一场没有“高溢价地块”的拍卖 青岛第二次集中土拍72宗地底价成交 西海岸4宗地“熔断”将首次线下“竞品质”

“前奏”曲折，开局平淡，有些意外，结尾高潮……今年青岛推行“两集中、三批次”供地新政后，作为岛城土拍市场三场“年度大戏”第二场的青岛市市辖区二批次集中供地网上拍卖于9月10日收官。历时3天的集中土拍中，共有76宗地块登上拍卖台，其中72宗地以底价成交，成交总价约269.33亿元，成交地块总占地面积约255万平方米，规划总建面约618万平方米，最高成交楼面价18059元/平方米；土拍最后一日，西海岸4宗优质地块吸引十多家房企参与竞拍，达到最高限价，转入线下竞高品质商品住宅（包括绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑）建设环节，这也是岛城首批进入“竞品质”环节的地块。受访的多名岛城房地产业内人士认为，虽然部分地块的竞拍有些许“疯狂”，但因为严控溢价率不超过15%，房产大鳄们在有限的范围内角逐，所以没有产生“地王”；另外，“竞品质”考验房企的成本管控以及产品打造能力，但有益于买房者，保障居民从“有居”向“优居”迈进。

■“数”读

青岛二次土拍从平淡到高潮

总体来看，本次集中土拍的“前奏”可谓一波三折。在经历了7月30日100宗地首次挂牌亮相、8月11日被紧急叫停中止、8月18日87宗地重新挂牌并且调整竞价规则后，9月8日，青岛市市辖区第二批次集中供应住宅用地拍卖终于拉开大幕。

正式开场后，前两天的竞拍挂牌出让市北4宗地、李沧8宗地、城阳20宗地、崂山3宗地、即墨4宗地、中德生态园片区2宗地，共计41宗地均以底价成交。

其中，市北、李沧的12宗地拍卖是重头戏。市北区成交的4宗地均位于老四方西部，在RCEP基地范围内，4宗地总占地面积18.1万平方米，规划总建面48.5万平方米，成交总价34.6亿元。位于欢乐滨海城板块的2宗地被青岛青铁智能科技有限公司、华润置地（常州）有限公司、利驰有限公司、青岛诚达创新科技有限公司（华润置地&青铁&新凯达）成功竞得，成交楼面价8600元/平方米。青岛顺新园置业有限公司（百洋&华新园置业）竞得市北大健康产业园内2宗地，成交楼面价9300元/平方米。

李沧区成交8宗地，总占地面积21万平方米，规划总建面59.2平方米，成交总价49.2亿元。绿城竞得青山路以南、九水西路的两幅新地，成交楼面价分别为10500元/平方米、10000元/平方米。海尔&金茂联合竞得甘泉路两侧5宗地，最高成交楼面价10000元/平方米。石牛山路以东地块被青岛丰华园置业有限公司（华新园）收入囊中，成交楼面价8830元/平方米。

城阳共有20宗地登上拍卖台，均为底价成交，分别被万科&顺城、青特、卓越&建安、保利&每日置业、和达、双利、青岛佰才智诚＆临沂辰泰、动车小镇＆海业石油、中铁建康养和中国铁建等收入囊中。

崂山区“上架”的3宗黄金地块全部底价成交，成交总价约34.5亿元。鲁信置业以28.85亿元竞得松岭路地块，成交楼面地价10351元/平方米。沙子口地块被青建以3.7亿元收入囊中，成交楼面地价为18059元/平方米，创造了青岛本批次供地最高楼面价。北泰以1.95亿元成功竞得浮山后地块，成交楼面地价15905元/平方米。

即墨拍卖的4宗地总占地面积18.55万平方米，规划总建面40.7万平方米，均以底价成交，成交总价合计7.36亿元，分别被珠海西部铁建城开发有限公司（中国铁建）、青岛金翰置业有限公司（金茂）、青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司竞得，成交最高楼面地价2722元/平方米。

中德生态园2宗地块（1宗纯住宅+1宗商住）被青岛英创建设发展有限公司（中德联合集团）以底价竞得，成交总价3.92亿元，最高楼面价4024元/平方米。

9月10日，西海岸35宗地登上拍卖台，其中位于老胶南板块薛家滩2宗地和孟家滩2宗地终于打破了本轮青岛土地出让“零溢价”的局面。这4宗地分别叫价29轮、26轮、25轮、10轮，保利、龙湖、华润、绿城、中海、海信、招商、国信、阜丰、亿联、长城、金鲁班和金源鸿大等17家开发商展开激烈争夺，最后4宗地全部达到限价触发“熔断”，进入青岛首次“竞品质”环节。当日西海岸共有31宗地成交，成交总价81亿元，最高成交楼面地价7391元/平方米。

另外，原定于9日下午登台拍卖的高新区8宗地全部临时因故终止，位于新都心片区的原果品批发市场地块在拍卖前一日被叫停，西海岸也有2宗地中止。

■特点

房企抱团取暖流行“拼单拿地”

看完“热闹”，再“看门道”。青岛第二次集中土拍，与上一次相比，在竞价规则上发生了重大变化，呈现出一些新特点。

一是房企“拼单拿地”盛行。“三道红线”对房企资产负债率、现金短债比、净资产负债率等提出了新的要求和考核，这也让房企在拿地的时候显得更加谨慎。在此背景下，不少房企选择抱团取暖，“拼单拿地”。

此次集中土拍，特别是在市北、李沧和城阳地块拍卖中，出现了“华润＆青铁＆新凯达”“百洋＆华新园”“海尔&金茂”“万科＆顺城”“卓越＆建安”等多家房企联合拿地的情况。“这次拿地主力是实力国企与当地龙头房企联合的模式，是一种互补，国企有产品品牌、物业和营销优势，地方龙头企业则更加了解当地客户情况，也有一些相关的社会资源。”龙湖塘鹅租售山东策渠负责人、中房智库特聘专家张斌表示，这实际上是在市场竞争日益激烈的情况下房企“取长补短”的一种现象，合作房企可以分担风险，“外来的和尚”也避免了水土不服。

二是竞拍规则更多更严。本次土拍新增了开发商资质要求，自有资金以及“控溢价竞品质”的规则，并且设置了严格的违规惩罚措施，违规者3年内不得参与土拍。

三是存在冷热不均。高新区2宗地出现无人报名的情况。而西海岸4宗地遭开发商争抢触发“熔断”，业内人士分析，这4宗地之所以引发房企激烈争夺，是因为对竞拍门槛没有过多限制，有资质有资金就可以参与竞拍。

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