青岛第二次集中土拍落幕 76宗地块成交,西海岸4宗地熔断后竞品质,高新区8宗地块全部终止
半岛全媒体记者江海峰
轰轰烈烈、一波三折的青岛第二批次集中土拍落下帷幕。本次土拍共成交地块76宗,多数为底价成交,整体溢价率为0.46%。成交地块分布在市北区西部,崂山区松岭路和沙子口,李沧区东李,西海岸灵山湾板块、中央活力区、古镇口等地。值得注意的是,本次高新区多宗地块全部宣布终止,而西海岸也有4宗地块熔断后进行了线下竞品质。下面跟随记者的视角一起来看看这次土拍吧。
76宗地块成交，未来买房关注这些片区
据统计,第二次集中土拍,最后成交了76宗地块,成交总占地面积约为265.6万平米(含划拨),成交总建面约为633.8万平米(含划拨),成交总价为279亿元,折合楼板价为4670元/平米。除了西海岸熔断的4宗地块,其他地块均为底价成交,整体溢价率为0.46%。相较于第一批次集中土拍,第二次的土拍的地块品质更高一些,成交规模大幅度上涨,地价也有所上涨。
在卓易数据发布的青岛第二批次土拍地块按建筑面积大小划分的区域分布里,记者看到,本次土拍中,西海岸仍居首位,占比约为41%,主要分布为灵山湾、中央活力区、古镇口、原黄岛成熟区域等片区；其次是城阳,占比约为32%,其中保利和双利拿下流亭机场北侧3宗地,这几宗地的控规调整已经取消限高,拉开了“未来之城”发展的序幕。
再次是李沧,占比约为10%,成交地块主要未来于李沧中心区和李沧东部,且被绿城、金茂和君一、华新园拿下,注定李沧后序的楼市会十分热闹。
值得一提的是,市北本次成交地块4宗,总建面44.75万平米,均位于老四方西部欢乐滨海城附近,这意味着,后续市北区的新楼盘,将在这个片区开花。
另外,崂山区成交的3宗地块,总建面为42万平米,分布在松岭路、沙子口一带,定位均为高端产品。随着后期松岭路各高端楼盘的起势和入住,这一带已成为青岛主城区高端人群向东向北延伸的重要区域。
西海岸4宗地竞品质,位置优越未来可期
第二批次集中土拍的高潮,出现在9月9日的西海岸专场。保利、龙湖、华润、绿城、中海、招商、海信等17家房企参与了老胶南薛家滩2宗地和孟家滩2宗地的报名,4宗地当天叫价合计90轮,最后均达到限价触发熔断,转为线下竞品质,而这也是青岛首次土拍竞品质。
9月13日,上述4宗地块的竞品质结果出炉。招商、中海、绿城、大华、海信、保利、华润、龙湖、亿联、长城、国信、阜丰等15家房企参与了线下竞品质环节,最终,薛家滩3107地块由绿城以4379元/㎡竞得,总价3.04亿元；薛家滩3108地块由龙湖以4740元/㎡竞得,总价2.09亿元；孟家滩3121地块由大华集团以4559元/㎡竞得,总价3.34亿元；孟家滩3122地块由国信以4560元/㎡竞得,总价1.35亿元。
上述4宗地块总占地面积约10.53万平米,建筑面积约24.05万平米,商住比为1:9,成交总价9.82亿元,溢价率均为15%,竞品质也在一定程度上增加了成本。
4宗地块所处的位置十分优越,这也是引来众多品牌房企逐鹿的主要原因。从地图上看,地块均位于老胶南中央活力区,周边中建锦绣城、K2海棠湾、银盛泰书香蔓城等楼盘众多,生活氛围较为浓厚；薛家滩幼儿园、青岛西海岸新区第二实验小学、青岛西海岸新区第六初级中学、青岛西海岸新区实验高级中学、青岛西海岸新区第五高级中学等学校众多,教育资源较为齐全；薛家滩、孟家滩四宗地块距离地铁13号线直线距离1公里范围内,并且近日批复的6号线二期也在附近设站,公共交通较为便利。目前周边在售新房价格均价约为14000元~15000元/平米。
高新区土拍爆冷门,8宗地块全部终止
本批次集中土拍还爆出一个大冷门,就是高新区8宗待拍地块全部终止,导致高新区本次没有地块成交。有业内人士感叹:“有些许意外,因为很多地块相对开放,原有可能进入竞品质环节。”
据了解,本次高新区原本将上市的8宗地块中,有7宗为商住用地,总占地面积35.58万平米,规划总建面66.12万平米,还有一宗为工业用地,起拍总价24.8亿元。从这几宗商住用地来看,多数有建设租赁型人才住房的要求,划拨人才住房的土地面积分别为5.04万平米、2519.89平米、7429.79平米和6749.99平米。
值得注意的是,有一宗地块曾于去年12月流拍,为商住地,占地面积74717.8平米,容积≤1.5,规划建面107058.25平米,楼起始价4000元/平米,最高限价4590元/平米,此外划拨5018.45平米用于建设租赁型人才住房。
业内人士分析,此次高新区的地块终止拍卖,主要是因无人报名。“这些地块的素质并不是很高,加上高新区近两年人才公寓市场比较艰难,开发商综合研判相对谨慎,因此并未报名。”
30余家品牌房企拿地,本土房企表现抢眼
那么,本批次集中供地,各家房企都表现得如何?从一览表中可以看出,青岛第二批次集中土拍的房企,有两个特点,一是多为头部房企,资金实力相对雄厚；二是本土品牌房企依旧十分抢眼；三是又有房企抱团拿地的情况。
首先我们来看拿地房企的表现:和达拿下4宗地,总建面79.5万平米,且商住比良好基本为1:9；金茂独立拿下西客站2宗地,和君一联合拿下李沧甘泉路5宗地,在即墨也拿下了1宗地,共计拿下8宗地,是本次拿地宗数最多的；绿城本批次拿下了李沧青山路2宗地,并在老胶南线下竞品质获得薛家滩北1宗地块。
同时,本土品牌房企此次表现也依旧抢眼。和达、青特、君一、鲁信、瑞源、福瀛、华新园、青特、双利等均参与竞拍,且大多数有所获。同时可以看出,等一些青岛本土老牌房企也开始有所行动,比如青建以18059元/平米的地价拿下一宗地块,鲁信在崂山松岭路拿下的地块,预计将做大平层产品。
业内人士分析,本批次拿地的30余家房企中,独立拿地的有西海岸熔断的4宗地(最终4宗地块分别被绿城、龙湖、大华、国信获得)、华新园李沧地块、绿城李沧青山路地块、青特城阳4宗地、和达灵山湾2宗地等,其余大部分地块为合作拿地。房企强强联合的意味越来越浓。
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