婚房没买成,39万首付咋不退 因贷款业务延期产生纠纷,购房者状告房主及代理人
周某及房主向路平索要的损失费与合同中的逾期损失费相差悬殊。文/图半岛见习记者齐娟
攒钱买套房子,安稳结婚过日子,是许多年轻人的愿望。近日,来自长春的小伙路平在青岛买房时遭遇烦心事。他称,3月初通过城阳区正阳路上的“21世纪不动产”看中一套108平米的商品房,交完39万元首付款后,因办理贷款业务延期与中介和代理人产生纠纷,结果不仅婚房不能过户,首付也无法拿回。近年来,购房纠纷案件多发,律师提醒买卖双方在交易时都应慎之又慎。
贷款遇延期,购房起纠纷
27岁的路平2017年3月份来到青岛,目前在市区从事广告传媒工作,因喜爱青岛,和女朋友商量决定在青岛买套房子作为婚房安家落户。2018年3月初,他通过安居客网站找到了位于青岛市城阳区正阳路的21世纪不动产中介看房。
路平称,2018年3月3日,他第一次到中介看房,通过21世纪不动产中介工作人员李某的介绍,看好了位于城阳区仁和居东区一个套二的房子。因自己未缴够一年社保,双方便约定5月15日社保期满后交易,并于当天与房主的代理人周某签订了房产买卖合同,路平向中介支付了3万多元中介费。
3月9日,路平给代理人周某打了房款的首付款39万(含定金4万)。据路平介绍,4月15日,中介李某通知其和代理人周某一起到杭州路中信银行办理网签准备贷款。此时路平的社保仍未缴满一年。几天后,中介李某告诉路平贷款失败,原因是银行暂不办理二手房贷款业务。据路平说,前期看房、签合同、交首付款以及第一次到银行贷款,房主一直未露面。
6月4日,路平再次与中介李某、代理人周某到位于城阳区一家银行办理贷款业务。据路平称,房主仇某也一起陪同前往,这也是他第一次见到房主。
6月10日,该银行通知路平贷款面签通过,但是没过几天,周某与李某便要求路平支付一定金额的违约金。而路平称这笔费用与原先合同约定的逾期违约金额相差悬殊。遭到路平拒绝后,代理人周某拒绝办理后期房子过户等相关手续。心灰意冷的路平想要回首付款,却遭到了拒绝。
7月6日,在向中介寻求帮助未果后,路平将房主及代理人告上了法庭。
双方各执一词,法院已受理
7月26日,半岛记者联系到代理人周某,周某称,5月15日房子无法正常过户之后,路平是先向其索要的损失费,并且路平支付的39万首付款目前在房主手中,转账也未经过他手办理,其余将走正常司法程序,不方便回应。
7月25日,半岛记者也联系到了中介李某,对方却称自己没有接过路平这个客户,也没有介绍代理人,对路平的遭遇并不知情。随后,半岛记者又联系了位于城阳区正阳路上的21世纪不动产,接电话的工作人员小郑表示并不知情,且店长有事也不在店中。
7月25日下午,半岛记者联系了21世纪不动产青岛区域总部,工作人员表示,目前该事件已经开始走法律程序,具体细节不便透露,21世纪不动产将全力配合司法部门调查取证。
目前城阳区法院已经受理了该案件。
房产交易合同要注意这些
7月26日下午,半岛记者联系了上海锦天城(青岛)律师事务所律师李鸣晗,李律师就房产交易过程中需要注意的事项做了简单概括。李律师说,“房产交易过程中买卖合同至关重要,签订合同前需要注意以下几点:买卖双方应该建立信息沟通渠道,买房要了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件以及其他证件；在签订合同时,双方要明确重要条款,比如付款时间、过户时间、办理产权变更时间以及明确双方的违约责任,房屋买卖合同至少签订一式三份”。另外,李律师还强调,签订合同时,最好直接和房主本人签订。如果条件允许,可将中介加入条款,承担连带赔偿责任。
■相关案例
案例一
房价上涨后要求加价
2016年底,青岛的张某经中介公司居间介绍,看中了李某所有的一套两百多平方米的房屋,经协商,双方签订了《房屋买卖合同》,成交总价200余万元,张某支付了10万元的定金。一周后,李某却以房价上涨为由明确表示除非增加购房款,否则不再将房屋出售给张某,并愿意按合同约定支付违约金。
律师解析:张某与李某签订的《房屋买卖合同》合法有效,双方应遵循诚实信用的原则,按照合同约定全面履行各自的义务。李某向张某明确表示不再履行该《房屋买卖合同》,属于单方违约,张某作为守约方按合同约定有权解除合同。但解除合同后,因房价上涨迅速,李某的违约行为导致张某获赔的违约金已经不足以弥补其购买同等房屋的价格,故张某可以向李某索要预期可得利益损失的赔偿。
案例二
签合同前房产已被查封
2014年10月2日,张某经房产中介看好刘某位于青岛市李沧区的一处房产,经与刘某协商,双方以105万元成交。张某当场交付了10万定金并签署定金合同,约定于2014年11月1日前签署商品房买卖合同,到期后,张某多次催促刘某签约,但是刘某一直找借口拖延,期间张某为刘某垫资2万元用于房屋还贷,并约定此款在签订商品房买卖合同时优先抵扣。直到2015年3月,双方也未能签订商品房买卖合同,于是张某向法院起诉。后经查询得知,涉案房屋已经在双方签订定金合同之前分别被贷款银行以逾期还款和民间借贷为由被起诉,并被城阳区法院和李沧区法院分别查封。
律师解析:首先,被告在交易的过程中,存在恶意隐瞒事实真相的行为,即使该涉案房产签订了商品房买卖合同,该房屋也无法办理过户手续。按照法律规定,刘某应该返还张某双倍定金20万以及之前张某为刘某垫付的2万元。在购买二手房产时一定要了解所购房产的具体情况,包括检查一下房产证的真伪,房子是否被抵押、查封等事实。在实际的交易中,购房款的交接也应当让售房者出具收款收条,做到保存好相关书面材料,一旦出现纠纷,可以作为重要的证据材料提交。
案例三
打下欠条拒付中介费
何某通过爱业不动产购买李某位于青岛市的房屋一处,在爱业不动产的居间介绍下,双方签订房屋买卖合同,何某向李某支付20000元中介费,后何某因资金不足,未按照合同约定支付首期购房款,逾期10日后,向李某提出继续履行合同,李某认为何某没有信用,以何某未按合同约定期限履行合同为由要求解除合同。何某与李某的购房合同中明确约定,爱业不动产的居间行为合法有效,何某应支付中介费10000元。何某向爱业不动产出具欠条,欠条内容为欠付爱业不动产中介费10000元。爱业不动产多次就该中介费事宜与何某协商,何某拒绝支付。
律师解析:买受人是居间合同的委托人,是居间合同的一方,其应负担中介费,房屋买卖双方及居间人同时约定,如出现违约事宜,中介费由违约方负担,本案中何某作为买受人违反合同关于履行期限的约定,无论从居间合同的当事人还是违约责任的承担人来看,其均应负担该中介费。根据《合同法》关于居间合同的规定,居间人促成合同成立,委托人即应按照约定支付报酬,因此订立房屋买卖合同或者主张解除房屋买卖合同之时都应该综合考虑自身利弊,慎重考虑,才能维护自身利益,保证他人权益。
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