合作开发股权收购房企拿地招数多

本报资料图片。(图文无关)半岛全媒体记者江海峰

岛城自2016年底首次出台熔断机制至今,已有一年多的时间。在这一年多里,其他新的土拍政策不断出现,定向设置竞买条件的地块越来越多,各房企拿地开发项目也变得越来越难。俗话说:“巧妇难为无米之炊”,因此,对于房企来说,如何在这种形式下,想办法拿到自己想要的地块,是头等大事。因此,近期的岛城,房企通过房地产二级市场拿地的情况层出不穷,如股权转让、合作开发、兼合并以及代建等手段。今天,记者就带大家来看看各房企是如何通过这些方式拿地的。

房企:四处看地,不排除联合拿地开发项目

“拿地难”,成为近几年来岛城不少房企的共同感受。一位在岛城某房企从事拿地业务的何姓负责人表示,自己于2013年开始配合同事做相关地块的考察及现场土拍等工作,至今已有近5年的时间。“记得刚入行的时候,青岛市场上招拍挂的地块还挺多的,主城区还是比较热的区域,可供开发的地块不在少数,各房企经过前期考察、核算成本后,觉得这个地块适合自己,有利益可赚,就可以走正常程序提交报名信息。等到土拍当天,到现场举牌即可,一般来说,当时是以价高者得,并没有现在设置的各种限制条件。”

在该名负责人的印象中,大概从2015年下半年开始,岛城的供地便越来越少,尤其是主城区,由于供地越来越少,地块变得炙手可热,但凡上市,便遭到多家房企举牌疯抢,溢价率也越来越高。与此同时,城阳、西海岸新区等辅城区的地块也不断出现,一些觉得在主城区拿地比较难或者看好辅城区发展的房企,便开始将目光转向这些区域。“但以近一年多的情况来看,辅城区甚至近郊片区的地块也越来越热了,加上各种土拍新政的出现,使得房企拿地变得越来越难。我们公司最近也正在四处看地,碰到设置条件多的,不排除会和其他房企联合拿地开发项目。”该名负责人表示。

方式一:多家企业组成“联合体”合作拿地开发

由于土拍地块占地面积相对较大、开发难度较大,或有比较定向、严苛的开发要求,一家企业很难做到很好的开发,这时,就会出现多家企业组成“联合体”,成立一家新房企,合作拿地并开发项目的现象,这就是我们所说的联合开发。

对于这种开发模式,近期比较有代表性的,便是于今年2月11日成功成交的高新区腾讯双创小镇项目的7宗地块。据悉,这7宗地块为统一打包出售,主要为商住用地,还包括一宗工业用地。地块出让时,设置了多项竞买条件,如七宗地块搭配出让,竞得人须同时报价同时竞得,竞得人须提供“2017年度世界品牌500强”的证明材料,项目引进优质企业数量不少于200家等。最终,三家房企的综合体青岛中腾双创产业发展有限公司挺身而出,一举拿下这7宗地块。而这家公司中,融创占股55%,中天恒占股18.9%,新晖资本占股26.1%。这意味着,地块拿到以后,三家公司会各司其职,共同开发这7宗地块。

方式二:股权收购拿地频现

近一年多以来,由于拿地成本高、难度大,通过房地产二级市场拿地的现象变得越来越普遍。“这些方式可以避开一级土地交易市场的激烈竞争,拿得企业更容易管控拿地成本,深受房企青睐。”岛城一名业内人士分析说。

通过股权收购的方式拿地,近期在岛城发生得比较多,但由于被收购方所拥有的土地及项目多少不同,收购结果也各不相同:比如有的被收购方,旗下拥有多宗土地及项目,分布于岛城的各个区域,那么收购方便可以获得多宗土地及项目相应程度的开发权利；而有的被收购方旗下则仅有一个项目,那么收购方便只能获得一个项目不同程度的开发权利。

比如2017年3月,融创收购北京新南投资发展有限公司90%的股权,涉及一个项目,即位于即墨的青岛航空商务基地,如今改名融创青岛湾琴湾；天泰于2017年5月收购青岛康大瑞源置业有限公司100%股权,涉及项目康大国色天香,如今改名天泰桃花源。

方式三:司法拍卖也能拿地

所谓的司法拍卖,即土地卖家将土地或项目信息在阿里巴巴拍卖网站上发布,并设置相应的价格及竞拍要求,随后有意向的房企可在规定时间内,提交报名信息,并在拍卖当天参与网络拍卖。

这一形式中,比较有代表性的案例,便是今年3月2日,卓越以9.37亿元将位于西海岸新区海尔山海湾南侧的6宗地块收入囊中。据悉,这6宗地块具体位于滨海大道以南、金沙滩路北侧及南侧,总占地面积约15.48万平方米,起拍价9.28亿元,保证金1.86亿元,增价幅度为460万元及其整倍数。据记者了解,这6宗地块的原所有人为青岛东海明珠实业发展有限公司,其于2009年拿地,当时总地价为2.15亿元。最终经过3轮竞拍后,青岛卓越金海岸置业有限公司将地块拿下。

该地块不远处便是原紫檀山项目,是由青岛东海明珠实业发展有限公司、青岛金海荣春置业有限公司等共同开发的,项目曾一度烂尾,卓越集团于2017年11月以15.64亿元接盘。

另外,据记者了解,目前二级市场上还存在着一种被业内称为“项目代建”的模式,即某房企拿地后,在开发过程中,引入大房企代建及销售,项目名称也用该大型房企的品牌。有内人士表示,这种“抱大腿”的模式,通常被手中有地的小型房企用到。

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