说法物业费拒交成焦点服务不达标评判难
乔青法官介绍,当天接热线时她发现,拒交物业费成焦点,而反映空置房物业费问题的市民比较多。根据青岛市的规定,空置房必须由业主向物业公司提交书面材料,在与物业公司协商一致的情况下,可以只交纳60％的物业费。陈玉秀法官介绍,在当天的接线中还有一个比较典型的问题是,房屋质量问题是否可以成为拒交物业费的法定事由。从法律层面来讲呢,这并不属于拒交物业费的法定事由,前期的房屋质量问题应该找开发商来解决,如果是居住过程中出现了类似楼上漏水淹了楼下房间的情况,属于侵权事件,应当找对应侵权人来负责。
记者了解到,如何界定物业服务质量不达标一直是一个难题,两位法官介绍,由于没有明确的判断标准,也不存在第三方评判体系。如果业主有足够的证据,证明物业公司的服务存在重大不足时,法院在调解时,会尽量让业主的一些诉求得到满足。此外,由于大多数业主只能提供照片,不能证明拍摄时间,对于老百姓来说,去公证处成本又太高,这样的证据也无法证明物业公司长期存在服务不达标的情况。因此,一些业主提供的证据得不到法院认可。
■提醒
业主需提高法律意识
要明晰物业管理范围
两位法官介绍,业主维权难的原因,主要是维权成本较高,此外,法律意识淡薄,举证能力较弱。市民维权需要提高法律意识；还需要确定责任方,要明晰问题是否在物业公司管理范围。此外,遇到纠纷冷静地解决问题,固定充分有效的证据。
陈玉秀法官介绍,业主认为小区物业服务出现问题后,首先建议找物业管理办公室来协调解决问题。当纠纷无法调解时,尽量固定证据。物业或业主起诉到法院,法官会进行多轮调解,双方还是不能达成一致,法院会进行判决。“这中间过程是很长的,希望市民能够明白,法院一轮轮地调解是为了化解百姓与物业公司之间的矛盾,而不是帮着物业公司向业主收费。”陈玉秀法官说。
乔青法官建议,业主在发现问题后,能够心平气和地解决问题,首先一定要固定好证据,增强自己的法律意识,分清责任方,因为有时候责任不一定在物业。大多数情况下,法院会劝业主和物业调解解决,避免激化矛盾。希望老百姓能够多一些理解,不要对法院调解有抗拒心理。
此外,两位法官认为,如何给物业加一个“紧箍咒”,这是一个系统问题,可以让物业主管部门、街道办有效监督物业,定期打分、考核,促进物业公司提高服务质量,也可以通过设立黑名单、白名单制度,或引进准入机制和退出机制来进行监管。
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