主城火热 郊区遇冷
[摘要]金九AB面
因有 “金九银十”传统楼市的说法，其实进入9月之后才算 “楼市下半场”真正的开始。不过从全国范围来看，今年的楼市似乎在9月出现拐点，特别是刚刚过去的中秋假期，曾经被众多开发商寄予厚望，但从实际表现来看却有些差强人意。从8月份市场统计可以看出，市场上涨的城市越来越少，这波楼市上涨行情的拐点似乎已经出现。回头看青岛，8月新房成交价格依然维持在0.8%涨幅，价格似乎依然坚挺。
在中秋节假期期间，记者走访市区的售楼处发现，现场还是保持旺盛的销售势头。先有金地华章节前首批房源几乎被秒抢，后有万科海潮云起三天卖了2亿多元。而说起楼市未来走势，不少购房者观望情绪再起。在全国楼市唱衰的大环境下，青岛能否独善其身？通过采访记者发现，“主城火热、郊区遇冷”的市场分化说明青岛楼市的投机炒作势头并不明显，刚需改善依然是主流。另外，在城阳纳入主城之后，从城阳到李村再到浮山后、崂山，青岛的住房市场已经逐渐构建起了从刚需到改善依次递进且稳定的住房市场结构，似乎也并不存在市场过热的问题。
全国形势
拐点似乎就在眼前
金九银十，就在开发商准备大干一场的时候，不断更新的数据却传来坏消息：9月21日，中原地产研究中心统计数据显示，今年的中秋假期，全国楼市大部分城市都在降温退烧，整体市场逐渐进入下行通道，“金九银十”市场难言乐观。
中原地产研究中心数据显示，中秋假期前两天，北京新建商品房住宅网签分别为95套和139套，较端午假期前两日分别减少90套和27套；中秋假期前两日二手房住宅分别成交118套和43套，较端午假期分别减少56套和38套。另外，监测数据显示，深圳中秋假期前两日新建住宅分别网签87套和92套，总量与端午假期基本持平；广州中秋假期第一天新建住宅网签为369套，较端午假期略有增长。中原地产首席分析师张大伟指出，在经历了井喷的房地产调控后，全国楼市从8月开始出现了同比环比的明显下调，特别是七八月部分城市又出现疫情，打击了很多城市的市场成交量。
国家统计局公布8月份数据显示，随着前期出台的调控政策不断发酵、信贷持续收紧，叠加市场进入淡季，市场热度进一步回落。 8月新房、二手房上涨城市数量持续减少，并降至年内最低水平。从全国70个大中城市房价数据看，8月份新建商品住宅上涨城市数量为46个，较7月份减少5城；二手房价格上涨城市数量为27个，较7月份再减少14个，二手房价格下跌的城市数量为34个，这也意味着近半数城市的二手房价格显示下降。按照中原地产研究中心的数据，二手房上涨城市跌至27个，是2015年4月来连续77个月（除了2020年2月疫情特殊原因之外）的最低点，楼市已经明显进入了下行通道。
青岛行情
主城市场依然旺盛
和全国的形势相比，青岛楼市表现却依然强劲。从数据来看，2021年8月岛城新建商品住宅价格环比上涨了0.8%，同比上涨5.4%，虽然环比、同比涨幅较7月份都在缩小，但依然保持上涨行情。二手房方面，8月份青岛二手房住宅成交价格环比上涨了0.1%，同比则上涨1.0%。
其实，市场热度不仅仅表现在数字方面，三天时间主城区各售楼处旺盛的人气，似乎也证实了青岛正在走出一波逆势上扬的行情。类似于金地华章，选在假期前首开，不到20分钟首批272套房源便被“秒抢”。还有万科海潮云起，三天卖了2亿多元。不过细心观察不难发现，持续热卖的大多集中在浮山后、崂山等改善型居住区域。从去年开始，对于青岛楼市的评价就一直有“AB两面”的说法：“A面”是市区的改善型住宅项目几乎“秒光”，“B面”是郊区陷入“百盘大战”。据卓易统计数据统计显示，今年前8个月，青岛楼市销售排行榜前六名有五个崂山改善型项目，热销到无以复加的程度。与此同时，近郊楼盘开启“百盘大战”，纷纷开启降价模式，工抵房、特价房、精装改毛坯频现市场。
