法院判例 “花式霸占”法院已拍卖房产应该怎么办?

案件简介:申请执行人北京某某资产管理有限公司与被执行人戴某某等金融借款合同纠纷一案中,青岛中院依法拍卖被执行人戴某某名下位于市南区燕儿岛路的两处房产。案外人张某提出,被执行人尚欠其十余万元借款,双方口头约定,戴某某以该两处房屋的租金抵债,因此其占据该房屋是合法的。张某对其主张既未提供证据,也未经诉讼程序确认。法院多次通过张贴公告、电话沟通的方式,限期要求张某自行搬离,但张某不但没有搬离,反而在得知法院即将采取强迁措施时,将自己80多岁有病在身的父母也“请”来一起住。

执行结果:根据买受人申请,青岛中院执行二庭组织干警20余人,对涉案房产进行强制腾退。为了避免张某等案外人对强迁过程及财产数量提出异议,做到依法公开执行,公正执行,青岛中院引入公证机制,腾迁过程中公证处全程参与协助录音录像、清点物品、登记造册。经过4个小时的强制腾退,最终将该两处房产成功交付买受人。眼见房屋内的家具物品被一件件清空,张某慑于强大的执行压力,全程没有阻挠法院腾迁,最后只好搀着父母离开空房。

法律分析:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,应当符合四个条件,才能排除执行。一是在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在法院查封前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。需要注意的是,买受人只有同时符合以上四个条件,才能排除执行。对于案外人主张以租赁关系排除执行的,上述司法解释规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。通过以上规定可知,承租人原则上无权阻止法院评估拍卖被执行的不动产,但存在合法有效租赁关系,且承租时间早于法院查封时间的承租人,可以根据“买卖不破租赁”的原则,在拍卖成交后继续按照原租赁合同的约定使用不动产。

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