地下车位只卖不租小区周边停车占道 居民小区“车位之痛”如何解？
■文/图陇东报/掌中庆阳记者焦敏龙
随着汽车的普及，停车位已经成为居民住宅小区配套设施中不可或缺的一部分。近年来，西峰城区一些居民住宅小区开发商为回笼资金，对内部停车位以每个十几万元甚至二十多万元标价，实行“只卖不租”政策。而多数住户无力购买昂贵的停车位，且与小区开发商无法达成“租车位”的商量余地，面临着“停车难”问题，不得不长期将私家车违停在小区外围道路两侧，由此导致一些小区周边车满为患，严重影响着城区交通秩序。
地上无处停地下“空荡荡”
家住西峰区陇尚城4号楼的刘先生自2016年入住后，一直为停车问题而烦恼。一直以来，小区开发商对小区地下停车位实行“只卖不租”政策，且一个车位售价20多万元。而刘先生因购房、装修、买家电已经花费了数十万元，实在无力购买停车位，他几乎每天下班都要和邻居们“争抢”小区外围有限的空地停车。“如果回家晚，外围空地很快就被其他车辆占据，无处可停时甚至要停在离家更远的地方再步行十几分钟回家，很不方便。”
6月3日上午，记者在陇尚城看到，小区外主干道两侧及人行道被上百辆汽车占据着，一些私家车甚至占用消防通道、盲道停车，原本可双向通行的道路变得拥挤不堪。相比之下，地下停车场出入口处架着横栏，并悬挂着“已购买车位业主可刷卡进出”提示卡，只零星停放着十几辆车。
和陇尚城小区相同，西峰区科教苑小区的地下停车位每个售价也将近20万元，许多住户直呼“停不起”。市民朱先生2017年入住科教苑小区11号楼后，因无力购买停车位，一直将车停在小区南门外路边，因为违停，没少被交警“贴罚单”。据该小区物业公司工作人员李师傅介绍，截至目前，因停车位售价高，数百个地下停车位售出不足三成。“物业公司规定，业主没有购买停车位，不能将私家车开进小区，导致很多业主将车停在小区外围。”
记者走访发现，陇尚城、科教苑、凤凰大境等多个居民住宅小区地下车位售价高达20至30万元，让一些“停不起”的业主“很受伤”。由此造成的结果是地上车满为患、无处可停，地下停车场却“空荡荡”“停不满”。
车位只卖不租市民质疑合法性
既然小区内部地下停车位使用率并不高，为何开发商依然“只卖不租”？对此，庆阳市金厦房地产开发有限责任公司一名工作人员介绍，该小区地下停车位处置权归开发商所有，按照“谁投资、谁受益”的原则，车位销售也是楼盘销售总利润的构成之一，在楼盘销售告一段落后，停车泊位销售仍是回笼资金的一项重要途径。
针对长期存在的小区停车难问题，有市民提出疑问：开发商“只卖不租”行为是否合法？记者从市房管局物业管理科了解到，根据《物权法》规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这意味着，小区停车位如属开发商建筑，则对停车位价格拥有决定权。围绕停车位价格问题，市物价局工作人员介绍，目前，小区内部停车位价格属于市场调控行为，物价部门暂无法通过行政手段进行强制干预。
对此，甘肃北斗律师事务所执业律师张双遇介绍，停车位问题适用的法律主要是《物权法》，目前，各省市居民小区停车位大致分三类：第一类是开发商自有的，即已在相关部门进行产权登记的；第二类是根据规划，属业主共有的；第三类是按照相关法律或公共利益需求而设置的。只有当小区地下车库停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，开发商才能拥有地下车库的产权。
“随着城市的发展，目前很多小区在建筑设计时采用人车分流模式，逐步将停车位建在地下，地上停车空间越来越有限，这也给了开发商只卖不租的底气。”张双遇进一步解释，《物权法》还规定，对于建设区域内的停车设施，首先要满足小区内业主的需求。如果开发商强调“只卖不租”，须明确所有权属开发商，且进行了合法产权登记。
期待盘活资源破解停车难题
2018年，庆阳市进入创建全国文明城市的关键阶段。为了优化城市交通秩序，全市各级公安交警部门组织警力，加大路面巡逻管控力度，通过现场处罚、粘贴违法告知单、电子交警抓拍等多种方式，“出重拳”整治各重点路段的违停车辆。
市公安局西峰分局交警大队副队长左战勇介绍，交警部门作为执法单位，对城区道路车辆违停进行处罚，发挥了强有力的警示教育作用，但要想从根本上解决市民“乱停车、停车难”问题，还需相关部门共同努力。他分析指出，随着西峰城区城市化建设的快速推进，居民住宅小区、商场、超市等公共场所普遍存在停车位配建不足问题。城市基础设施欠账多、底子薄，是市民遭遇“车位之痛”的主要原因。
“破解停车难题，不妨借鉴西安等城市先进的交通治理经验，盘活停车资源，尝试‘错时开放\’，白天以计时收费制将停车位免费向公众开放；夜间集中为住户提供停车服务。”左战勇说。
5月31日，庆阳市召开《庆阳市物业管理条例》（征求意见稿）听证会。会上，小区停车位及“停车难”问题成为参会代表们关注度最高的热点问题之一。市政协委员殷曦艳提到，城区机动车数量猛增，但停车位看似稀缺，其实造成“停车难”的一个重要原因是公共资源的浪费，建议政府部门牵头盘活现有停车位资源，倡导拥有大量停车资源的商场、写字楼实行对外“错时开放”，在一定程度上缓解停车压力。
来自市民政局的工作人员苟永琪提出，解决小区居民停车难问题，一方面，需要居民树立正确的交通规则意识；另一方面，相关部门应根据城市发展速度适度“超前”规划，将停车设施纳入大型建筑和住宅小区统一规划建设，为居民住宅小区尤其是老旧小区科学合理分布、增设公共停车位。
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