大都汇、城建印象·湾……这些小区房产证“难产” 办证路漫漫，到底卡在了哪儿？

如今，市面上销售的一手房大多以期房为主，市民从交钱购房到拿到房产证少则需要两三年的时间，多则五六年，有的甚至 10年以上房产证都迟迟办不了。没有房产证虽然不影响居住 ，但生活中的方方面面都受到影响 ，包括落户、上学以及二次交易等等，在没有房产证的情况下大都难以实现。因此业主直到拿到属于自己的房产证后才能够做到真正完全放下心。房产证到手究竟需要闯过哪几关呢？答案是主体验收、竣工验收、初始登记一步也少不了。

房产证“难产”，业主心里急

最近，市民向城市信报记者打来的热线电话中，很多都是涉及到房产证办理的问题。花高价买来的房子房产证却迟迟拿不到，这给业主造成了很多不必要的麻烦。“孩子上学上不了，户口也落不了，房子想卖也卖不成。”一位业主说道。房产证办不了的难题确实让业主很揪心，但往往很多人却并不知道房产证“难产”到底是因为什么原因。

城阳易佳和府业主办证难

市民王先生购买的新房位于城阳区易佳和府小区，按照购房合同中的约定，新房的交付时间应该是在在2013年的3月份。王先生告诉记者，现在业主已经入住多年，但小区内路面、绿化都没有完善。尽管开发商也赔偿过业主少量延期交房的违约金，但房产证办不了是业主最担心的一个问题，如今开发商早已联系不上，房产证更是遥遥无期。

“6年时间过去了，还是没盼到房产证，开发商也联系不上，现在不知道该怎么办，只能是一直等。”最近几年，因为新房房产证的事情，城阳区银河路附近易佳和府小区的业主可没少犯愁。近日，记者在现场看到易佳和府小区内的部分道路和绿化还尚未完工，小区南侧的路面仍然是土路，建筑材料随处可见。但王先生告诉记者，这已经比刚刚搬进来时的情况好了很多。

王先生回忆，2016年小区主体建筑刚刚完工不久，小区内一片狼藉，但因为当时已经是延期交房有3年时间了，无奈之下王先生只好先向开发商要了钥匙提前进去装修，但这样的房子到底安不安全，能不能住还是个未知数。后来业主陆续也都搬进了小区，现在入住率几乎达到了90％。

目前，小区内的电梯已正式开通运行，供电、燃气、有线电视已接通入户，自来水暂时接入社区管道供水，地下车库消防及人防工程正在施工。由于供热配套费余额正在筹措，所以小区至今冬季未能供暖。“好在相关政府部门给解决了孩子上学的问题，凭购房合同孩子就能够入学。”王先生说。

记者了解到，易佳和府项目由8个楼座组成，总共有500多套房子，其中两座楼100多户业主交的是全款，绝大多数的业主是贷款买的房子，现在这500多户业主的房产证都没有办下来。记者尝试联系开发商方面相关负责人，但是电话均未接通，小区业主告诉记者，他们也已经联系不上开发商了，这几年负责人换了好几个，公司员工也都换了好几拨，现在具体谁接手小区后续的事，大家也都不清楚。相关部门透露，因为资金问题，易佳和府工程还在收尾阶段，没有达到交房条件。

城建印象·湾三期交房两年多房产证还未办

城建印象·湾三期的业主周女士告诉城市信报记者小区交房有两年的时间了，房产证还没有办理。据周女士介绍，购房合同上约定的交房后3个月就可以开始办理房产证了，可是合同中约定的办理时间已经过去了快2年的时间，房产证至今还是没有着落，什么时间能够办理，又是什么原因拖了这么久的时间，开发商没有给出一个明确的答复。

