热度攀升一年卖了764套

过去几年，法拍房一直是楼市热词。日前，最高人民法院网站发布法拍房相关新规。规定中提到，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。这意味着不具备被拍卖房产所在地购房资格的购买人将无法参与法拍房竞买。而随着新规的落地实施，法拍房市场或将迎来新改变。

岛城挂网法拍房达3102套

“法拍房”的全称是“法院拍卖房产”，即被法院强制执行拍卖的房屋。据了解，常见的法拍房产生来源主要分为：一是商业贷款产生，即购买人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提供民事诉讼，要求贷款人就被抵押房产拍卖变现来偿还贷款；二是民间借贷产生，即民事责任行为人双方因合同协议约定等方式而产生的债权债务关系；三是司法没收产生，如在刑事案件中判决没收被告个人全部财产，若财产中涉及不动产则该不动产可依法拍卖等。青岛市中级人民法院执行二庭副庭长董则明介绍，其中，因金融借贷纠纷而产生的债权债务关系导致房屋抵押拍卖，约占法拍房市场来源七成以上。

“一般来说，房屋进入执行阶段，需要先对房屋进行查封，获得房屋处置权，按照执行程序进行产权调查，如到不动产交易中心查看房屋登记信息、是否存在抵押、是否符合拍卖条件等。 ”董则明介绍，房屋产权在调查过程中，对于符合拍卖条件的将会现场对房屋张贴腾迁公告、评估拍卖公告、拍卖裁定等，告知产权人或腾迁人进行限期腾迁等。

如今，在很多司法拍卖网站上，拍卖标的物的种类多样，包含住宅用房、商业用房、工业用房等多种类型。根据司法拍卖网站显示，购买者可以根据标的物所在地在全国范围内筛选，拍卖状态显示分为预告中、拍卖中、已结束、已暂缓、已中止等。根据阿里法拍平台的数据显示，过去5年，全国每年挂拍的住宅用房数量由18.6万套增加至34万套，翻了将近一倍。截至今年1月，全国法拍房的拍卖总量已超过150万套，超过30个省市近3500家法院通过阿里司法拍卖平台进行涉诉财产处置。而就青岛来说，记者从市中级人民法院获悉，2021年青岛挂网拍卖的法拍房达到3102套，成交764套。

价格低成购房主要驱动力

法拍房在正式竞拍前会先进行评估。“由专业的评估机构对房屋的面积、价格、位置环境等进行综合考量，产生的评估报告需要发送给当事人双方，当事人在限期内如有异议，可申请专家评审委员会进行复评。 ”董则明介绍。

“目前法拍房的价格主要以利用大数据平台进行网络询价为主，评估价格接近于市场价格。按照规定，法拍房的一次起拍价格不得低于评估价的70%，如果流拍，二拍起拍价不得低于一拍价格的80%，即在一拍价格基础上最高再降20%。 ”市南区人民法院执行局员额法官孙兴文介绍。例如，一套评估价格为300万元的房屋，一拍起拍价为210万元，二拍起拍价为168万元。这也意味着意向购买人最低可以按照市场价的56%竞拍到一套房产，而价格因素是法拍房市场的主要驱动力。

“捡漏”有风险应提前防范

孙兴文介绍，根据竞拍规定，标的物网络司法拍卖的第一次拍卖和第二次拍卖竞拍周期一般为24小时，在24小时竞拍结束前的最后5分钟内，如出现新的意向购买人参与竞价，则竞拍时间将自动延时5分钟，直到不再出现新价格，视为竞拍结束，最终出价即为成交价。

虽然很多人抱着“捡漏”的想法参与竞拍，但竞拍结果很难预料。 “一些比较热门的房屋，经过多轮竞拍过后，很有可能最终成交价远高于评估价，出现溢价过高的情况。”市北区人民法院执行局副局长荆雷介绍，去年4月，一套位于西海岸新区东方花园小区的别墅，因地理位置、房屋面积、装修等条件优越，在405万元起拍价的基础上，竞拍过程中出价达到258次，最终以1089万元成交，溢价达168%，整个竞拍过程延长了1个多小时。

董则明介绍，一些法拍房有时会遇到开发商“跑路”等情况，导致房产证批不下来。此外，房屋在建设过程中若因工程欠款等问题启动评估拍卖，在短时间内也办不下房产证。此外，法拍房还可能涉及拖欠物业费、水电费等问题。

限购提高法拍房购房门槛

近年来法拍房房源市场热度逐步上升。 “今年春节以后，我们已经协助竞拍成交了不少房源。”山东恩实辅拍有限公司总经理李敏介绍，就在春节假期后上班第二天，一套位于崂山区鲁信长春花园的房源网上开拍，评估价为470万元。因房屋质量好、周围环境设施配套齐全，再加上邻近学校，当天共有16位意向购买人参与竞拍，在350万元起拍价的基础上，竞拍频率达到了71次，最终成交价达到了505万元，登上当天全国司法拍卖热搜榜单第一。

“像这类比较好的房源在二手房市场中也十分稀缺，所以当进入法拍房市场时，很多人都会参与竞拍，当天的加价幅度也是每轮10手向上加。 ”李敏说道，今年法拍房限购规定的实施，目前来看并没有过多影响到刚需购房人群，对于这类人群来说，法拍房限购其实是个利好消息。在不限购以前，参与优质房源的法拍热度和溢价率往往较高，且在拍卖过程中，法拍房不断往上加价的几率较大，成交价很可能存在被哄抬的现象，但在限购以后，参与法拍房拍卖的竞拍人资格门槛提高，能有效防范法拍房投资市场的热度，避免炒作现象。

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