“居民签字”成最难迈的坎

有人把房屋专项维修资金称为房屋的“养老金”。然而，许多需要动用这笔“养老金”维修房屋的市民发现，缴纳房屋“养老金”时轻而易举，但在实际申请使用过程中却困难重重。记者从市房屋专项维修资金管理中心了解到，2012年3月1日起，青岛市购买商品房需缴纳房屋专项维修资金。根据近期公开的数据，全市房屋专项维修资金已累计超过120亿元，但10年间，房屋专项维修资金只使用了约3600万元，使用率只有千分之三。另一方面，很多申请资金的居民因程序繁杂、过程漫长，最终只好选择自掏腰包维修房屋。 “为什么申请房屋维修资金这么难？ ”“明明账户上有钱，为什么就是用不了？ ”这是诸多居民共同的疑问。

不少居民自费维修房屋

记者多方采访调查发现，很多居民面对轻度的房顶漏雨等小问题，放弃使用房屋维修资金，选择了自掏腰包维修，究竟是哪里犯了“难”？记者了解到，政策不够细化，在实际应用中缺乏可操作性，涉及的多个部门对政策了解不够或者怕麻烦，不愿意协助居民；也有居民不愿动用资金去维修“与自己不相干”的公共部位，造成业主同意率不够……这些都是房屋专项维修资金使用中的主要障碍。

“我前年尝试了一下，涉及的问题太复杂，最后只能放弃申请了。 ”家住大尧三路9号的居民孙先生告诉记者，他家住在顶楼，漏雨严重。 “楼顶是公共部位，可以申请房屋专项维修资金。我2016年买房子时，交了3000多元的房屋专项维修资金。 ”孙先生告诉记者，他开始查询政策并找到居委会，居委会说要找物业，物业帮他打印了表格，让他先去挨家挨户征求同意。

“这个问题就卡住了我，我买的是二手房，对邻居很陌生，他们可能也很难相信我。”孙先生说，他尝试了一下挨家敲门，同住顶楼的对门是租户，租户和房东联系后，对方说在外地，过几天回来再说；5楼的两户中，一家常年没人住，另一家的大姨答复，大家都同意她也同意，但她决不第一个签字……

“经历过这些事我就基本放弃了，后来和原来的房主通电话又陆续了解到，这座楼建于上世纪90年代，属于单位的福利分房，可能使用维修资金还得找原单位，而他也不清楚原单位搬到哪里了。 ”孙先生说，自己的工作比较忙，没有时间去细究，最后自费4000多元，对楼顶做了防水处理。

难过“三分之二”这道坎

房屋专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，公用部位维修时，可以申请使用这笔资金。按照 《山东省住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅共用部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等位置。

根据规定，居民需要使用房屋专项维修资金时，有物业管理的，由物业公司办理；没有物业管理的，由业主或社区居委会办理使用手续。制定使用方案后，经过不少于7天的公示，由利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意，才能使用。

“目前使用的《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》是2012年正式施行的，其中‘三分之二以上业主同意’的条款，是根据上级法规制定的。这些年在实际操作中确实显现出一些问题，造成市民在申请房屋专项维修资金时遇到困难。”市房屋专项维修资金管理中心咨询电话接线员说，目前全国各地的房屋专项维修资金使用率都很低，而“三分之二以上同意”是维修资金使用中最难跨越的一道坎。

“正常情况下，如果符合规定的居民们签字同意后，只要资料齐全，区房管处可以在两个工作日内出方案，然后报送市房屋专项维修资金管理中心，很快就可以把维修资金拨到施工单位。 ”市南区房管部门工作人员说，材料提交后的流程时限有章可循，难就难在让居民签字的准备材料阶段，必须要征得有利害关系户数三分之二业主的签字同意才能使用。因为房屋专项维修资金与每个业主的房屋一一对应，如果资金用完了，今后房屋买卖过户时要按规定补齐，所以一些居民不愿为“别人家的屋顶和墙面”花自己的钱。

申请“应急程序”难操作

在 《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》规定中，将电梯故障危急安全、外墙脱落、屋顶渗漏、排水管道堵塞等5种严重影响房屋使用和安全等情况列为紧急情况，可以采取“应急程序”申请，不需要经过三分之二业主签字同意，但这条路走起来是否顺畅呢？

