二楼业主污水倒灌 告了楼上所有住户 半岛问法热线本期聚焦物业纠纷,听听接线律师怎么说

文/图半岛全媒体记者李敏尹彦鑫

物业能售卖小区公共停车位吗?物业联合业委会涨物业费,业主们该怎么办?业主车辆被小区外来车辆剐蹭,物业是否该担责?

10月12日,半岛问法热线96663和80889800热线不断,围绕业主委员会成立、邻居纠纷、房屋质量问题、下水道堵漏责任的承担、小区车辆的剐蹭、物业收费与服务不相符等焦点问题,山东锦海盛律师事务所周林海律师和于翠红律师在线一一答复,为市民解疑答惑,搭建维权沟通桥梁。

排污管倒灌邻居受损

如何证明自己无过错

如果排污管倒灌把家里淹了,又查不到堵塞物的来源,共同使用这根排污管的其他住户,要不要承担责任呢?

半岛问法热线就接到这样一通电话,市民张先生说自己莫名其妙成了被告,而状告自己的竟是邻居,起因竟是二楼邻居家中倒灌。律师表示,楼上邻居若能提供未入住证明可免于担责,开发商管道设计有缺陷也应承担责任。

“早些时候,我们莫名其妙收到了法院传票,才知道楼下邻居真的把我们起诉了。”市民张先生有点苦恼,“我们家没有排过大块杂物,不可能堵塞下水管,怎么还跟着被起诉呢?”现实生活中,小区公共下水管道堵塞导致居民家中倒灌受损的情况屡见不鲜,邻居们因此闹上法庭的也不在少数。

记者了解到,张先生所在小区交房没几年,类似倒灌的情况也发生过,但是损失不大没有闹到走诉讼这一步。“之前物业群里有人反映过排污管倒灌的情况,因为开发商的设计下水管道有个W的形状,开发商也做了修改。”张先生告诉记者,“只不过这次损失比较大,有十多万,二楼就把开发商和楼上的邻居一起告上了法院。”

二楼想要求赔偿,而其他业主对这个责任划分有异议,于是就走了法律程序。周林海律师表示,“如果之前有业主反映过下水管道不好用的情况,二楼业主就有个需要注意的义务,除开发商、楼上邻居外,房主本身也要承担一定的责任。”

周律师表示,还有一种情况,楼上业主不需承担责任。“楼上业主如果没有过错,就要提供过硬证据,比如你家在此期间无人居住,有物业证明,电费水费证明等。”周律师表示,“如果楼上业主不能举证,你就存在可能的过失,就会承担一定程度的责任。因为楼下的损失肯定是上层住户用水造成的。”

保修期内房子没修好

过了保修期如何维权

市民周先生住在顶楼,入住不久后就出现房顶漏水的情况,多次找物业协商处理,物业联系开发商处理几次之后,问题仍然没有解决。“最近下雨后房子仍然漏水,我又去找物业协商,物业告诉我房子已经超过5年的保修期,开发商不负责了,让我自己想办法,这对吗?”

针对这个问题,律师表示,保修期内房子出现问题开发商应该负责修理,保修期外出现问题开发商不负责修理。“像周先生这种情况,保修期内就出现问题一直没有修好,业主可保留好在保修期内多次向开发商反映存在质量问题,开发商一直维修但仍未解决问题的证据,以证明其延长保修期,同时可收集房屋质量问题的证据,向法院提起诉讼,要求开发商进行相应的赔偿。”

与周先生不同的是,打进热线的杨先生反映,自己小区没有业委会,但是物业服务不到位,经常存在垃圾清理不及时、保安不尽职等情况,自己可不可以不交物业费?如果物业把自己告了,自己胜诉的可能性有多大?

对此,周律师认为,业主享受了物业公司的服务,就有交纳物业费的义务,“杨先生小区没有业主委员会,与物业公司沟通不畅,建议业主召开业主大会,成立业主委员会,与物业公司进行对话,解决物业服务不到位的情况,同时业主也要保留好认为物业不作为的证据。但是因为物业公司存在的某些不尽职的情况就拒绝交纳物业费,被物业公司起诉至法院,根据司法实践来讲业主败诉的可能比较大,因为物业公司所收取的物业费包含多种服务项目,不能因为某一项服务不到位,而拒交全部的物业费,但是业主能够有合理的证据证明物业服务不到位,双方可以私下协商或在法院的主持下进行协商,或许会减免部分物业费。”

房子过5年保修期

楼顶漏雨到底谁来管

胶州中云街道朱女士来电,她家是顶楼加阁楼,由于开发商在楼顶安置了十几个太阳能,排水孔被堵后经常存水,下雨导致家里漏水。“找过开发商,他们以过保修期5年后不再管,物业虽承诺给维修,但要求自己承担维修费用,就想咨询律师遇到这种情况我应该怎么办?”

对于此案例,接线律师表示,首先建议朱女士保存所有投诉证据,在保修期5年到期前要积极与开发商进行协商解决,针对房屋质量存在的相关问题,需要由相关专业机构进行鉴定,确属建筑质量问题,则由开发商负责维修。如果协商不成,建议走法律途径解决。其次,由于漏雨的屋顶属于小区业主公共部分,如果超过5年的保修期,由物业负责维修,应与物业协商维修事宜,物业可启用房屋维修基金进行修缮。

与朱女士不同的是,家住李沧区一处廉租房的李先生来电表示,小区内没有物业,消防也存在不合格,居住环境很受影响。对此,他通过多种渠道进行反映,但因为小区是廉租房、公租房性质,问题比较复杂,所以至今没有得到妥善处理,想咨询下律师如何解决?

针对李先生的情况,律师表示,由于李先生的廉租房不符合我国法律规定的成立业委会的条件,建议李先生可以搜集证据,去当地所在物业服务办公室进行反映,可以由物业服务办公室出面协调,适当让物业进行整改；如果对结果实在不满意,可以提起诉讼维护自身权益。

车被外来车辆剐蹭

物业应当担责吗

张先生家住即墨鳌山卫蓝色硅谷某小区,之前小区业主进入小区都可以随便停车,地上和地下的车位都可以使用,最近物业称地下停车位售卖了,不能停车,地上车位也不让停,现在业主的车都停在外面大马路上。张先生想咨询律师,物业能否随便售卖小区公共停车位?

对此律师表示,张先生所在小区还未成立业主委员会,建议业主成立业主委员会,跟开发商统一协商解决小区停车位的问题。地上停车位如占用业主的共有道路或其他场地用于停放车辆的,属于业主共有；对于地下停车位需要看性质,如果开发商有足够的证据证明地下车位产权归其所有,可以另行单独出售。

此外,家住城阳区渤海湾花园小区的李先生咨询说,小区里每个月交50元车辆门禁卡的钱,不收停车费。中秋节期间他的车在小区被剐蹭,到物业查监控,物业说没有监控并建议李先生报警。因为剐蹭上的是蓝色的车漆,物业在小区找不到蓝色的车,判定可能是外来车辆,而由于外来车辆并没有交纳停车费,因此物业无法查询车辆具体情况。对此李先生咨询律师:物业是否要承担责任?

律师建议,小区物业没有完全尽到安保义务,既没有监控覆盖,也没有对外来车辆进行进出登记；业主车辆被外来车辆剐蹭造成损失,虽然真正的侵权人是那辆蓝色的外来车辆,业主很难查证,但业主的损失仍需由侵权人承担,物业公司在未尽到安保措施范围内承担补充责任。

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