母公司援手，金茂68.5亿折价拿下武汉等地土储
记者 | 孙梅欣
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尽管疫情还未结束，房企已经着手加大对武汉土储的补充。
3月12日，中国金茂（00817.HK）发布公告称，公司计划通过间接全资子公司亦城置业，以68.5亿元的代价，收购中化资产全资子公司武汉化资100%股权，以获得武汉化资位于武汉、青岛和天津三地的数个项目。
由于中国金茂和武汉化资同属中化集团，此次收购构成关联交易。
中国金茂相关人士表示，此次公布的是根据国企上市公司要求披露的预公告，目前交易还在进行过程中，最终交易价格和结果都有变动的可能。
这份预公告显示，武汉化资主要持位于青岛中欧国际城的五宗地块项目全部权益，位于天津小王庄项目的全部权益，以及通过一间参股公司持有的位于武汉杨泗港项目20%的权益。
其中，中欧国际城项目位于青岛市高新区，占地面积27.8万平方米，含城镇住宅和工业用地，项目以高层建筑为主，住宅部分规划总建面积44.8万平方米；小王庄项目位于天津市东丽区，占地面积5.96万平方米，规划总建面积11.93万平方米，主要为小高层和洋房为主的住宅和配套商业。
杨泗港项目则处在武汉市汉阳区，处于规划的新港长江城板块，占地面积约为18.29万平方米，规划总建面积为81.42万平方米，按所持有的20%的股权比例计算，金茂可计入的总建面积约为16万平方米。
该项目地块由中国平安旗下的武汉安和盛泰房地产开发有限公司于2016年11月以110.65亿元高价竞得。目前项目的股东还有安和盛泰、中建越秀和龙湖，持股比例分别为35%、35%和10%。
与中化集团的这次交易，能够带给中国金茂带来约为37万平方米的土地储备，所占权益的总建面积超过72万平方米，对金茂的货值储备带来补充。
今年年初，中国金茂定下年度冲击2000亿元销售目标，成为这家央企的规模目标新高。
有金茂内部人士表示，过去几年金茂规模化发展迅猛，但主要还是依靠金茂自身的开发拓展能力，对于背靠的中化集团资源使用并不多。而在冲击2000亿的规模压力之下，集团母公司在资源、土储方面，已对金茂伸出援手。
值得注意的是，除了去年10月拿下的中欧国际城五宗地块外，杨泗港项目和小王庄项目分别于2016年和2017年获取，并先后于2017年和2018年动工。按照房企的开发周期来看，这两个项目今年都处于上市销售的节点。
公告中也指出，杨泗港项目和小王庄项目是已达到预售条件的在建工程，通过本次交易，中国金茂能够享受杨泗港项目和小王庄项目带来的回流资金，缩短公司资金占用周期，从而提供资金使用效率。
也就是说，武汉化资在完成前期的拿地、开发的前期过程后，金茂收购后项目直接可以进入上市环节，对金茂而言，无疑是一笔划算的买卖。
更何况，金茂此次的收购价格，还低于去年年末武汉化资的净估值。
公告显示，武汉化资在2019年12月31日的经调整资产净值为人民币76.09亿元，而此次金茂的收购价格为68.5亿元，净值折让幅度近10%。
对此公告解释，这是由于武汉化资所持物业权益评估而产生的重估增值作出的调整，以及递延税项后计算得出。
但仅仅就三个项目的土拍价格而言，金茂此次的收购也是稳赚不赔。小王庄和中欧国际城五宗地块的公开竞得地价分别为31.5亿元和17.73亿元，杨泗港项目总地价超过110亿元，按照武汉化资持有的20%权益，以及提供的增资和股东贷款计算，所占土地权益市值至少在22亿元。
由此计算，三宗地块在公开市场土地成本已经超过71亿元，这还尚未计算过去3年多时间里土地的增值部分，以及在两个已经开发项目的投入成本，金茂的收购价格比公开市场的土地价格还要低。
有房企投资部人士告诉界面新闻，由于此次收购涉及位于武汉的地块，而武汉是此次肺炎疫情的重灾区，城市生产活动和经济发展都处于停滞状态，因此不排除地价折价的问题：“而且就目前的市场行情而言，68.5亿元的收购是一笔比较大的交易，能够买得起的企业数量有限，也就有一些议价空间。”
事实上，青岛、武汉和天津都是金茂今年来重点布局的城市。其中青岛的中欧国际城是金茂城市运营体系中第三个操作的项目，中国金茂2019年中报显示，位于青岛的中欧国际城项目占地2500亩，建筑面积400万平方米。
而在这次的收购公告中也指出，由于政府对中欧国际城五宗地块的竞买方产业背景要求较高，金茂中标的可能性较低，而中化集团的多元业务板块和产业资源较有优势，因此由武汉化资出面竞标。
另外武汉和天津两地，金茂早前均已经进入，并有项目上市销售。这两个城市都是位于华中和华北的重要二线城市，相较于一线城市，两地都仍有较大的上升空间，因此也是近年来放房企积极布局的重点。
需要注意的是，尽管看起来这次收购准备已久，并且颇为划算，但突如其来的新冠疫情，使得今年国内房地产市场仍然充满了变数。
中国金茂3月初发布的公告显示，截止今年2月末，集团包含城市运营项目在内的签约销售金额为130亿元人民币，同比去年同期下降28.93%。这对于今年至少要实现24%增幅的中国金茂而言，仍有不小的压力。
不过金茂在报告中对市场表达了乐观态度，表示杨泗港和小王庄项目原本在今年一季度就并无预售及竣工计划，中欧国际城五宗地块尚未动工，因此预期项目预售和交付不会受到疫情实质影响。
另外目前国内疫情发展得到控制，复工比例逐步提升，多省市也出现对房地产前端支持政策，综合来看，认为疫情不会对房地产市场产生长期实质性影响。
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