周女士称，她是2016年购买的城建印象·湾三期的房子，2017年3月份新房交付，拿到钥匙以后 ，周女士就开始装修新房，没多久便搬进了新房。入住以后，周女士一直没有接到开发商办理房产证的通知，直到过了约定的办证期限，周女士有些着急了。找到开发商询问以后，周女士被告知还不能办理，让周女士再等等。但房产证迟迟办不下来，周女士表示她新房住得也不踏实。“这小区里面还有不少孩子需要房产证就近上学，这眼看又到了入学季。”周女士表示，如果近期不能够顺利办理房产证，也希望开发商能够正面给业主们一个答复，给一个具体的期限，而不是一直推脱。

究竟是什么原因导致城建印象·湾三期的房产证迟迟无法办理？根据青岛市自然资源和规划局的落实，城建印象·湾三期开发商已经按照规定提交房屋测绘成果备案材料，申请办理文昌路697号印象湾三期项目实测绘成果审查备案。待完成备案手续后 ，开发商才可办理项目首次登记，购房人才可办理房产证。对此，城建印象·湾售楼处工作人员表示房产证是根据购房的先后顺序进行办理，大概在交房一年以后 ，但具体时间需要等公司通知。

交房两年半了，大都汇·公元房产证啥时办？

市民刘女士2016年购买了大都汇·公元一处商品房，同年年底新房就交付了。原以为房产证也不会办理得太迟，可谁知等了两年半的时间，还没有等来开发商办理房产证的通知。记者了解到，大都汇·公元项目分为东、西两个区，刘女士的新房位于西区1号楼，西区共有4个楼座，只有1号楼是商品房，其它3个楼座是回迁房。最近，刘女士听说东区的房子已经可以办房产证了，这让她更加着急了。

在大都汇小区内，记者看到西区1号楼外墙上的建筑工程竣工标识牌上明确竣工日期是2016年10月份，建设单位为青岛铸成置业有限公司。刘女士表示虽然自己家里没有孩子需要上学，也不着急落户口，但房产证迟迟办不下来影响到了她卖房。“本来想要把房子卖了再换一个面积大一点的房子，但没有房产证房子也卖不了，即使现在办下来了，还要至少再等两年时间。”刘女士抱怨。

记者随机采访到大都汇·公元东区的一位业主王女士，她告诉记者最近她确实已经收到了办证通知，而且据她了解部分业主的房产证已经拿到手了。刘女士称，东区和西区虽然是分成了两个小区，但都属于大都汇·公元项目，而且几乎是同一时间交房的。

针对大都汇·公元西区房产证的情况，相关部门表示该项目目前尚未办理初始登记，不具备个人办证条件。记者又联系到大都汇售楼处，工作人员表示东区目前已经符合办理房产证的条件，西区还得再等等。“现在西区的手续还在办理当中，应该也很快了，预计下半年房产证就能办了。”工作人员说。

十多年了，澳门花园仍不具备办证条件

一位市民通过青岛市政务网反映崂山区澳门花园10号楼房产证十多年了都未办理。据该市民介绍，澳门花园项目的开发商为山东省房地产开发集团青岛公司，目前购买人手中购房合同以及发票等资料都很齐全，什么原因导致无法办理房产证他并不知道，但没有房产证对企业的运营已经产生了很大的影响。

近日 ，记者来到位于崂山区香港东路附近澳门花园小区了解情况。记者现场看到，市民所提到的10号楼属于属于澳门花园商业部分，位于住宅区的西侧。“住宅和商业一直都是分开的，住宅的房产证早都办下来了。”记者采访了解到，住宅部分的房产证早在多年前就已经办理了，而商业部分的房产证却迟迟没有着落。

澳门花园10号楼内目前有一家时装公司在办公，但公司一楼前台的工作人员对大楼的房产证情况并不了解。根据相关部门落实，澳门花园商业部分开发商还尚未提交初始登记的任何材料及申请，因此暂时不具备办证条件。

