近郊炙手可热 大户型遍地开花
半岛全媒体记者江海峰
对于岛城楼市来说,2017年的市场并不平静。从年初的市场普遍火热,到楼市调控开始后全款购房的出现,再到如今二手房降温、新房市场好房源依然抢手……很多以前觉得不可思议的事情,在这一年的市场上,成为了事实。在2017年,随着主城区土地市场日益紧张,不少房企大鳄开始将触角伸至近郊片区；不少购房者也改变了置业方向,开始看好近郊片区的利好；市场上中大户型产品越来越多,继而个性化户型不断涌现……如今站在2017的“尾巴”上,让我们一起来看一下这一年的风起云涌。
大鳄热衷近郊拿地,收购项目与招拍挂体量相当
纵观今年的土地市场,上半年总体比较低调。据锐理新媒体统计,2017年1月~6月,全市共成交商住用地56宗,面积约为172.78万平方米,总金额为51.37亿元,其中,成交面积同比减少52.75%；成交总额同比减少23.69%。主城区仅有4宗地块成交,面积为2.46万平方米,仅占全市成交量的1.43%。而西海岸新区、城阳区和平度市,占据了土拍成交的重要分量,三个区域的成交面积占全市总成交面积的7成多。进入下半年,岛城的土地市场一改上半年的低调,进入白热化阶段,仅7月~10月便成交商住用地90宗,成交面积达466.11万平方米,成交面积已是上半年6个月成交总量的近2倍。在这个过程中,表现最抢眼的仍然是西海岸新区、城阳区和即墨区。银盛泰、万科、龙湖、保利、海尔地产、中海、鑫江置业等房企大鳄均在近郊片区开疆拓土。尤其是即墨撤市设区后,中海等众多品牌房企开始强势进入,抢滩分“蛋糕”。
当然,除了招拍挂市场外,岛城2017年还有近30起房企收并购事件,涉及项目也不少。比如恒大先后收购麦尔文艺墅、招商lavie公社、南山龙岛和华茂中心等项目,重新打造项目恒大悦珑台、恒大御澜国际、恒大天御龙湾、恒大水晶广场等；融创收购果岭艺墅项目,重新打造融创青岛湾海墅和融创青岛湾琴湾项目；银盛泰也收购青岛海富源和光大星悦城项目,打造项目瑜公馆和旭辉银盛泰星悦城……据不完全统计,这些并购案例共涉及土地面积470余万平方米,可开发体量约800万平方米,而这一数据与公开招拍挂数据基本相当。
推盘量“挑大梁”,购房者热衷近郊置业
与土地市场相辅相成的是,新房市场也呈现出近郊热的情形。据锐理新媒体统计,今年1~11月,岛城共成交新房约17.17万套,成交面积约为1846.73万平方米。其中,新建商品住宅成交约为13.94万套,成交面积约为1551.48万平方米。在前11个月的新建商品住宅成交量中,西海岸新区、城阳区和胶州市分列前三名,成交套数分别为35477套、23823套和23369套,占全市的近6成。由此可以看出,近郊置业已成为岛城目前新房市场的一个重要发展标志。
另从新盘开盘数据来看。据不完全统计,2017年将有近290个新楼盘开盘或加推新产品。其中上半年约140个楼盘推新品。进入下半年,岛城推盘量将在150个左右,较上半年略有增长。分区域来看,今年下半年的推盘区域中,西海岸新区和城阳区仍是推盘“大户”,占比在7成,分别将有50个和48个。在这种情形的影响下,不少购房者也开始将目光转向近郊片区,岛城正涌现出一股“近郊置业热”。
中大户型产品居多,成长型户型不断涌现
由于二孩政策的全面放开,不少家庭开始追求买房时“一步到位”或更换改善型住房。为了迎合这种需求,今年岛城的新房项目主要推出的是中大户型产品,一些原本比较热销的90平方米以下的中小户型变得十分罕见。如不久前开盘的青铁华润城项目,推出的高层产品,面积均在99~165平方米之间；即将于年底开盘的保利天汇项目,推出的6个楼座,户型建面均在108~175平方米之间。与此同时,位于近郊的楼盘亦是如此。如位于西海岸新区的海信花伴里二期,所推产品户型面积为95平方米、115平方米和117平方米的套三；位于城阳区的银盛泰书香嘉苑项目,目前在售97~128平方米的洋房产品,高层产品建筑面积在88~114平方米……
在这个过程中,一些可定制户型不断涌现出来。如银盛泰在城阳中心城区打造的高端产品银盛泰博观一品项目,便引入成长型户型,即客户选定房源后,开发企业会根据客户需求打造成其想要的户型,后期业主家庭成员有变化,可任意改变户型。另外,世茂在城阳区的项目世茂公园美地,也推出“成长型户型,与银盛泰博观一品项目有共通之处。
热点项目紧俏,“全款购房风”刮起
今年3月份,岛城加入楼市调控大军,一时间,不仅不少购房者的买房资格受到限制,连银行也将钱袋子的口越扎越紧。在这种情形下,一些地产项目为了尽快回笼资金,便打出“全款者优先”的旗号。据记者了解,自今年6月份起,这股全款购房风便从西海岸新区、城阳区等地慢慢刮至主城区的不少楼盘。
据记者了解,6月份比较早打出“全款优先”的项目是位于西海岸新区的K2海棠湾、世茂诺沙湾,随后,位于城阳区的雨润星雨华府也跟上,针对开盘的55套房源打出全款购买的要求,其余45套房源仍然可以贷款。到了8月份,位于城阳区的天泰阳光里打出9400元/平方米的低均价,并赠送一个七八万元的车位,前提是全款购房；位于即墨的海信盟旺世家首推的4个楼座,均价为12000元/平方米,首先面向全款客户,且开盘当天全款客户必须交齐全款。到9月份,这股风刮到了主城区。位于李沧区的融创都会中心开盘当天要求全款优先；同样位于李沧区的中南世纪城开盘打出均价13000元/平方米的低价,也将客户分成了全款者、首付比例超6成者和首付比例3成者3种,按批次选房。
如今,这股全款购房风仍然还在不少热销的楼盘继续刮着,如11月份,位于崂山区的中铁华润城项目,开盘时由于认筹人数较多,也是全款优先。
二手房逐渐降温,中介离职房东可议价
说到今年3月份开始实施的楼市调控政策,相对于新房市场,二手房市场的反应十分灵敏。自4月份开始,岛城二手房成交量便开始呈现下滑态势,且下滑的幅度开始不断扩大,其中单月同比降幅最大时,达到近40%。另外,纵观自4月份以来岛城二手房的数据来看,房东的挂牌价格虽然一直略有上涨,但呈逐月收窄的状态,截至11月,环比涨幅仅为1.41%,目前已基本处于不再上涨的趋势,随着11月份楼市淡季的来临,岛城二手房市场开始呈现明显的降温趋势。
在二手房市场上,连锁中介职员离职潮和小中介关门的现象也不断上演,买家与卖家也从最初的博弈期变为如今的可议价期。岛城某大型连锁二手房中介门店的一名置业顾问告诉记者,最近店里连续有两个人辞职,还有一些同事开始转做新房业务。“和今年二三月份相比,我们的收入大幅减少,我现在每月工资不到一千元。”与此同时,一些二手房房东也开始表现出议价的“诚意”,如在浮山后某小区,一名房东近日每平米直降4000元,成交了一套房源。
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