购房窗口期来了？你没懂

文 | 孙煜 初彦墨 何苗

编辑 | 陈臣

3月11日，深圳市住房和建设局发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》的通知，出台九条措施支持房地产企业。疫情期间，真的到了买房窗口期么？

相对于购房者需求，政策更倾向于帮扶房企

据界面数据记者不完全统计，截至3月8日，全国已发布89个房地产调控政策，其中省级层面调控政策17条，市、区级调控政策72条。

89个房地产调控政策中，有74个涉及供给端，42个涉及需求端。从数量上来看，帮扶房企的政策明显多于支持购房者需求的。

从地域上看，中原地产数据显示，仅2月份就有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，其中以三四线城市居多。

开源节流，政策帮扶房企双管齐下

受新冠肺炎疫情影响，房企们今年1、2月销售额大幅下降，现金流承压。各地针对供给端的调控政策，核心目标是缓解企业资金链压力，降低行业金融风险。房企纾困政策兼顾“节流”和“开源”，涉及土地出让、预售监管、税费及金融支持等多个层面。

土地出让是各地政策的主要发力点。据界面数据记者统计，共有35个政策涉及土地出让环节，以延期及分期缴纳土地出让金、降低土地保证金比例等措施为主。此外，也有29个政策允许企业顺延土地出让及项目开发环节的开、竣工时间。

调整预售条件是土地出让及开竣工顺延之外的另一政策聚焦点。2月12日，无锡市宣布调整房企预售条件，将申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分完成 25%以上投资即可。随后多地均出台类似政策，降低预售门槛、减少预售规模限制，以降低企业运行成本，助推企业后续预售申请和销售工作。

除此之外，各地政策还通过缓交公积金、减免土地使用税及房产税、引导金融机构加强支持等措施为房企纾困。

政策对购房者偏紧，房贷利率未现松动

2月以来，地方楼市调控政策除帮扶房企外，也同时针对需求端。此部分主要以公积金及房贷相关政策为主。据界面数据记者统计，共有22个政策涉及公积金及房贷领域。

如深圳、青岛等城市出台政策，保障受疫情影响人员及参与疫情防控人员的公积金缴存及使用。此外，多地出台公积金贷款放松政策刺激市场，内容涉及调整住房公积金贷款额度、贷款比例等。如广西南宁在2月23日调整公积金贷款政策，允许符合条件的购房者在购买第二套房时使用公积金贷款或第二次申请公积金贷款。

在公积金和房贷政策之外，多地适时针对购房人群——尤其是引进人才等重要劳动力群体——放松购房资格及提供相关补贴。如杭州在2月25日发布政策，提高高层次人才购房补贴；钦州在2月25日宣布，实施购房契税补贴。

在部分非限购城市，个别银行下调了首套房首付比例。据《国际金融报》报道，浙商银行在2月24日前下发调整个人贷款通知，将非限购城市居民家庭购买首套个人住房的贷款的首付比例从原来的30%下调至20%。此政策执行地主要集中于部分三四线非热点的中小城市，其余城市仍严格执行原信贷政策。

此外，3月1日开始，个人房贷利率要选择转换为LPR利率或者固定利率。挂钩LPR后房贷利率将更加市场化。

中山证券首席经济学家李湛撰文指出，在流动性充裕的情况下，LPR报价长期处于下降趋势，房贷利率也相应下行，尤其是首套房房贷利率。2020年2月2日，5年期以上LPR报价为4.75%，较上一次的4.80%下调了5BP。

据中泰证券测算，房贷转换为LPR利率后，假设总贷款额为100万元，贷款期限20年，LPR每下调0.2%，在三种定价方式下个人每月还贷额将减少约107-112元。

多地需求刺激政策被紧急叫停

虽然近期地方调控政策边际放松，但刺激力度较大的政策依然受限，同时也有城市直接收紧楼市调控。驻马店2月21日的“降首付”政策，及3月3日广州的取消商服类项目限购的政策，均在发布后快速回撤，遭遇“一日游”。3月8日，海南省宣布本地居民限购两套住房，同时取消期房销售制度。

今年以来，中央多部门已在不同场合多次强调“房住不炒”的总体定位。

在此之前的2月16-19日，财政部、统计局、央行等部门也多次发声，重申坚持“房住不炒”定位，强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

有人说，房地产市场的短期、中期和长期走势，还是得看政策。那么现在的政策你认为是否到了买房窗口期？

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