改善型项目热销当然也体现在数据上，8月份青岛新建住宅市场上大、中、小户型房源销售价格都呈现上涨趋势，但90平方米同比价格上涨4.8%，90—144平方米的中等户型新房价格同比上涨5.2%，144平方米以上的大户型新房价格同比涨幅为6.1%。作为改善型的大户型的价格优势仍然显得比较突出，是各类户型当中房价同比涨幅最高的。
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分析
刚需改善支撑市场稳健
在业内人士看来，支撑楼市发展的主要动力有两方面，一方面是刚需，另一方面就是带有投机性的投资，青岛楼市的“AB面”反映的正是这两方面此消彼长的过程。
先从“A面”来看，去年疫情之后，全国楼市迎来一波上涨行情，“这可以说是2018年楼市下行之后，对于市场需求的一次集中释放。”卓易数据创始人马光明告诉记者，青岛楼市这波上涨行情有充分的市场需求作支撑。特别是在2000年之后，当初买房的这批市民，目前房子日渐老旧，换房需求比较旺盛，这批人被称为“刚改族”。
在金茂府售楼处，记者遇到了在选房的郑先生，2006年他在绍兴路附近买房，如今15年过去，“没有电梯也没有景观，平时想跑步只能在马路上。”相比之下，无论浮山后、崂山甚至老四方很多新盘主打品质，“三层隔音玻璃”“电梯入户”“灯光跑道”等等都在吸引着“刚改族”。以实际居住作为目的的购房行为，成为眼下青岛房价的最主要支撑。
接下来我们再来看看“B面”，以胶州和即墨等区域为例，房价最高曾经逼近两万元。有业内人士告诉记者，这背后其实不乏各种概念炒作的结果。在去年年初，岛城周边不少楼盘价格下跌，价格水分已经被不断地挤出。一方面有稳定的市场支撑，另一方面，楼市投机炒作这样不稳定因素不断降低，这也成为青岛楼市目前较全国其他区域能保持稳定增长的重要因素。
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预测
上涨速度变缓 降价空间不大
据国家统计局公布的8月70城房价数据，随着各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。这样的市场预测无疑让打算出手买房的市民心存疑虑，担心买在高点上，未来青岛楼市走势如何？
在记者采访过程中，多数业内人士对于青岛房价还是持有比较乐观的态度。从整体来看目前青岛市场和价格都处于较为稳定的局面。特别是价格，在业内比较认可的说法叫作“稳中有升”。以目前热门的浮山后为例，2018年劲松三路周边二手房价已经逼近30000元，而目前周边新房的开盘价也在33000元/平方米，热门区域涨幅在10%左右。而从更大的范围我们还可以对比两组数据，一组是深圳在2020年的价格走势，当时深圳全年全市平均涨幅达到了22%，光明中心区年涨幅71%。另一组是上半年青岛市新建商品房网签均价为15089元/平方米，同比上涨4.41%。从这些数据来看，青岛楼市似乎并不存在过度上涨的问题。受全国大环境影响，未来上涨速度会变缓，但降价空间也不大。在价格稳定期买房一直被认为是最合适的购房周期。
当然，从目前地产行业走势来看，随着“三道红线”监管政策的发布及深入实施，地产企业面临的资金压力越来越大，下半年以价换量不可避免。尤其年底前，按照往年开发商的打法会出现一波冲量的降价潮。但主城区的需求依然旺盛，想要更好的楼层、更好的居住体验，最好还是早下手。
另一方面，很多郊区楼盘在销量的压力下，价格一降再降。在很多周边区域已经出现6000元/平方米的超低价。这让不少打算投资的购房者又开始坐不住，但从目前周边区域的去化周期来看，尽管未来有良好的产业前景，但在“房住不炒”的原则下，把房产作为投资手段，可能要付出更多的时间成本。
观海新闻/青岛早报记者 刘鹏
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