在权责平衡中打造和谐小区钦州市住宅小区物业管理调查

钦州日报 2018-10-29 10:57 大字

本报记者肖鑫

随着经济社会和房地产业的蓬勃发展，专业化的物业管理模式在全市快速发展，成为商品房市场发展的重要组成部分。物业管理服务为广大消费者的生活提供方便的同时，也存在着一些比较突出的问题，直接影响到居住环境和生活质量。

近年来，物业管理引发的矛盾逐渐增多，给社会稳定造成了不良影响。业主、业委会、物业服务公司、开发商之间的关系变得越来越微妙，住宅小区物业管理的好坏，成为城镇居民关注的焦点问题。

拒缴费用，让物业前无去路

“整个小区到处都是垃圾，房屋装修也不关门，以前物业在还有人管，现在都没人管了。"家住鑫隆国际小区的黄女士说，自从小区的物业公司最近退出服务后，她就要自己打扫卫生了。即便这样，小区内还是垃圾遍地。“保安上个月还在，现在也已经走了。"让黄女士担心的还有小区安全问题。由于收不到物业费，广西新都物业服务公司于9月底正式退出鑫隆国际小区物业管理服务。

广西新都物业服务公司在《关于退出鑫隆国际小区物业管理服务的通告》中写道：由于近来市场物价不断上涨，物业费收费标准低（每平方米0.6元），部分业主拒绝交费，加上开发商自2014年7月单方违约收回小区停车场经营管理权、欠缴我司自入驻本小区以来的所有费用，导致小区物业服务多年亏损难以为继。特别是自2018年5月10日小区业主张贴公告叫全体业主不交费起，我公司就没有收到过一分费用（除11户业委会筹备组成员于8月份补缴外）。对此，我司决定于2018年9月20日正式退出小区物业管理服务工作……“收不到钱，业主又吵，做不下去了。"广西新都物业服务公司鑫隆国际小区物业服务处办事员梁女士表示，为了追讨业主和开发商的欠款，公司只留她一个人在这里收钱。尽管已经通告退出服务，但是新都物业实质上还控制着小区物业办公房、小区电动车充电系统等，而这也是他们追缴欠款的一个筹码。

记者了解到，鑫隆国际小区部分业主对新都物业服务不满由来已久，今年4月份的一次电梯停运事件更是将双方的矛盾升级到不可调和的状况。“小区之前虽然管理不是很好，但是也还将就吧，4月29日电梯突然被停电，我们自己凑钱去交，然后慢慢才知道物业早有预谋要走。"鑫隆国际小区业委会筹备组成员杨丹说，物业公司收费员收了费用不上交，有的业主不交物业费，物业也没有上门催缴；有的人交了物业费，门口灯不亮了，去年到现在都不帮修；电动车不见了，保安说不关他们事，新都物业经营不下去主要原因在于他们自己。

为了让小区管理得更好，杨丹与小区的几名业主一起筹划组建业主大会。从5月31日，钦南区南珠街道办事处出具的《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》在小区内张贴，告知全体业主组建业主大会相关事宜时起，直到10月12日，鑫隆国际小区组建业主大会、成立业委会的相关事宜还在缓慢推进中。

现在，鑫隆国际小区居民不得不面对着物业撤离、业主大会尚未成立、小区物业无人管理的困境。

倒逼服务，让物业后有“追兵"

在鑫隆国际小区的物业退出、业主筹备组建业主大会的时候，翰林福第小区也正在发生一场“物业去留"的博弈。“前期物业的法人已经换了好几次，开发商与现在的物业公司也存在纠纷，我们多次向物业和开发商提出移交小区物业的相关材料，但都没有移交。"翰林福第小区业委会主任黄文强表示，业主对现在的物业公司非常不满，业委会也正在招聘新的有实力的物业公司。

记者采访时，翰林福第物业公司于今年4月17日张贴的《公告》还在，公告对3月28日开发商在小区张贴的关于更换物业公司的通知给予澄清：翰林福第小区物业管理依旧由钦州市翰林福第物业管理有限公司进行管理，除小区地下车位需要到开发商处办理租赁业务外，小区其他各项业务工作照常开展，请各位业主切莫误信开发商关于更换物业公司及缴费公司更换公告内容。

尽管钦州市翰林福第物业管理有限公司目前还在开展物业服务，但是来自业委会和开发商的压力在一步步紧逼。黄文强告诉记者，今年3月，开发商来了一位叶姓负责人，对小区业委会更换物业公司十分支持。

今年6月份，小区业委会向物业公司递交了“整改公开函"，要求物业公司就水电巨额欠费、修复电缆、公开财务收支情况等事项进行整改。然而整改效果不好，达不到要求。8月份，小区业委会正式面向社会招聘物业服务公司。在招聘公告中，业委会直言“物业公司服务内容大打折扣"，各方面没有按要求管理，公司开支不透明，拖欠员工工资及巨额水费、滞纳金，对业主的投诉不理不睬，甚至打击报复，致业主身体受伤、车辆受损。“现在已经有物业公司报名，方案也做好了，国庆后约谈物业公司。"黄文强表示，业委会的工作很难做，自己的任期过后，不想再继续担任业委会成员。

