利好加持+优惠促销“以价换量”缓解库存
二十年前如果想去西海岸，要么是轮渡要么是胶州湾高速，费时费力还费钱，房地产市场业主要是面对当地人。如今桥隧通车，西海岸已经完全纳入主城区生活圈。不少主城区的上班族已经过海去买房，那里一度是青岛最具潜力的房地产市场。今年有关西海岸城市发展的好消息不断传来，不仅有地铁1、6号线助力西海岸大发展，第二条海底隧道已经开工，西海岸中央公园、文旅大项目等等不断传来好消息，着实吸人眼球，西海岸潜力股的身份丝毫没被动摇。
同样作为周边区域的城阳，在“共有产权”政策的加持下，绝对算是青岛楼市最热的区域。成交量大涨的同时，各大房企纷纷入驻，成为岛城供需最旺的区域。而胶州板块胶东机场进入倒计时，这意味着集高铁、地铁于一体的交通枢纽启用进入了倒计时状态， “零换乘、全通型”的出行体验，对于胶州楼市来说是一个重磅利好。
大交通推动区域价值升级
过去，城市主攻向东，所以闭着眼在麦岛落子的购房者，凭借着区域优质的山海资源和各项齐全的配套，享受到的区域利好总比其他片区要多。如今，青岛主攻“西扩”，政策春风下快速壮大的西海岸新区，俨然成为青岛楼市最火热的区域。
不久前，第二条海底隧道正式开工建设，根据公开的资料显示，第二条海底隧道全长15.8公里，其中海域段长11.1公里，值得一提的是，第二条海底隧道相比胶州湾隧道的7.8公里，长度翻了近一倍，第二条海底隧道采取双向六车道标准，设计车速80公里/小时。对比第一条海底隧道的通行时长，粗略估算第二条海底隧道通行时长约20分钟。在建成之后，将使西城区和东城区之间的联系更加便利紧密。特别是老黄岛片区，以及辛安片区，居民再无须绕行薛家岛，便可畅达主城区。
而作为青岛首条跨海地铁1号线，也在今天正式通车，这些都将拉近西海岸与主城区的距离，推动当地楼市的发展。同样，在即墨眼下最热门的城西板块，不仅有即墨北站作为连接主城区和即墨的交通枢纽，按照城市轨道交通的远期规划，城西板块内将会有东西走向的地铁M16号线和南北走向的地铁M24号线。但相较于即墨其他板块，城西板块临近即墨中心城区、配套成熟完善，对于购房者来说，优势就相当明显了。
“共有产权”助力城阳地产领跑
除了交通对周边区域的影响，政策更是推动周边楼市发展的主要动力。 2020年3月，城阳区出台 《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实行意见》，从房源和资金方面给予支持，减轻人才购房压力。《意见》提出，从房源和资金方面给予支持，减轻人才购房压力。在区域内统筹优质商品住房，面向从院士到大专学历等各类人才开放。根据青岛市确定的人才七个层次，对不同层次人才购房时由企业承担购房总价的20%或30%，与企业共有产权。其中，属于一至四层次的人才，产权比例为3：7，期限为8年，期满后，企业无偿赠送共有产权；属于五至七层次的人才，产权比例为2：8，期限为5年，期满后人才按照“孰低”原则，回购共有产权。近期共有产权新一批房源公布，可以说这一新政，对于城阳楼市起到了显著的拉动作用。
2020上半年城阳共卖出新居12921套，夺得青岛区域成交亚军，单区成交量占比全市总成交量的21%，成交面积1442121.05平方米。若是再加上高新区上半年成交的4059套新居，城阳的新居成交量已靠近冠军西海岸的成交数据。
机场利好炒热胶州楼市
青岛胶东国际机场工程建设全面竣工，机场搬迁已经指日可待。虽然这一消息对楼市来说并不是太大的利好，但机场即将搬迁就意味着集高铁、地铁于一体的交通枢纽启用进入了倒计时状态。 “零换乘、全通型”的出行体验，对于胶州楼市来说可是一个重磅利好。
早在机场建设时期，万科、龙湖、碧桂园、华润等知名开发商楼盘，都已经提前入驻，很多开发商都是在2018年高价拿地。 2018年的8月16日，越秀拿下了海尔大道以西、扬州路以南地块，楼面价达到了6114元/平方米，成为胶州“新地王”。目前地王项目越秀铂悦府有别墅、小高层、高层在售，住宅户型面积为103平方米至136平方米，均价11000平方米至14000元/平方米。叠拼户型面积为141平方米至161平方米，均价17000元/平方米至20000元/平方米之间。就整个胶州区域来说，目前很多开发商都已进入销售期，别墅、洋房、高层住宅等各类产品也是供应充足。开发商在促销活动中，纷纷打出“机场团购”的招牌，借助利好促销自家产品。
记者观察
库存上涨挤掉价格水分
一方面是地铁这样的交通利好，另一方面是机场这样的区域利好。早在几年前，周边区域楼市已经驶入快车道。然而，正如前面提到的，在利好的推动下，开发商频繁拿地之后，诸多楼盘已经开始进入销售期，对周边区域来说，没有新的人口入驻，开发商开始面临库存压力，由此也带来了一场价格战。以胶州为例，去年空港附近的房子还能卖到每平方米8000多元，一年后，价格已经回落到了7000多元/平方米。胶州城西，沿着寺门首路，龙湖、华润等众多重量级的开发商都在这里扎堆，“均价在8600元/平方米，毛坯交房，相对去年这个地段的价格肯定是更实惠了。 ”附近售楼处的工作人员告诉记者，还会有额外的优惠。而就在不远处本地开发商的一售楼处，工作人员直接喊出了7400元/平方米的特价，“比之前买每平能省1000元。 ”一套房子大约能优惠10万元，和市区相比，10万元的优惠算不上大额，但相对70多万元的总房价来说，这一优惠额度已经不小。另外，以高端楼盘闻名的少海片区，今年也出现价格疲软，有楼盘打出9000元/平方米的低价，还赠送物业费。 10月一组数据显示，胶州楼市目前存量面积共计462.54万平方米，位居全市第二，整体去化周期高达105周。简单地说，以目前胶州的库存量和销售速度，即使没有新盘入市，全部消化掉也需要两年的时间。
业内人士介绍，受政策和区域利好的影响，从两年前开始，即墨、胶州和西海岸都出现了开发商频繁拿地的现象。众多利好的刺激，也吸引了市区甚至周边县市购房者的关注。然而无论是空港经济还是地铁利好，目前都处于起步阶段，无法吸引更多的人口净流入。这也造成了周边楼市还将维持相对封闭的局面，以本地居民为主要市场，极速攀升的新盘数量和相对稳定的人口，自然造成了市场供给比例的失调，也就造成了目前胶州楼市 “以价换量”的现状。
观海新闻/青岛早报记者 刘鹏
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