买公寓 你真的想好了？
在国家三令五申和一系列政策的推动下，“房住不炒”的概念已经深入人心。实际上，在主城区动辄超过500万元的总房价，就算有心炒房，也是财力不足，更何况还有限购限制。于是，不少年轻购房者把投资的目光投向了不限购且总价低的公寓产品。
来自克而瑞青岛的一份数据显示，2021年上半年，青岛市公寓成交面积同比上涨了47%。与此同时，记者走访市场发现近期岛城有多个公寓项目入市，似乎公寓有了热卖的迹象。但在专业人士看来，公寓除了总价低和不限购的优势外，其实也是有“硬伤”，比如升值慢、转手费率太高等问题。总之，选购公寓是有其独特的市场群体，但并不适合所有人，应该回答好以下两个问题再出手。
问题1投资公寓是否有的赚？
案例
投资公寓似乎没风险
市民郭女士近来想投资一套公寓，“手里的钱不多，想找个投资渠道，之前老公炒股总是赔，就想看看公寓有没有投资的前景。”郭女士说她之前也了解过，公寓总价低而且还能出租，看起来是个不错的投资方向。她和老公连续看了好多项目，“位于松岭路的一项目，40多平方米的小公寓总价才70万元，要知道这里的住宅单价已经逼近5万元，周边靠近大学，还有即将开通地铁4号线。另外，现场销售人员还承诺会返租做酒店，交房之后把房子租给他们来收房租。”郭女士说这些条件都让她心动，“看起来收益前景不错，而且一点风险都没有。 ”郭女士表示要考虑一下，当晚销售人员又来电话表示，价格还能再商量。那么，公寓真是没有风险的投资吗？
分析
算收益要明确隐形成本
“类似郭女士这样想买公寓做投资的客户，的确不在少数。但是想投资一定好做好心理准备，因为这其中会有众多的隐形成本。”青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩告诉记者，由于公寓的户型普遍非常紧凑，装修又比较新，所以租金往往比同等条件的住宅要高。购买价格较低，租金又高，如果单从“收租回本”的角度考虑，公寓更具备投资价值。按目前的租售比，住宅每年的租金只能占到房屋总价的1.5%—2%左右，差不多要五十多年才能回本；而很多公寓的租售比可以达到4%—5%，相当于只要二十多年就可以回本。记者查询发现，公寓的确有着还算不错的投资回报率，以比较热门的李沧宝龙广场为例，目前这里40平方米左右的户型售价在38万元左右，而租金价格在1600元/月。这样算下来年回报率都超过5%，比单纯的银行利息是要高不少，但这其中还包含了诸多的隐形成本。
“和住宅市场不同，从2018年开始，公寓的价格一直在下跌。 ”刘倩倩告诉记者。记者拿到一份克而瑞青岛发布的2021年青岛楼市上半年数据显示，公寓市场在2021年上半年平均价格13920元/平方米，这个价格甚至不如2016年年底的14012元/平方米的价格高，也就是说五年内，在住宅市场一再上涨的背景下，公寓市场几乎是原地踏步。
提醒
买公寓前先算转手成本
其实，这还不是公寓隐形成本的全部。像公寓这样的商业地产，除了房价涨幅较慢以外，交易税费还非常高。就算等到涨价，卖出时不仅要缴纳涨价部分的增值税，还有其他各项税，比如契税、个税和土增税……光缴税的部分可能就会占到房屋增值部分的50%，甚至更多。就像前面郭女士提到的公寓房，就算入手后能从70万元涨到100万元，作为二手房的交易税费可能要超过10万元，转手交易的成本非常高。
问题2买了公寓自己住合适吗？
案例
不限购低总价买房挺划算
小张目前还在读大三，老家在河北。刚考上大学那一年，爸妈就在学校附近给她买了一套小公寓。 “30多平方米的LOFT，周末回过去和朋友一起热闹一下，或者需要熬夜做设计时也能有家可归。 ”小张说自己学的是设计专业，需要一个安静的独立空间来完成一些课后作业。 “当然，我也能明白父母的心思，就是不放心我一个人在青岛，他们经常会找个周末坐高铁来青岛住两天，这套小公寓也就成了他们在青岛落脚的地方”。对于这套公寓未来的用途，小张说毕业后如果留在青岛工作，肯定会把这里作为过渡的住处。当然，以后肯定还是会买住宅，未来她打算把公寓改成民宿。
分析
特定人群适合买公寓
