主城区今年或迎开盘潮

半岛全媒体记者江海峰

新年新篇章,对岛城楼市来说亦是如此。近期不少市民通过半岛验房小程序留言,咨询2021年将有哪些值得关注的楼盘上市。一般来说,想了解今年纯新盘的供应情况,最直观是从去年的土地成交市场中找答案。据卓易数据统计,2020年岛城土拍市场成交地块总建面达2650.77万平米,主要集中在西海岸、即墨和胶州。从片区来看,老胶南、即墨的销售压力仍将比较大。那么今年都有哪些值得关注的项目上市?

房企

龙湖、融创、和达

拿地量居全市前三

从数据来看,2020年的拿地主力仍是品牌房企。其中,排在首位的是龙湖集团,2020年拿地22宗,涉及面积147.77万平米,主要位于西海岸的中德生态园、海洋活力区,即墨和胶州老城区,且均通过合作模式获得；排在第二位的是融创中国,2020年拿地10宗,面积达112.20万平米,其中9宗地块为老胶南融创中心用地,一宗为胶州融创时代中心首期用地；排在第三位的是青岛本土房企和达集团,2020年强劲拿地10宗,面积达91.68万平米,重仓城阳、即墨和西海岸灵山湾。

除此之外,海信地产、山东旭辉银盛泰、卓越集团、万科地产、中铁建工、保利发展和绿地集团,拿地面积分列第4~10位。值得一提的是,这些品牌房企所拿的地块中,有几宗位于主城区。比如卓越集团于2020年获得市北区南昌路卓越坊用地。保利发展2020年在市北区新收两宗地块,其中一宗是与青城合作的保利天珺项目,另一宗是双桃地块,但双桃地块中的88.5%为安置房。

据卓易数据统计,2020年,岛城一级市场新增地块415宗,涉及建面约2838.94万平米,实际成交386宗,涉及建面2650.77万平米,成交总价达804.64亿元。

分区域来看,西海岸新区以816.92万平米的总供应量,排在全市首位；成交总建面达728.57万平米,仍是当仁不让的全市首位。其次是即墨,2020年供地量达668.96万平米,实际成交建面高达666.48万平米。胶州供地量则达343.75万平米,实际成交310.3万平米。三个区市的土地成交总建面,共占全市的64.33%。

从西海岸新区的土地成交数据来看,老胶南所占的比例较大,总建面达588.85万平米,成交前三位的板块分别为中央活力区、灵山湾片区和西客站片区。对此,卓易数据总经理马光明认为,老胶南片区仍将是今年新楼盘上市及成交的集中区域,而且由于同片区同质化产品不少,不排除价格战的发生。

“相形之下,其实即墨的销售压力要更大一些,2020年仅4月一个月,即墨就成交商住用地超过400万平米,占其全年总成交量的6成,在土地分布中,西部商贸城片区、蓝谷片区和创智新区仍是重点成交区域。”马光明说。

二级市场多家房企拿到地块,有望2021年上市

除了一级市场外,近几年在二级市场拿地的房企也不在少数。近两年的一级市场土拍,绝大多数是底价成交,所以不是很吸引眼球。相形之下,2020年岛城二级市场上的几个事件,却令不少业内人士记忆犹新。

仲派集团副总张斌表示,自己印象最深刻的,是北京城建于2020年12月8日,通过司法拍卖,竞得城阳西郭庄社区两宗地块。据了解,当天的拍卖吸引了众多房企参与,最终,经过150轮出价,地块以8.48亿元总价成交,溢价率高达55.92%,商品住宅部分折合楼面价7068元/平米,创城阳土地出让价新高。“之所以引起关注,是因为当前的楼市大环境比较低迷,尤其是北京城建拿地时,尚处于各大房企打价格战、搞促销、冲刺全年任务的时刻,因此如此高的溢价率,实在令人咋舌。”张斌说。

克而瑞青岛机构首席分析师张则涛,则对中梁拿下李沧区华中蔬菜市场北侧5宗地块的事记忆犹新。“据说当时中梁与禹洲互相叫价79轮,以5.30亿元的总价成交,溢价率为10%,折合楼板价8910元/平米。这个地块的拿地成本不低,按规划未来将建9栋11~15层的小高层产品,未来如何定价也是个不小的问题。”张则涛说。

另据卓易数据统计,2020年,天一仁和、中巍、中梁、信达、碧桂园等房企,均通过二级市场拿到了地块。其中,天一仁和从海信地产收走崂山区王家村一宗建面约为4.88万平米的地块；中巍从华融手中收走崂山区石老人观光园附近地块,建面约为11.15万平米；奥园从亿海置业手中收走西海岸薛家岛天目山路与漓江路附近一项目,涉及建面3.06万平米……而这些产品,都有望于2021年上市。

项目主城区2021年或迎“开盘潮”

那么,2021年都有哪些值得期待的项目?

首先便是位于市北区宜昌路31号的商住项目,该地块于2020年6月被保利发展以36亿元的总价竞得,创下2020年岛城土拍市场中单场成交总额的最高纪录。

据了解,该项目分为南北两个地块,总占地面积约11.01万平米,规划总建面约为39.14万平米,其中住宅建面占比88.5%,未来将打造集住宅、商业、办公于一体的商住综合体,同时也是市北棚户区改造集中异地安置房项目,市北区政府未来将以均价16600元/平方米回购作为棚改安置房使用。

其次值得一提的是于2020年9月1日成交的东李片区5宗地块,总占地面积约为20.28万平米,规划总建面63.35万平米,起始总价25.42亿元,最终被青岛智谷源建设投资有限公司以25.42亿元的总价成功竞得。据了解,5宗地块中有2宗为商住地(商业占比29%),起拍价为楼面地价8000元/平米,另外3宗为李沧院士港新型产业用地。

2020年9月,位于市北区四流南路245号的原青岛造纸厂地块正式拍卖,最终被中海地产以19.35亿元的总价竞得,折合楼面地价为10510元/平米。据了解,该地块总占地面积5.34万平米,规划建面18.70万平米。这意味着,老城区又将诞生一个值得关注的商住项目。

另外,位于市北区四机老厂的履行项目——杭州路16号的4宗新地块,于2020年11月正式拍卖。据了解,地块的总占地面积10.27万平米,规划总建面36.32万平米,被中车科技园(青岛)有限公司成功竞得,成交总价约为18.10亿元。

据出让条件,拿地方需在产业示范区建设高度约为150米的超高层建筑,这意味着,备受市民关注的中车四方智汇港项目将亮相岛城。

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