上海首批集中供地来了，竞价方式也有全新调整
文 ｜ 实习记者 毛楚仪
在广州、重庆等热点城市开启集中供地潮后，上海也紧随其后公布了今年第一批集中供地计划。
4月30日下午，上海市土地交易市场召开信息交流会，预告上海将在5月17日至21日发布第一批住宅用地集中出让公告，并披露了首批集中供应的52宗地块。至此，北上广深四个一线城市2021年首批集中供地计划全部落定。
此次预告，既是对“两集中”政策的响应，也是上海今年以来一系列房地产市场调控新政的具体体现。
这次披露的52宗地块中，涉及商品住宅地块共27宗，就有超过半数位于五大新城范围内，其中青浦5宗，松江、奉贤各4宗，嘉定3宗，临港新片区2宗。
今年3月3日，为落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，上海市房屋管理局等三部门又联合发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，要求强化住宅用地供应管理，及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息；加大商品住宅用地供应力度，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。深化完善房价地价联动机制。完善土地市场管理，优化土地供应结构，坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。同时明确在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。
此次交流会公布了新的土拍规则，实行房地价联动基础上的限价竞价，即在房地联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次的最高报价一般限定为起始价的1.1倍，报价低于中止价时，为价高者得；如果高于终止价，进入一次性书面报价环节。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则，确定竞得人。
具体来说，若仅有1个有效报价，即为第一顺位中标候选人，其余顺位按此前的最终报价高低确定，最终报价相同按评标排名确定。
若有2个有效报价的，允许报价高者在10分钟内修正报价，若修正报价小于等于一次书面有效报价平均值，且大于报价低者所报价格的，修正报价者为第一顺位中标候选人，否则，报价低者为第一顺位中标候选人。
若有3个及以上有效报价的，根据报价与平均价价差的绝对值由小到大的原则确定中标候选人及顺位，报价与平均价价差绝对值相同的，则报价低者优先。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在这种规则下，房企报价太高意义不大，反而使得别的企业拿地机会增加，因而在报价时会更加审慎理性，从而能在一定程度上抑制溢价过高。
新的交易规则还规范了“同一申请人”概念，明确同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）。自然人及由其担任法定代表人或负责人的法人或其他组织，或者同一法定代表人或负责人的法人或其他组织视为同一名申请人；凡与申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人或其他组织（申请人的母公司为上市公司的，该上市公司的非控股股东或非实际控制人除外），也视为同一名申请人。
这样就避免了房企靠多个“马甲”拿地的行为，也有利于维护市场公平。
此外，为维护公平公正的市场环境，防止出现“围标”情况，此次交易规则还加强了出让履约监管，要求申请人竞得地块的，在完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，不得以任何直接或间接的形式将本方（及本地块项目公司）的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或关联方。
今年年初，自然资源部相关负责人表示，为减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响，纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争，将要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。
自二月份以来，除四大一线城市外，苏州、杭州、宁波、南京、长沙、成都、厦门、青岛、天津、郑州等十几个二线城市也已发布首批集中供地公告，集中出让土地时间集中在4月底至5月期间。截至目前（5月1日），已有长春、广州、沈阳、无锡和重庆5个城市完成首批集中供地。
以广州为例，在4月26、27两日的首批集中供地土拍中，共有42宗地块成交，最高溢价超过40%；4宗进入摇号流程，出现30多家企业披着300多个马甲争抢一块地的情况；同时，又有6宗地块流拍，冷热分化异常明显，资金雄厚的大型房企占绝对优势。
而在重庆4月28日至29日的首批集中供地土拍中，总体溢价率在50%左右，最高的溢价率则达到129.98%，集中供地稳定预期的作用并不明显。
从上海此次交流会上发布的相关交易规则来看，上海地限价竞价规则不以高价为导向，能够从技术层面上更有效地防止地块溢价过高；同时又明确了同一申请人只能进行一次交易申请，有利于维护市场公平，给予中小型房企一定机会。
严跃进认为，上海的各地块表现和其他城市相比较为均衡，有了规则的加持，不太可能出现冷热极端分化的情况，同时也对房企拿地策略的制定提出了更高的要求。对于房企来说，需要密切关注市场信息，谨慎报价，防止炒作。
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