“由于相关法规没有明确界定‘应急程序’的适用范围，在实际操作中依然很难审批。”一名房管部门工作人员表示，判定房屋是否属于应急使用范围，目前没有详细的可操作性判定标准，只能由街道办或者社区居委会来出具认定，然后由房管部门审核。而街道办和社区居委会如何认定，更是没有适用标准。

“使用‘应急程序’申请维修资金必须有街道办或者社区居委会出具的证明，现实中，街道办或者社区居委会很少愿意承担证明的责任。”一名社区工作人员说，因为没有明确判断标准，街道或社区居委会给盖章证明后，如果后期其他居民来反对，对社区来说也是很麻烦的事情。

老房的归属管理太复杂

根据 《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》，青岛市房屋专项维修资金的缴纳标准是，有电梯的房屋每平方米133元，没有电梯的房屋每平方米51元。“这个办法是从2012年开始实施的，政策实施后新建的商品房，都是在办理房产证之前就根据规定缴纳了房屋专项维修资金，而这之前的房屋却很复杂。 ”市南区房管部门工作人员告诉记者，特别是一些几十年的老房子、以前单位的公房、房改房等多种情况，有时候他们也不能完全搞不清楚该怎么办。

根据记者采访了解到，很多老房子原本属于单位的公房，维修资金最早是由建设管理单位负责，缴纳情况也参差不齐。《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》实施后，买卖二手房的程序中，多了一项“房屋专项维修资金查询”的手续，如果房屋该项资金未缴纳或亏欠，那么过户时就应该补齐。

“这就导致了很多情况的出现：比如一栋楼可能有几户缴纳了维修资金，而剩余的没有缴纳；房屋原来的管理单位因为改制等原因没了或者是一种 ‘半存在’的状态，查询落实此前信息就非常困难……”市南区房管部门工作人员说。

“我们办理的鞍山五路21号就属于很复杂的情况，这座楼原来属于邮电部门，后来分成了邮政、联通、电信、移动等部门，最后经过落实，1个单元28套房31户，分属于现在的3家单位，每个单位都得盖章同意。 ”市北区海伦路街道哈尔滨路社区原党委书记隋金凤说，其中一家单位最后还要上报到济南总部去批准盖章。

/ 延伸 /

创新方法深化精细化管理

“在符合法规的前提下，创新的方法可以简化房屋专项维修资金的表决流程，我们可以借鉴外地城市的做法。”就房屋维修金难使用问题，市政协委员、市工商联副会长杨亮建议，比如杭州市在房屋专项维修资金使用时，如遇屋顶漏水等急需维修事项，可在官方媒体发布有法律效力的维修资金申请公告，公告期满内不反对或未以书面形式提出异议的视为同意，只要公示期间没有三分之一以上业主书面投诉即可通过。

“房屋专项维修资金不能有效发挥作用的根本原因，在于缺乏与实践相结合的规章制度，没有统一的维修资金管理、运营、核算、监管标准。”青岛市一名法律界人士认为，制定和完善具有可操作性的维修资金管理、使用法规势在必行。

记者留意到，今年1月1日起施行的《民法典》中，关于房屋专项维修资金的内容引起广泛热议。按照 《民法典》规定，使用房屋专项维修资金只需面积和人数“双过半”同意即可。市房屋专项维修资金管理中心工作人员今年3月份接受记者采访时也介绍，《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》修订也已进入议程，将细化条款规定，增加可操作性。根据新修订实施的《青岛市物业管理条例》，主管部门还计划升级已经上线的维修资金管理系统，通过“线上表决”解决业主表决难题。

早报记者在采访中也听到了很多居民反映，部分相关部门面对涉及到居民申请房屋专项维修资金的诉求，“不积极”“怕麻烦”“踢皮球”等情况比较普遍。青岛今年正在积极推进“项目落地年”，其中，深化城市精细化管理是题中之义，希望我们将这一举措落实在实际工作中，让居民不再为房屋维修跑腿，让房屋专项维修资金真正成为百姓幸福生活的“保证金”。

本版撰稿摄影 观海新闻/青岛早报首席记者 孙启孟 记者 刘文超

老房的管理单位、维修资金缴纳情况往往很复杂。

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