面对小张买公寓的经历，青岛链家商圈经理赵加强告诉记者，公寓房的确有其明确的客户群体。比如在市区买房受限的群体，还有着急用房，但又缺钱的年轻群体。公寓不限购、总价低的优势正好与该群体的需求相吻合。但赵加强同时也坦言，“过渡”才是公寓房存在最大的意义，“选择公寓房的业主，大部分会在合适的时候购买住宅类住房，公寓房对他们就是一种过渡，对于居住属性来说，公寓房其实并不友好。 ”
不友好的体现都在哪些方面？赵加强首先指出的是户口红利，公寓作为商业地产，不能和住宅享受同样的落户政策。就算西海岸和胶州放开了商住落户的限制，但公寓房在学区方面并不能和住宅相提并论。其次，公寓的居住体验也并不好，“我们一层有32个住户，只有四部电梯，算是一梯8户，上下班高峰期，电梯几乎是层层都停。”小张说她家在16楼，但早上赶着去上学的时候她通常都要走楼梯。另外，水电价格执行的是“商水商电”，价格都要比住宅高，而且还没有天然气。小张告诉记者，刚买房时她也觉得这房子就像偶像剧里的房间一样完美，但真的住进来，糟糕的隔音，总也不来的电梯和数额惊人的电费单……这些都影响着居住体验感。
提醒
公寓地段直接影响收益
如果你是公寓房的“刚需族”，买公寓也有窍门。赵加强建议要把地段作为首要考虑的因素。因为地段决定了居住是否方便以及未来出租的价格。最好楼下就是地铁和大型商业社区，这样居住起来相对便捷，一旦选择城市中心区域，周边有足够的产业企业支撑，未来可以很方便地出租。即使后期发展不如预期，只要有商城和地铁也能吸引部分人气。就算最后出手也会比其他区域的公寓项目更容易。
记者观察
地铁沿线公寓项目集中
什么样的公寓最受购房者欢迎呢？记者在调查中发现，公寓产品能够吸引消费者，与其所处的地理位置是分不开的。以西海岸新区为例，有十几个公寓产品沿着滨海大道和地铁13号线错落分布，周边还有新建商业综合体，是许多外来购房者的理想居住之地。目前，西海岸新区公寓产品价格集中在13000元/平方米至20000元/平方米之间，多以60平方米以下的小户型为主。
而在主城区，公寓项目的区位优势则更为明显。从火车站开始，沿着地铁3号线一路东行，香港中路、南京路、新都心、李村都有公寓项目在售，价格在15000元/平方米至20000元/平方米之间。而地铁2号线沿线的公寓产品主要集中在台东商圈和崂山商圈，因为靠近核心商圈，目前loft公寓价格普遍在20000元/平方米左右。与周边的普通住宅相比，这些公寓的价格每平方米低了3000元至10000元不等。如此大的价格差，让不少投资客看到了升值空间。
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买公寓别被“套路”吸引
很多人在购买公寓时，会遇到“承诺返租”的开发商。意思是说，你把房子交给开发商全权运营，开发商会根据你成交的价格，每年返给你一定比例的租金。这个比例一般能达到5%以上，非常诱人。不过业内人士就提醒，这属于公寓销售的套路之一，这种交易的风险极大，不建议购买。首先，跟你签返租合同的通常都不是开发商，而是代理运营方。一旦运营状况不好，他们很可能会跑路。就算接下来你继续出租房子，也很难再租到之前的价格，收益会大打折扣。其次，很多开发商确实会给你返租，但后续楼价涨了，他们依旧是按照当年定好的价格返给你，投资收益也没有办法保障，失去了投资的意义。
除了返租，还有销售会拿数据说事儿。比如上半年成交上涨47%，以此告诉你眼下公寓市场很火，来制造紧张情绪。但实际上公寓市场对比往年，还呈现出下滑的趋势。 “47%的上涨数据是和去年同期相比，要知道去年是因为疫情影响，所以成交基数就很低。如果和2019年相比，今年的成交量还是呈现下滑趋势的。”青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩告诉记者。而为什么公寓呈现严重的供过于求，开发商还是愿意开发呢？业内人士告诉记者，这往往是住宅拿地时需要配建商业项目，开发商不得已而为之。
观海新闻/青岛早报记者 刘鹏
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