房产证办理首先需要闯过这三关

第一关：五方主体验收

想要拿到房产证，首先要保证房子能够顺利建好，也就是常常提到的项目不烂尾。而在这一点上业内人士建议购房时尽量选择大企业开发的楼盘项目，相对而言出现资金链断裂、公司破产的几率要小很多。同样，为了保证新房日后能够按时交付，在购房时，也要注意开发商有没有取得五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。一般来说，这些证件都会按照相关部门的要求，在售楼处显眼的位置进行公示，证明项目手续一切健全。

很多开发商在同购房者签署的商品房购房合同中都会明确表示单体验收即可交房，但记者咨询了城乡建设局的工作人员，得知房屋真正满足交房条件应该是在通过竣工验收备案之后 。合同中常常提及的单体验收，实际上是五方组织主体验收，五方分别为项目勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位和建设单位，而通过主体验收是办理房产证迈出的第一步。

第二关：竣工验收备案

很多房产证之所以无法办理的情况，大都是卡在了竣工验收备案这一关上。竣工验收这一关中涉及到规划验收、消防验收、环保验收、质监站验收等等。平时比较常见的地下停车场消防不达标、规划面积超标，还有容积率不达标都会导致竣工验收出问题。需要注意的是，很多开发商拿地后虽然只规划了做一个项目，但一个项目往往会分批来卖，分批来建，虽然交房时间不一致，但整个项目中最后一个楼座完工后才能统一进行竣工验收，这也就意味着最早一批交付的房屋房产证因此会延期办理。

城乡建设局的相关工作人员告诉记者，他们首先要对规划部门、消防部门、环保部门等出具的意见做审查，合理的话竣工验收工作才能够继续进行。据工作人员介绍，竣工验收工作实际上是由开发商准备齐材料后向建设局进行申请的，申请通过后也是开发商组织进行验收。在通过竣工验收15天内进行备案，房屋才能交付使用。

在交房时，业主要关注的是开发商是否取得了“两书一表”，“两书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、“一表”是指《竣工验收备案表》，还要关注面积问题，索要《面积实测表》。在进行验房后确认房屋没有存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准后，可签署《房屋验收交接单》领取房屋钥匙。

第三关：办理初始登记

提到房产证，不得不说的就是“大产证”和“小产证”。大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由开发商向房地产管理部门申请初始登记。一般对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起３０天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。就是我们平时说的业主手中的房产证，即不动产权证。房产商只有取得了“大产证”，购房者才能去办“小产证”，可以说“大产证”是购房者办理不动产权证的前提条件。

在竣工验收备案没有问题的情况下，制约开发商办理“大产证”的一个很重要的原因是开发商可能未对房屋进行解押 。在工程前期，因为资金问题很多开发商经常会将工程抵押给银行以换取贷款。而在房屋建成后 ，开发商必须到银行对房屋进行解押。如果购房者买了未解押的房子，不但房产证有可能迟迟办不了，还有随时被银行收回的风险。

去年年底，青岛楼市出了新的规定，今后房屋撤押后才能网签过户。市国土资源和房屋管理局发布关于房屋买卖合同网签备案有关问题的通知，其中提到，对房屋上存在抵押登记的，抵押人和抵押权人应当先申请注销抵押登记，买卖双方方可办理房屋买卖合同网签备案。业内人士分析,以前可以先网签,贷款通过再撤押后过户,此举实行后,卖方需要先撤押再网签后过户,对卖方的筹钱能力是一个考验，但该规定的实施为新规出台后市民买房规避了一个很大的风险。

房产证办不了，开发商需承担违约责任

根据相关规定，开发商应在商品房交付使用后９０日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。规定还指出，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，如果开发商拖着不给办房产证，或者逾期未办好房产证的话，就构成了违约行为，那是要承担一定的违约责任的。

律师认为在遇到房产证超期未办理的情况时，业主首先需要同开发商进行初步协商，主张进行违约金赔付。协商不成的话业主可走法律途径，到法院进行起诉，要求开发商继续履行合同或者要求解除合同，同时追究开发商违约责任。文/图 城市信报记者

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