这一年跌宕起伏 市场迎来质变
2021年，大概是青岛房地产历史上最特殊的一年，如果用四个字概括，“跌宕起伏”再合适不过。一年时间经历了短时间的快速上涨行情，又经历了长时间的回落。四季变换、起起落落。 2021年，在经济压力之下，在疫情反复之中，在史无前例的金融调控策略之下，全国房地产行业都面临前所未有的困局，遭遇史无前例的价格波澜。在这一年，青岛市场也开启了质变，从拼价格到竞品质、比资源，回归居住本质渐成为主旋律。
关键词：上涨
市场曾经信心满满
时间回到2021年初，曾经受到疫情影响的楼市，延续着快速反弹的局面，对美好生活的向往和被压抑的购买力急需释放，驱使着人们开始大手笔的投资。再加上从2018年就开始持续的下跌行情压抑了市场，市场快速反弹。从春节期间开始，大量购房者涌入市场，日光盘、卖断货、封盘涨价、摇号购房……这期间楼市高歌猛进、供需两旺，特别是主城区、西海岸、城阳等片区，无论是改善还是刚需纷纷入场，就连不少业内人士也喊出“再不上车就来不及”的口号。值得注意的是，在青岛楼市上涨的前夕，全国楼市也走出了更为惊人行情，涨幅远超青岛，从深圳到东莞，甚至银川、徐州都出现了快速上涨的趋势。
全国性的楼市大涨终于触发了调控政策，住建部约谈楼价上涨过快的多个城市，其中并没有包含青岛，但是在全国性的调控预期之下，青岛也未能独善其身。特别是以金融政策为抓手的楼市调控模式，可谓釜底抽薪、治标治本，在限购和限售的基础上，进一步限制房产的流动性，无疑是对炒房行为的致命一击。
进入下半年，虽然青岛楼市相对平稳的发展趋势并不足以触发限购政策，但是全国性的调控政策依然如期而至。房贷审批难、贷款利率高、放款周期长，在这一系列操作之下，购房者们的信心一再受挫。相比传统的限购和限售政策而言，从二手房下手限制流动性的限贷政策，降低进入一手房市场的资金，效果立竿见影，失去了金融杠杆的市场，楼市开始扛不住了。
关键词：降价
以价换量未能如愿
限贷的调控政策最先打击的是二手房市场，下半年贷款审批难困扰着很多想买二手房和想卖二手房的市民。记者在采访中了解到，即使大型的中介机构，一套二手房的成交周期一般要超过5个月。很多中小机构，因为贷款批不下来，甚至一个月都无法成交一单。无法卖掉旧房，也就意味着无法腾出资金买新房。市场的多米诺骨牌终于在8月份开始压倒新房市场。销量首次出现下跌，就在很多人认为只是淡季的正常表现时，9月市场持续走低，甚至传说中的“金九银十”传统旺季都未能如期到来。特别是库存量巨大的周边市场，众多开发商有点心急，最直观的就是各大楼盘的各种促销措施，甚至还有推出所谓的工抵房、内部房，惊人的降幅引来购房业主的抗议，被主管部门紧急叫停。
应对市场的迅速降温，以价换量也是开发商不得已而为之。当然，真正的困难还不止于此，早在去年8月20日，住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则，将在当年9月1日进行试点，也就是业内称之为的房企融资 “三道红线”政策。该政策从今年初开始正式实行。上半年市场一片红火，融资难的威力似乎没有真正发挥。但当市场下行时，资金回笼的速度开始变慢，“三道红线”的威力开始显现。为了更快地完成销售，破解资金难题，部分高库存区域往往起步就是7折，“给钱就卖”“只求回款”“挺过春节”……即使如此，根据最新统计显示，2021年11月青岛新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比涨幅为4.7%；二手房价格方面，延续金九银十走势，11月青岛二手住宅价格再次环比走低，环比降幅为0.4%，以价换量并没有太大起色。
关键词：转机
政策利好破解难题
随着调控力度的进一步加强，大家担心的房价再次蹿高并没有到来。但限贷等措施也给很多打算换房的市民带来了不少麻烦，同时房企面临经营压力从而导致交房困难或者是降低品质的现象，也在损害着众多购房者的利益。在这样的背景下，进一步细化的调控政策随即而来。首先是本月央行降准，这有可能缓解房企资金压力，同时中央再次强调 “支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。
对于刚刚颁布的新政策，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，降准释放流动性的利好下，房贷利率下降、放款速度加快，另一方面，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。对于买房者来说，利于刚需、改善型购房需求释放。许小乐提到，在前一轮调控之下，市场上部分合理住房需求也受到抑制。贝壳研究院研究发现，在限贷政策下，低总价刚需群体受到的影响最大，需要更长的时间才能获得贷款，贷款成本也在上升，低总价二手房交易量下降得更加明显。同时，由于各地实行严格的认房认贷政策，卖一买一这样的置换需求被视为购买多套，贷款成本和贷款难度增加，也抑制了改善型换房需求的释放。如果这些需求长期被压制，会导致市场快速萎缩，后续可能会出现集中释放，不利于市场平稳发展。而此次中央提出，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持，贷款环境会更友好。实际情况是政策的确给市场带来了利好，12月第3周的成交数据显示，青岛市新房成交量达到了2831套，环比上涨31%。
记者看市
从以价换量到以质换量
近十几年的房地产市场，房价起伏并不罕见，但2021年却被称作是楼市“质变”的一年，楼市上涨行情不到一年就急转直下，背后是国家对于房地产市场调控的决心所在，更是“房住不炒”政策将继续贯彻下去的信号。对于开发商来说，这一系列的政策也开始做出正确的应对策略，就是以质换量，用高品质的住宅来满足购房者的实际需求。
前十月的销量数据显示，在青岛销量前10的楼盘，6个是崂山、市北的高端改善盘，整个下半年大户型和品质房也是销量最好的。都说楼市不景气，可为什么越贵的房子越有人买？品质盘逆势上扬，反映的正是大家对住房品质的更高需求。在9月青岛第二次集中土拍的规则中就出现了 “竞品质”的规定，从官方层面也在倒闭开发商从单纯的价格竞争开始向品质转变。当然品质取胜在去年也已经有了鲜活的案例。同属大云谷金茂府组团首开的“金茂府”，这在金茂系统堪称“豪宅”级别的项目，虽然价格高出周边楼盘几千元，但依然快速售罄。
要有智能的安防系统，同时还要有更多的绿化面积，还要有成人的慢跑跑道，还要有公共会客厅。当然，智能家居、全宅智能化管理这样的配置也不能少。可以说，对住宅品质的追求不仅仅只是单纯的享受，它所带来的会是你生活的另一段开始。有业内人士把发展了几十年的房地产比作手机产业，对于品质的追求让很多人不再单纯地拘泥于价格，更在乎品质时代居住观念的转变。
观海新闻/青岛早报记者 刘鹏
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