纠纷楼房园丁园小区号楼签订了商品房预售合同交付了万
纠纷楼房——园丁园小区6号楼。
签订了《商品房预售合同》，交付了398万多元的“团购”首付款，但是，楼房封顶时开发商却不交房，并将已预售的房屋卖给他人。购房者迫于无奈提起诉讼，法院两次判决截然不同，但却查明“开发商开发的小区至今没有拿到土地证”的事实。得知这一“突如其来”的事实，购买了同一小区楼房至今没有办理房产证的280多户住户顿觉“上当受骗”！
交房时开发商变卦
刘成是庆阳市环县天池乡梁河村农民，带领同乡好友在县城做生意多年，凭借勤劳积攒了一些积蓄。2010年，刘成和好友们产生了在县城购买住房的想法，十几人经过商量，对县城正在开工建设的几家住宅小区实地踏访后，“相中”了县城南端的一家名为园丁园的小区，决定由刘成出面以“团购”的方式为大伙购买房屋。当年9月14日，刘成与开发商甘肃锦祥房地产开发有限公司签订了《园丁园商品房预售合同》，其中约定，刘成购买的商品房为“园丁园住宅小区6号楼全部楼盘，该商品房1、2层用途为商业铺面，3-9层用途为居住房，总建筑面积为2864.7平方米，单价为每平方米2780元，总金额为7963866元”。同日，刘成与锦祥公司还签订了一份《园丁园商品房预售合同补充协议》，对未尽事宜进行了补充约定。
“按照合同约定，由买受人首付总房价的50%后，剩余50%办理按揭贷款。2010年10月13日，我将大家的购房款300万元交付给了锦祥公司，2011年6月7日、7月20日，我将剩余的981933元交付给了锦祥公司，三次总计交付了3981933元。”提起为大伙购房的经过，刘成郁闷地说，“交了首付款后，我为锦祥公司提供了相关资料等待办理按揭贷款时，却一年多时间找不到该公司实际负责人李涛。到了2012年8月份才在办公室找到他，但令人想不到的是，李涛竟然告诉我，‘按揭贷款办不成了，房子也不能给你了，干脆给你900万元终止合同算了吧’。”刘成觉得大伙凑钱买房不容易，加上大家都急需住房，没有答应李涛的要求，只要求锦祥公司能够尽快履约，办理按揭贷款并按期交房，但锦祥公司一直没有履约。
后来，该标的楼房封顶，其他购房者开始装修入住时，刘成发现，锦祥公司竟然将已签订合同预售给自己的楼房中的一套卖给了王某，将1至4层卖给了刘某，而这两人的工作单位都与开发商有着直接的利害关系。
两次判决截然不同
眼看着锦祥公司不履行合同，且已将卖给自己的楼房“一女二嫁”，无奈之下，刘成于2012年11月12日向庆阳市中级人民法院提起诉讼，将锦祥公司、王某、刘某诉至法院，请求法院判决三被告将园丁园6号楼交付原告，并承担与此相关的责任和损失。
2013年5月8日，庆阳市中级人民法院经过开庭审理后下达（2013）庆中民初字第3号民事判决书，其中认为“虽然李涛认为刘成三次付款时间晚于合同约定时间，但其已经接收了上述款项，在刘成逾期给付上述款项时未提出异议，现在又以此为由要求解除合同，理由不能成立。鉴于合同约定的按揭贷款已不能实现，应当对合同约定的该付款方式予以变更。”该院同时认为，“锦祥公司出售给王某、刘某的房屋到目前为止未办理产权登记及合同备案，这些楼房的所有权依然归属锦祥公司，故刘成请求此二人向其返还房屋的理由不能成立，王、刘不能取得楼房的损失，可以另案向锦祥公司主张赔偿。”据此判决，“刘成于判决生效后30日内支付锦祥公司剩余购楼款3982033元；锦祥公司于刘成付清剩余购房款后15日内向刘成交付园丁园住宅小区6号楼所有商品房及商铺；驳回刘成其他诉讼请求。”
刘成说：“为了维护自己的合法权益，我不得不上诉了。”
2013年11月22日，甘肃省高级人民法院下达（2013）甘民一终字第221号民事裁定书，认为“原审判决认定事实不清，撤销庆阳市中院（2013）庆中民初字第3号民事判决，发回重审。”2014年7月18日，庆阳市中级人民法院下达（2014）庆中民初字第15号民事判决书，判决“刘成与锦祥公司签订的园丁园商品房预售合同及补充协议为无效合同；锦祥公司于判决生效后30日内返还刘成购房款3981933元，并按中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率四倍支付利息；驳回刘成的其他诉讼请求。”
按此判决，锦祥公司除了向刘成返还购房本金，还将向刘成支付利息360多万元。但刘成不服此判决，再一次向省高院提出上诉。
住户希望了解真相
