保护刚需、支持改善性住房需求 青岛:调控升级助推楼市回归冷静
◆4月18日,青岛楼市调控升级,将本地户籍人口纳入限购范围,同时新房和二手房需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。业内认为,此次调控将“精准打击”炒房者,保护刚需、支持改善性住房需求,进一步促进青岛市房地产市场平稳有序运行。
□本报记者白晓宋弢
一年多时间五轮调控
据了解,加上此次调控,自2017年3月份以来,青岛市在一年多的时间内已经先后5次出台调控政策。
2017年3月15日,青岛五个部门联合下发《关于保持和促进全市房地产市场平稳运行的通知》,业内简称“3·15青岛限购令”,拉开了青岛新一轮限购的大幕。根据该通知,自2017年3月16日起,在青岛市内六区范围内,非本市户籍以家庭为单位限购1套房；同时新房和二手房公积金、商贷首付比例双双提高。青岛居民首套和二套住房首付比例提高,暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
2017年3月30日,青岛推出了升级版的调控政策,规定在青岛市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易；青岛市国土资源和房屋管理局等部门《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》确定的差别化住房信贷政策,各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。
2017年5月11日,青岛市再次发布文件,规定项目预售价不高于上一年度均价最高月份的本项目销售价格。
2017年9月30日,青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会联合发布《关于加快住房有效供应促进房地产市场平稳有序发展的通知》,再次提出适当调整商品住房预售条件。
保护刚需
密集的楼市调控政策出台后,有效打击了一部分投资客,一定程度上抑制住了房价快速上涨的势头。但不可否认的是,青岛楼市仍未“踩刹车”,买房热情依旧高涨。
据业内分析,青岛这两年房价上涨的主要因素有两点——土地供应量的不足以及限价政策的“副作用”。数据显示,2017年市北、城阳、李沧等地土地供应均下降了50万平方米左右,房源入市总量的减少首先就刺激了房价的升高；而限价政策,虽降低了购房的门槛,却没有太多“浇灭”购房者对房价上涨的期望。
国家统计局在4月18日发布的3月份青岛商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,3月份青岛二手房价格环比涨1.4%,同比上涨7.7%；新房价格环比涨0.4%,同比上涨3.3%。青岛锐理数据统计,3月份岛城新房成交17700套,环比上涨117.12%,其中,新建商品住宅成交14624套,环比上涨111.02%,二手房成交9054套,环比上涨162.8%。
随着房贷利率上浮等因素影响,购房成本增加,部分购买力较弱的刚需仍只能“望房兴叹”。此次青岛出台楼市调控新政,保护刚需、支持改善性住房需求成为此次调控的题中之义。
抑制投资需求
此次调控适时抑制投资需求,对青岛楼市是一个有效且长期的改善过程。
在岛城楼市业内人士张百忍看来,此次调控对投资客可谓是一次精准打击。“本地户籍居民三套以上不再有购房资格,外来新市民不再有第二套资格,这样把需求集中于刚需和改善,相当程度上会打掉一部分投资客。”
“现在大多数都是期房,从签订购房合同到取得房产证,少则1年多则3年或者更长,再加上限售的年限,买到手里的房子可能七八年才能出手。也就是说‘满5年可售’的政策使得资金在楼市里一\‘锁’就是七八年,使得炒房客们的投资周期大大加长,其后的市场风向无法预测,投资客会敏感地嗅到其中可能带来的风险,就会减缓入市。”克而瑞青岛首席分析师张则涛分析说。
“炒房人少了,市场上富余的房源就多了,这对于目前土地供应日趋紧张的青岛楼市就变得非常有利,也将大大缓解楼市中特别是刚需一族供不应求的现状。”青岛工商联房地产行业联盟秘书长龙江认为,本次调控有助于帮助青岛楼市回归冷静。
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