拿地思路转变，旭辉提升土储权益比
记者 | 马一凡
2000亿量级房企旭辉的拿地思路大转变。
今年以来旭辉大幅提升拿地权益比。前4个月，旭辉一共花了142亿元拿了16幅土地，拿地权益比提高至近九成。
去年旭辉已经在提高拿地权益占比，2019年全年新增土储权益比为65%，新增货值并表比例为76%，今年其拿地权益比的上升趋势更加明显了。
谨慎拿地、以稳为主，是旭辉另一个特点——相比去年同期，今年旭辉土地支出有一定程度下降。内部人士告诉界面新闻记者，旭辉在拿地上采取了“以收定支，严控负债”的策略，探索拿地方式多元化，地块低溢价、高权益。
多元化拿地发力
一家企业在战略上常常有两种路径可以走：一种是复制已被验证可行的成功模式；一种是想别人所未想，做别人还未做，快人一步抢占先机。
这两种路径其实都能制造出成功企业，但是一旦处于外部环境大变局中，后者往往更能适应变化。
在同类型企业中，旭辉在策略上一直都“快人一步”，走出了自己的节奏，成为很多还在冲击规模的中小房企的模仿对象。
旭辉几年前是冲规模最快的中型房企之一，后来也是这批房企中最早开始修炼内功、打磨产品的。
旭辉曾经在土拍市场里所向披靡、大幅扩张土储，但也率先意识到了当前环境中过量土储是一把双刃剑，不合理的土储会成为企业的包袱。
旭辉的应对方式是迅速转向多元化拿地，而此前其大部分土储都是从公开市场土拍中获取。
过去房企拿地讲“窗口期”，事实上当所有房企都去瞄准窗口期，窗口期的优势就没有了。旭辉集团董事局主席林中此前表示，长周期下很难有大面积的窗口期出现，希望能增强多元化的拿地能力。
2019年是旭辉拿地模式的转折年，一二级联动、旧改为旭辉带来了500亿左右的货值，毫无疑问，这批货值未来带来的利润比招拍挂项目的利润更可期。2019年全年，多元化拿地规模占旭辉新增土储的三分之一。
林中表示，旭辉未来一半的新增货值都要来自于多元化拿地。
2020年旭辉在“多元化拿地”的落实上更进一步。前4个月，旭辉多元化拿地项目多达7个，分别位于上海、青岛、长沙、重庆和洛阳，拿地权益货值占比超过七成，合计新增货值158亿元。其中青岛即墨和洛阳的新增地块为一二级联动项目，长沙及重庆的项目则通过收并购获取。
提升多元化拿地能力，除了能够规避公开拍地市场中的过度竞争，还能够提升盈利能力。旭辉今年获取土地的平均溢价率是12.8%，7个多元化拿地项目全部为零溢价。以青岛即墨项目为例，旭辉通过旧改方式锁定土储300万平方米，货地比达到了4.0。
此外，多元化拿地能力也能够体现地方政府对一家房企的资源整合能力、城市资产运营能力的认可。
拿地权益比大幅提升
“高权益”是旭辉另一项重大变化。显然，在跨过2000亿的规模门槛后，旭辉已经不需要通过摊薄权益比来拉动规模了。
今年旭辉官宣的销售目标是2300亿，相比2019年已完成的2006亿来说，旭辉对销售目标的制定还是很稳健的。随着近期疫情防控态势向好和推盘节奏逐步恢复，2300亿最终实现并不难。因此今年也是旭辉将重心放在修炼内功，将财务表现做得更扎实的关键一年。
今年前4个月，旭辉拿地权益比大幅提升至近九成，相比去年同期大涨了十几个百分点。可以推断，这批高权益地块未来将带动销售权益占比提升，随之带来核心利润提升。
记者了解到，旭辉内部要求2020年-2022年拿地权益比例达到65%-70%，到2022年存量土储权益比例要达到65%左右；合约销售权益比未来三年内要从55%升至65%。
除此以外，在今年前4个月获取的16个项目中，有9个规划建筑面积在10万平方米以上，位于南昌、长沙的项目超过40万平方米。一般来说，这类中大型项目有利于降低后续管理费率，提升项目利润。
在城市布局的能级选择上，旭辉依然坚持了一二线。今年以来旭辉在一二线城市拿地占比近九成，其中长三角落子上海、杭州、苏州、无锡、温州等一二线城市；中部地区获得重庆、长沙等城市项目。
截至上一年期末，旭辉的总土储面积是6540万平方米，总货值9880亿，权益占比为65%，土储规模适当，能够支撑未来2-3年的发展；2020年可售货值3800亿元，其中89%位于有人口持续导入的一、二线及准二线城市。
此前旭集团总裁林峰在判断2020年形势时曾表示，房企正在经历发展模式之变，在金融去杠杆叠加限价的情况下，过量土储已经不是弯道超车的发动机，行业发展将进入到高手对弈半目胜的阶段、进入到制造业的阶段、进入到精细化管理的阶段。
公司债利率创新低
5月27日，旭辉宣布成功发行2020年第一期公司债券31.2亿元，利率最低3.8%，创下其公司债发行历史利率新低。
融资成本的下降和旭辉的精细化管理、修炼内功、维持高健康度的负债是分不开的。
今年以来，旭辉多次主动开展债务管理操作。1月，旭辉发行5.5年期美元票据， 6.0%的票面利率创美元债发行新低；3月，旭辉完成对2018年发行的私募债票面利率调整，由原有票面利率6.5%下调至5.3%；5月，旭辉全部赎回于2020年5月到期的3亿美元6.375%的优先票据。
5月11日，国际知名评级机构惠誉(Fitch Ratings)发布报告，确认旭辉控股长期本币与外币发行人评级为“BB”，展望稳定。此前，标普、穆迪已分别确认了对旭辉“BB”、“Ba3”的信用评级，以及稳定和正面的评级展望。
至此，在地产行业普遍被国际评级机构看空的大背景下，国际三大评级机构均在今年重申和保持了对旭辉较为积极正面的评级。
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