明朗
在整件事中，业主与小区物业争执不下，难以有一个合理解决的方案，问题的关键点是该小区外围停车区域权属归谁所有，如果这个问题能清楚，事情的解决或许会有一个明朗的方向。就此，记者前往市住房和城乡建设局了解。市住房和城乡建设局相关工作人员表示，该小区外围商铺停车区域不属于“建筑物"，不存在可用于分摊的共有建筑面积，而是配套小区的公共部分。
根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主。
相关部门对该小区有关问题曾多次开展协调工作，但由于此事涉及民事合同纠纷，该局建议有关企业或业主通过司法途径解决。
在整件事中，物业公司的收费依据是否合法？就这个问题，记者进行调查了解。广西壮族自治区钦州市中级人民法院民事判决书（2019）桂07民终23号显示，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会作出《关于“恒祥豪苑"小区住宅物业服务费的批复》市桂价格（2007）122号文件仍然在实施，原钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会依据有效的指导性文件作出的《关于“恒祥豪苑"小区住宅物业服务费的批复》是合法有效的，物业公司收费标准仍按照钦市价格（2013）30号批复的规定执行。
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