借名买来的房子 这样认定权属
盛雁律师是山东元鼎律师事务所高级合伙人，曾任李沧区人大代表，青岛市人民政府法律咨询委员会委员，青岛市专家人才库专家，青岛市十佳女律师，青岛市三八红旗手、中国海洋大学研究生实训专家。擅长建筑、房地产法律事务、政府及行政法律事务、商事争议解决及公司法律事务。曾在《中国律师》、《山东审判》、《中外法学》、《雄辩风采》等书刊、杂志上发表了多篇论文、文章。代理的土地使用权纠纷成为山东省高级人民法院经典案例，代理的商品房买卖合同纠纷成功为开发商避免近3000万经济损失。为国内和青岛市多家知名企业担任常年法律顾问，并以其高端专业水平提供优质法律服务。现受聘为青岛市生态环境局、青岛市生态环境局市南分局、青岛市生态环境局市北分局担任常年法律顾问。
山东元鼎律师事务所是成立于1994年的合伙制律师事务所，是一所综合性法律服务机构，位于青岛市福州南路95号，下设八个业务部，另外还设有城阳分所。业务范围涉及民商事、刑事、金融、房地产、知识产权 、涉外 、海事海商、行政诉讼、企业法律顾问等多方面法律服务。自成立以来，在省、市乃至全国的各级法院、各级检察院办理了大量案件，拥有优质的资源和良好的口碑，并与新加坡、中国香港等国家和地区的法律机构建立了长期广泛的业务合作关系。
元鼎律师事务所目前共有执业律师70余名，多位律师都毕业于国内顶尖名校，有前往欧美、澳大利亚等地学习、访问的经历，多名律师在行政、司法机关、高等院校、企事业单位、金融保险和律师事务所等部门和单位从事过多年相关法律事务。
元鼎律师事务所成立二十多年来，曾多次被评为省、市优秀律师事务所、青岛市规范化文明所、青岛市司法系统先进集体等多项荣誉称号。所内律师因其专业功底深厚、执业口碑良好，多人次担任了人大代表、政协委员以及市人民政府法律咨询委员会委员等社会职务；多位律师在省、市内15家协会担任了主任、委员、仲裁员等诸多专业职务，多人次被授予青岛市优秀仲裁员、青岛市优秀律师、青岛市司法行政系统先进个人、青岛市法律援助先进个人等多项荣誉称号。
从不动产的登记制度而言，登记是不动产物权的公示方法 ，不动产非经登记，不产生物权变动的效力 ，但登记的不动产所有人未必是不动产的实际所有人（详见案例一）。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时 ，就不能仅根据登记来判断所有权的归属 ，而应认定实际权利人为房屋所有者，司法实践中主要从以下四个方面，来确定真正权利人。
一是房屋产权证登记由谁保管。房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交给他人。出资方如有证据证明自己长期保管房屋产权证书，而借名方不能提供证据证明出资方持有的原始房屋产权证书具有非法性之时 ，可以初步考虑认定出资方就房屋享有物权。
二是房屋的购房款及相关税费由谁支付。实际出资人若能通过出示银行凭证、流水证明、付款收据原件等在购房期间向房屋出卖人支付相应的购房价款以及相关税费，应合理认定实际出资人对房屋享有物权。
三是房屋由谁长期支配使用。相关房屋由谁长期支配使用也是认定真实权利产权人的重要依据。出资方如能提供支付涉案房屋的水电费、取暖费、物业费等费用的票据，证明相关房屋一直由其使用并支付相关费用，并进行了装修等支出，而借名方对此不能作合理解释，可以作为认定出资人为房屋实际产权人的因素之一。
四是房屋出卖方的证明。房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人，出卖方与何人订立房屋买卖合同及收取何人交付的房款也是判断真正权利人的依据之一。
出资购买房屋的一方如果能从上述四个方面提供充分证据证明涉案房屋为实际出资人出资所购，证据之间亦能互相得到印证，且形成完整的证据链条，在不违法和损害第三人利益的情形下，法院可以认定相关房屋归实际出资人所有。
城市信报记者 项皓
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