政策解读寸土寸金 有序开发——解读《钦州市地下空间国有建设用地使用权审批与确权登记暂行办法》

插图 张晓冬

本报记者 潘定盼

随着钦州市经济社会的高速发展，各类建设项目不断增多，用地需求日趋紧张。为促进地下空间有序开发利用，有效实现节约集约利用土地、维护地下空间使用权人合法权益、提升和促进城市建设水平，今年5月4日起，钦州市结合发展实际制定的《钦州市地下空间国有建设用地使用权审批与确权登记暂行办法》正式施行。

出台背景：

政策空白 亟待填补

当前，钦州市的地下空间建设用地在实际开发工作中，存在缺乏开发利用管理规定和统一规划布局，相关管理部门沟通不够，扶持、促进地下空间开发利用政策空白等问题。

据市国土局利用科相关负责人介绍，钦州市不动产登记机构整合前，部分住宅小区的地下停车场经房管部门同意办理了房产证并分割转让，但机构整合后，业主要求办理过户登记手续，登记机关因无地下空间用地审批手续及缺乏相关办理依据无法办理。另有部分业主要求办理地下空间在建工程抵押，但根据“房地一致”要求，如何办理未取得地下空间建设用地使用权的地下空间在建工程抵押也是无章可循，因此，地下空间建设用地使用权确权登记存在管理不规范，业主权益无法得到有效保障的漏洞，亟须进一步规范管理。

主要内容：

逐条释义 清晰明了

此《办法》所称地下空间是指地表以下可利用的建设空间，包括结建地下空间和单建地下空间。地下空间建设用地使用权登记以宗地为单位，实行分层分摊登记，并通过三维坐标（水平坐标、高程）确定权属范围。地下空间国有建设用地使用权需要增加建筑面积或改变土地用途的，市国土资源部门应征求城乡规划、人防等部门意见，并报市政府批准。

目前，地下空间建设用地使用权的供地方式主要有三种：一是用于国防、防灾等符合划拨用地条件的地下空间，可以依法采用无偿划拨的方式供地；二是经营性用途的结建式地下空间项目，利用市政道路、公共绿地等公共用地建设经营性单建式地下空间项目，以及两个或者两个以上意向用地者的单建式地下社会公共停车场项目，应当整体采取招标、拍卖、挂牌方式出让地下空间建设用地使用权；三是单建式地下社会公共停车场项目只有一个意向用地者的及其他符合协议出让条件的地下空间建设项目，整体采取协议方式出让。

其中，经营性用途的地下空间国有建设用地使用权出让价格，按照分层设定的原则确定；建设地下单建式社会公共停车场项目，只有一个竞买人的，按城市基础设施划拨土地价格的20%收取土地出让金；有两个或者两个以上意向用地者的，按城市基础设施划拨土地价格的20%确定出让起始价格。

同时，对于本《办法》实施前已出让或划拨的地表建设用地使用权，由同一主体结合地面建筑开发建设地下工程的，视为原地表建设用地使用权人已经取得该宗地的地下空间建设用地使用权，权利性质为划拨。转让给个人的，准予以划拨性质确认登记为个人的地下空间建设用地使用权，土地用途及地下空间建设用地使用权范围根据规划批准文件确定。但结建地下建筑物外围在水平面上垂直投影超过地表建设用地使用权范围的除外。

关注问题：

合理开发 集约利用

《办法》规定对于用于国防、人民防空等符合划拨用地条件的地下空间，可采用无偿划拨的方式供地。

对于钦州市的经营性结建式地下空间，确定了土地出让金按其地表建设用地使用权成交楼面地价的20%征收，负二层土地出让金按负一层的20%征收，并依此类推的计收方式。对于单建式地下空间，出让起始价格按所在区域同用途类型地面评估价格（容积率为1.0）的30%确定，负二层土地出让金按负一层的30%确定（以下各层依此类推），是结合钦州市地下空间开发成本和房地产市场实际确定的，有利于规范和支持地下空间开发。

还规定单建式地下社会公共停车场项目不分层计收土地出让金，只有一个意向用地者的，可以协议方式出让，按城市基础设施划拨土地成本价格的20%收取土地出让金，有两个或者两个以上意向用地者的，按城市基础设施划拨土地成本价格的20%确定出让起始价格。

新闻推荐

应急演练公告

2018年第二届东盟地区论坛城市应急救援研讨班大型跨区域石油化工应急演练将在钦州港区广西东油沥青有限公司举行，其中，2018...

钦州新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离钦州再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。