@房贷一族 降低月供机会来了

从3月1日开始，我国延续多年的浮动利率房贷正式成为历史。央行此前发布公告，宣布从3月1日开始，推动存量浮动利率贷款的定价基准，从贷款基准利率向贷款市场报价利率（LPR）转换。目前，建、工、农、中、交、邮储、浦发等多家银行纷纷发布公告称，将从3月1日起至8月31日，陆续受理存量浮动利率个人贷款定价基准转换业务。

对于有房贷的公众来说，现在有两种选择：一是从基准利率切换到LPR;二是选择固定利率。业内人士指出，若处于利率上行周期，那固定利率有优势；若是利率下行周期，则浮动利率划算。

定价基准只能转换一次

根据央行公告，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值 （可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

青岛一家国有银行个贷部负责人向记者透露，LPR是由报价行根据本行最优质客户执行的贷款利率报出，并由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并发布的利率。相比原来的贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求的变化情况。

也就是说，今后各家银行贷款利率会参照LPR，以“LPR+xx个基点”“LPR-xx个基点”（其中，1个基点=0.01%）形成实际执行利率。

需要注意的是，本次转换，浮动房贷利率既可以转换为LPR，也可以转换为固定利率，但只能转换一次，转换之后不能再次转换。

另外，业内人士提醒，如果房贷是商贷和公积金混合贷，这次只转换商贷部分贷款利率，公积金部分仍然按照原合同执行。原借款合同有两个 （含）以上借款人，需所有借款人意见一致且办理完成，才可完成转换。此外，借款人有多笔房贷的，需要逐笔办理转换。

若利率下行浮动利率划算

转换为LPR利息会变少吗？对于公众最为关心的问题，青岛一家国有银行个贷部负责人表示，从客观角度，房贷利率的换“锚”，只意味着利率定价方式的调整，并不标志着利率就此降低，只是切换至LPR后，房贷利率未来的浮动调整空间更大。

他给记者算了一笔账，以客户贷款300万30年期为例，如果按照以前的5年期以上基准利率4.9%测算，那客户月供金额为15922元。“换锚”后，若LPR下调至4.5％，那客户的月供会减少543元；但如果LPR上调至5%，那月供则增加366元。

据介绍，根据具体测算，在不同情况下，切换前后每月还款金额相差并不大。如果认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势，那转换为LPR基准更加有利，2020年12月的LPR下降，2021年月供就可以减少利息支出。之后每年的利息支出也都会随着LPR值的变化而变化。如果利润处于上升周期，那采取固定利率会更合适。

未来利率下行概率比较大

从央行公布的LPR来看，过去半年时间里1年期LRP和5年期以上LPR均呈现下降趋势。2020年2月20日，央行公布的LPR为：1年期4.05%，5年期以上4.75%，这低于此前5年期的基准利率4.9%。

融360大数据研究院分析认为，中长期来看，LPR大概率仍将继续下行，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。

“未来大概率会进入降息周期，LPR会逐渐下行，将房贷转换成LPR定价方式更划算。 ”青岛一家股份银行的个贷主管认为，转换成固定利率无法享受利率下行周期的红利。

苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁提示说，作为利率市场化的产物，LPR的长期走势存在一定不确定性，一旦经济进入加息周期，不排除LPR可能会走高，进而加重房贷借款人的还贷负担。他建议，对于剩余还款期限不长的借款人，或者利率变化不敏感的借款人，可以选择参考LPR定价，以享受中短期LPR下行带来的月供减少，即使长时间维度内LPR出现了上行，增加的月供对于借款人的生活影响不大。

房贷利率为什么转换？

据悉，银行以前向客户发放房贷，利率都是按照央行公布的贷款基准利率定价，以“上浮XX倍”、“打XX折”形式来确定。2019年8月17日，中国人民银行改革完善LPR形成机制，确立银行应主要参考LPR形成贷款利率，并于每月20日公布最新的LPR。

什么时间完成转换？

央行此前发布公告，宣布从3月1日开始，推动存量浮动利率贷款的定价基准，从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换，原则上这一转换应于2020年8月31日前完成。

哪些贷款需要转换？

1.2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款

2.参考的是贷款基准利率定价

3.贷款本身是浮动利率定价的

转换有几种选择？

对于有房贷的公众来说，现在有两种选择：一是从基准利率切换LPR，把LPR价格与当前的房贷利率“多退少补”出差值，以后LPR变化了，利率也会浮动；二是选择固定利率，贷款利率将保持不变，一直到贷款还完。但只能转换一次，转换之后不能再次转换。

加点数值如何计算？

传统上，房贷利率的计算公式是：房贷利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例；改革后，房贷利率的计算公式则转换成：贷款利率=LPR利率+加点。举例而言，假如原合同定价水平为基准利率上浮10%，也就是说当前执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%，而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，那么加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值，即5.39%-4.8%=0.59%。

假如原定房贷利率是在基准利率基础上打9折，当前执行利率是4.9%×0.9=4.41%，那么加点数值则为4.41%-4.8%=-0.39%。

贷款利率一直不变吗？

需要注意的是，尽管LPR每月20日更新一次，但房贷利率并不会每月随之变化，而是在每年重新定价日进行调整。利率水平由最近一个月相应期限LPR与加点数值重新计算确定。

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