庆阳中院之所以作出上述判决，主要认为：“园丁园小区开发用地，原为环县环城镇红星村井巷子村民小组为了进行新农村建设项目开发预留的安置用地，土地性质为国有土地，开发商虽然交清了各项费用对该土地经营管理并施工建设，但土地部门至今未办理供地手续，锦祥公司也未取得所开发土地的使用权证书。同时，锦祥公司在向刘成预售园丁园6号楼时，房管部门也未给其办理商品房预售许可证，锦祥公司在未取得土地证的情况下开发商品房并出售的行为违背了土地管理的强制性规定。”因此认定，锦祥公司与刘成签订的商品房预售合同及补充协议应为无效合同，“故锦祥公司应承担全部过错责任，返还收取刘成的购房款，并赔偿由此给刘成造成的损失。”
8月7日，记者在环县园丁园小区实地走访时了解到，该小区共开发建成6栋楼房，共有住户280户，商铺32套，车库106间。截至记者采访时，所有购买了该小区楼房、商铺、车库的业主均没有办理产权登记手续。其中，1号楼至今没有任何手续，但所有住户已入住。
园丁园小区的所有受访住户对法院判决中提出的“锦祥公司未取得土地证”这一事实均感到十分震惊，有九成以上的住户都表示了他们的担忧，“从刘成的结果，我们看到了自己的结果，现在大家都面临办理房产证的事情，而按照规定如果没有土地证是不能办理房产证的，到时如果我们不能如期办理房产证，要对锦祥公司诉讼，是不是面临着和刘成一样签订的是‘无效合同\’的事实，我们是不是也面临着‘退钱还房\’走人的境遇？”
“既然没有土地证，就不能进行商品房开发，那么，锦祥公司为什么能够顺利立项并开工建设呢？既然没有房屋预售许可证，就不能出售商品房，那么，锦祥公司为何在取得预售证之前能够提前预售商品房呢？”园丁园许多住户接受采访时这样反问道，“作为一家开发商，在当初为何不把这些实情告诉购房者，而明明知道自己是非法开发，却偏偏要等到法院调查后才说出实情呢？这背后到底隐藏着怎样的真相呢？”
环县国土局：土地性质合法有效
据了解，锦祥公司曾向环县有关部门出具的报告中明确说明，该公司已经取得了园丁园小区的土地证，并标注该土地证为“环县国土局核发，编号为2009环（国土资）字第219号”。而记者调查中了解到，该公司所谓的这个土地证是2009年11月5日环县国土局出具给环县发改局的一份便函，在这份便函中写道：“甘肃锦祥房地产开发有限公司拟在环县环城镇红星村井巷子组南关小学西侧、中环大道东侧、县职中南侧使用国有土地24.77亩，新建居民住宅小区一处。经我局审查，该宗土地四至界限清楚，权属明确。请予以办理有关手续。”
8月8日，环县国土局地籍管理部门的两名工作人员接受采访时告诉记者：“园丁园小区开发土地截至记者采访时确实还没有办理土地证，但并不代表该土地性质不合法，只是土地证正在办理当中。至于该土地证为何至今没有办理核发下去，我们也不清楚其中的缘由。”对于便函的内容，该工作人员说，“便函内容说明该土地性质合法有效。”
“从严格的相关手续办理程序来说，在住建局和房管局办理相关手续‘必须是见证办证\’，也就是说，只有见了正规的土地证才能办理开工许可证、预售许可证等一系列手续。但问题的关键是，如果没有土地证，发改局就不会审批立项，既然发改局能够批复立项，那就说明土地手续是合法有效的，国土局既然能够出具便函代表土地证报批立项，就说明那个便函就‘相当于\’土地证。”8月8日，环县房管局局长冯仕银接受采访时告诉记者，“环县的县情就是这样，既然从第一关能够通过审批立项，住建局和房管局作为政府的一个部门，就应该按照相关批复办理相关手续，至少事情不能‘卡\’在我们部门。”
至于，在未办理商品房预售许可证之前就预售商品房的情况，冯仕银认为，由于管理面积大，“是开发商自己的行为，房管局对此并不知情。”就园丁园小区1号楼至今没有任何手续的问题，冯仕银告诉记者，“情况属实，但不知道为什么至今没有办理任何手续。”
记者欲采访开发商进一步了解情况，但许多住户表示，开发商已经人去楼空，没有人知道其在哪里办公。
记者在环县采访时了解到，该县有住宅小区20多处，但有50%以上的小区和园丁园小区一样，住户入户已经多年，但至今也没有办理土地证，这里的住户和园丁园小区的住户一样，至今还被“蒙在鼓里”，不知道他们是否会面临无法办理房产证的境遇。
“既然，住宅小区的土地是合法有效的，为什么至今没有办理土地证？既然，没有土地证就不能办理相关开发销售手续，为什么就能够顺利地开工建设并销售呢？”环县许多受访住户和园丁园小区的住户一样，他们想知道，“究竟是什么人给这些违反相关规定的事情大开‘绿灯\’的呢？时至今日，当数以百计住户的权益将要遭受侵害的时候，曾为这些违规开发办理了相关手续的部门为何又对此不闻不问呢？”
文/图本报记者 宋维国
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