日租房受宠带热小公寓？没那么简单
随着一年一度的啤酒节盛大开幕，青岛也迎来了旅游的黄金季。不但各大酒店、宾馆一房难求，而且知名景点周边的日租房也越来越火。许多开发商瞅准这一商机，开始大力推荐酒店式公寓，通过日租房火爆这一实例，为购房者算一笔让人眼红的经济账。但是记者走访许多日租房的经营者发现，租房市场竞争非常激烈，而且租金收益随着季节变化会有大幅度波动。受到这些因素影响，面积小、水电费率高的酒店式公寓，并不是投资的最佳选择。
市场探访
个性十足日租房受宠
作为青岛国际啤酒节的会场，西海岸成为暑期人气最高的片区之一，酒店房价自然也水涨船高。记者调查发现，金沙滩附近普通快捷酒店的标准间房价已经是500元/天左右，而且几乎天天客满无房。相比房价高昂的星级酒店，游客们更中意分布在居民区的日租房。“我们房子是半个月前订的，价格相对便宜一些，可以住4个人的套间每天550元，而且配套齐全非常干净，交通也便利。 ”来自济南的游客张炜向记者介绍说。
与西海岸相似，主城区的租房市场也进入了旺季。市南、崂山沿海一线，市北CBD、新都心等地都是游客聚集的热点区域。 “从7月初开始，我们天天爆满，价格比淡季多一倍。 ”火车站附近一家公寓托管机构经理张女士说。
酒店式公寓借力营销
日租房市场火爆，开发商也嗅到了商机，在公寓销售中展开新一轮攻势。记者在西海岸长江中路周边的商场和“网红”餐厅调查时，发现不少地产营销人员拿着公寓的宣传材料大力推荐。“我们的酒店公寓就在滨海大道上，开车到金沙滩十五分钟左右，精装交付，你看看这里的人气，月入万元根本不成问题。 ”营销人员小朱介绍道。
与此同时，市区内许多公寓项目的价格也在水涨船高。在市北CBD区域，面积在28平方米平层公寓价格为2.3万元/平方米左右，总价比开盘时涨了两三万元，商家在宣传时，也采用出租回报率高来吸引购房者。而位于城阳区公寓项目的营销人员也来到市区抢市场，精装公寓价格也达到1.5万元/平方米以上。
记者观察到，在营销人员的推荐中，日租金都会选择当前最高额，然后做简单乘法，这样算出来的租金收益确实可观，最高的达年收益12%以上。然而，实际收益真有这么高吗？
业主
回报率没有想象得高
普通业主整日忙于工作，闲置房如何出租？记者在调查中发现，90%的购房者决定将房产投入日租房市场后，都会交给专业的托管公司打理，而不是自己寻找租客。“我的房子在交房前就有托管公司主动联系，精装后还做托管服务。 ”市民孙先生说。他在金沙滩附近购买了一套100平方米左右的大户型房源，毛坯交付。托管公司给出的条件是房子精装后，连续托管三年，每月按照2000元支付给孙先生租金。
相比之下，精装酒店式公寓没有装修支出，但是租金也不高。 2010年时，来自山西的投资客李先生看中了青岛火车站附近的一个酒店式公寓，以超过2万元/平方米的价格买下了一套有70年产权的公寓。站在距离火车站步行2分钟可达的海景公寓中，他对公寓租赁前景充满了信心。但是，实际情况大大出乎他的意料，托管公司每年给他的租金有限，与银行3年期存款利息相仿。一气之下，他打算将房子收回，准备转让给他人。
记者到李先生的公寓楼内探访发现，这个有专业机构托管的公寓项目人气非常旺，不断有拖着行李的游客进进出出，普通标准间每日租赁价格400—700元不等。一旦房东将公寓托管后，小户型公寓每年的租金收益仅有3万元左右。 “别看现在很红火，除了旺季剩下的时间每天租金只有100多元。”托管公司的工作人员小刘无奈地说。
出租收益全年波动大
热点区域目前出租市场确实火爆，但出租热度同样会受到季节影响。新都心片区公寓短租价格集中在180元/天至500元/天不等，装修有特色的，空间结构更加时尚的loft公寓在短租房市场比较受欢迎，但并不是每天都有租客租赁，所以收益并不像开发商宣传得那么高。 “旺季只有三四个月，到了淡季价格就算降一半也很少有人来。 ”业主王倩说。
而西海岸短租公寓价格的高低，主要根据距离金沙滩的远近呈阶梯状分布，远与近有很大的差别。记者在公寓租赁网站上选择了一栋名为 “巧克力”的公寓楼进行调查，该项目2012年建成，距离金沙滩直线距离1公里，开盘时均价为9000元/平方米，主力户型为一居室45平方米。记者从二手房网站上搜索到，目前二手房价格也在1.3万元/平方米左右，房价涨幅远低于周边的普通住宅。以“高级园景大床房”为例，因为距离啤酒节会场较近，目前租金最高可达528元/天，但啤酒节一结束，租金就会大幅下滑，还会经常空房。崂山区天泰·金融广场B座公寓楼，二手房均价在2万元/平方米左右，比2016年10月份甚至还有所下滑。记者也在短租公寓网站上看到，标价300元/天至500元/天不等的普通公寓，即使在七八月份预订量仍不容乐观。
投资者
平层小公寓性价比差
今年30岁的李超做日租房已经有五年时间了，目前他有8套日租房可供出租，但是没有一套酒店式公寓，其中6套为老网点改造房，还有两套为普通住宅。“我感觉，平层小公寓的性价比是最低的。 ”李超说。
李超在金沙路上购买了两套层高为4.5米的老网点改造房，一共花费了50万元。接着，他每套房子花费15万元改造成loft出租。因为装修精致、空间大，房子很受欢迎，日租价格也是小公寓的1.5倍左右。“旺季我这一套房子的收入就是酒店式小公寓的两倍。更关键的是水电费、物业费比酒店式公寓低许多，所以到了淡季我也有底气大幅降价，以低价吸引背包客。所以一年下来我的投资收益要远远高于酒店式公寓。 ”李超介绍说。
租客
性价比是考虑首要因素
小公寓淡季少有问津，主要是居住体验感相对较差。从青岛大学毕业的李鸣现在在南京工作，出差到青岛时，他就喜欢住在普集路一处日租房。这处日租房是双层结构，有很大的客厅，还可以做饭。“到青岛时，经常请同学们在这里吃饭。如果用同样的钱去住标间或者酒店式公寓，只有一个单间，活动的空间太拥挤。 ”李鸣说。
记者调查多名游客发现，性价比是他们住宿首先考虑的因素。在价格相差无几的情况下，超过九成的游客愿意租住在装修精致、有较大活动空间的日租房。 “同样的价格，自然是空间越大越好，生活配套越多越好。别的不说，就说吃海鲜，自己买海鲜回来可以烹饪，比去小饭店能省一大半的钱。 ”来自滨州的游客苏女士总结说。随着地铁的日益便利，沿着地铁线找房也成为游客的必备攻略，所以今年夏季李村商圈日租房也呈现相对火爆的趋势。
记者 王寿林
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