权责平衡，矛盾销声匿迹

近年来，类似鑫隆国际、翰林福第这种业主与物业、开发商之间发生矛盾的情况越来越多，原因也是多方面的。如小区物业服务不规范、停车位只售不租、小区物业财务不公开等。钦州市大部分前期物业服务企业依附于开发商，重建设、重销售、轻管理、轻服务，给后期物业管理带来许多困难。

市住建委相关工作人员表示，小区的很多问题确实是需要开发建设单位、物业服务企业和全体业主共同的努力才能解决好。物业服务行业，是吸纳低收入劳动者最多的行业之一。对物业服务，既要各级各部门、街道社区、业主以及社会各界多方强化监督管理规范提升，也需要全社会给予大力扶持以促进其健康发展。物业服务企业和业主之间需要换位思考，相互理解与支持，相互促进。其中关键之处在于物业服务企业和全体业主能否明晰各自的权利和义务，按照《物业服务合同》的约定切实履行义务，很多时候各方都是重权利轻义务，而这往往也成为双方矛盾的导火索。

在处理矛盾的方法上，有些人选择走法律途径，有些人选择成立业主委员会，有些人则是用集体抗议、暴力闹事等方式。不少小区的业主首先想到的是解雇物业，成立业主委员会。然而，业主委员会也会出现“脱管"的情况，比如，将财政大权牢牢掌握在自己手中，不肯向业主公示；或者在任届期已满时，却拒绝换届等。

记者10月12日在钦南区住建局房管所采访时，正好遇到两位小区业主向主管部门提交《业主委员会正、副主任罢免报告》。这份报告称，该小区业委会成立不到一年，不仅不尽职，还拒听业主意见，不经召开业主大会便擅自选聘物业公司，严重侵害业主合法权益……经过半数的业主同意，签字表决罢免业委会主任、副主任。“经常有人来投诉物业纠纷，但很多事情我们解决不了，也不在我们的管辖范围。"钦南区住建局房管所黄所长表示，业主与物业发生的矛盾，在业主与业主委员会之间同样会发生，并非成立了业主委员会就万事大吉了。“对于发现物业服务企业或其他行为人存在违反相关法律法规行为的，可以向相关部门投诉举报，由相关部门依法调查处理。"市住建委相关工作人员说，例如乱收费问题可以报告物价部门，消防问题可以报告消防部门，电梯质量问题可以报告质量技术监督部门，噪音、大气、污水污染问题可以报告环保部门，乱搭建、改变规划用途的可以报告市政、规划等部门。

在市住建委相关工作人员看来，物业服务企业与小区业主之间，是平等的合同双方的民事关系，业主通过合同约定支付费用购买物业服务，物业公司则按照合同约定收取费用并提供服务。所以，合同的约定及切实履行十分关键，这就需要全体业主，尤其是业委会的详尽思考。合同不够完善的，可以通过业主大会修改完善。若合同其中一方未能履行合同义务的，另一方也可以按照合同约定的争议解决方式，通过法律途径（诉讼或仲裁）维护自己的合法权益。

三方配合，让管理提质增效

“怎么我的水改还没完成呢，钱我是已经交了的。"10月11日太阳城小区业主龙女士来到小区物业办公室咨询。由于她的房子之前是跟别的业主一起作为商铺出租，对于水改一事自己也没怎么上心，一直拖到现在才来办理。“小区水改一波三折，都是业委会一直在坚持推进，现在整个小区已基本做到一户一表。"太阳城小区物业工作人员说。从2016年起，在业委会的主导下，太阳城小区开始进行水改。水改费用总工程造价1220272.93元，加上52800元的水费欠款，每户业主需交2900元。如果没有业委会成员的全力促成，很难将水改进行下去。工作人员表示，他们与业委会的关系非常好，物业公司也是业主大会招进来的，业委会经常参与解决小区管理难题。

与自主管理模式和高档高级物业服务模式不同，太阳城小区业主委员会、物业公司和业主三方互动、共同商议的小管理模式，目前看来是切合实际且行之有效的。小区有物业服务企业管理，但是物业服务保持在居民可接受的低水平范围内。加上业委会经常主动参与小区决策、对小区管理亲力亲为，也减少了物业公司的经营成本。比较适合规模小、物业费收入相对较少，容易被物业公司所“抛弃"的小区。

其中的关键在于要有一个可靠的、肯干事、愿奉献的业委会。目前《物业管理条例》中没有对业委会主要负责人的薪资报酬做出相应规定，所以在现实生活中，大多数负责人是没有物质报酬的。但是，为保持业主委员会长期良性运转，实际操作上，可以考虑给予业委会主任、委员一定的经济报酬。

无论是何种小区管理模式，业主与管理者之间都必须充分沟通，清楚自己的权利和义务。只有做到相互尊重、相互配合，才能让小区和谐居民生活幸福。