现象一:精装改毛坯,实为变相降售价
业内:改毛坯是为低价走量预计四季度会增多
半岛记者江海峰
前两年,精装房、大户型可谓是岛城楼市中十分普遍的产品。动辄一两百平米的房子,在一些新建楼盘中占据相当大的比例,加上不少产品精装修的标准较高,导致大户型产品的总价居高不下。但在楼市调控政策的大背景下,目前岛城楼市正步入一个相对理性的时期,如今虽已进“金九”,但购房者观望情绪仍比较浓厚。近日记者发现,为了促销,岛城越来越多楼盘加入到“精装改毛坯”的行列,与之相对应的,是价格的回落,如今,近郊区域不少毛坯产品重新回到万元线……
那么,为什么精装改毛坯的房源大都出现在近郊区域呢?
岛城著名楼市分析专家张百忍表示,主要是因为这些区域的新房供应量相对较大,而同质化的产品又比较多,在目前这种行情下,“低价走量”不失为一种明智之选。“比如胶州近两年来大量的地块成交,大量的新楼盘上市,而本地的需求量又没有那么大,为了吸引外来需求,精装改毛坯便宜点卖,尽快回笼资金是十分可以理解的。”
“其实目前西海岸原胶南区域也有一部分楼盘价格回到万元线以内了,这种回归是市场调整的结果,是在良性范围内的。”张斌预测,今年第四季度,岛城精装改毛坯的房源会更多,届时优惠促销活动也会更多,力度也会更大。
2015年10月,国家宣布全国放开二孩政策,随之而来的,是楼市中大户型产品的逐渐增多。自2016年至今,岛城大部分楼盘在售的产品,以100平方米以上的产品为主,100平方米以下的产品则比较少见,且大都带有价格不菲的精装修。尤其是主城区、西海岸、城阳等地的一些中高端楼盘,这种趋势更明显。如新都心片区目前在售的保利天汇项目,近两年来所开发的产品面积段大都在110~170平方米之间,均价基本维持在27000元~28000元/平方米之间,套总价基本在300万~500万元之间,精装修标准约为5000元/平方米。
大户型、精装修这两个标签带来的,就是高总价。比如位于汽车东站附近的青铁华润城,今年8月推出的住宅产品,毛坯参考均价为16197元~29578元/平方米,带装修整体均价31000元~32000元/平方米,产品建面在115~165平方米之间,套总价在350万~530万之间。
然而,上述情形自今年上半年起开始发生一些变化。记者在调查中发现,市场上毛坯产品越来越多,一些以前大张旗鼓做精装房的项目,也开始做毛坯房了。比如位于城阳区的旭辉银盛泰正阳府项目,2018年上半年价格最高时,带精装修均价近20000元/平方米,最近推出的一部分毛坯产品,均价仅为14000元~15000元/平方米。“其实这也算是一种变相的降价。如此一来,一些原本因为高价格无法入市的购房者,便能轻易在此置业了。”城阳区一项目的置业顾问说。
现象二:近郊不少楼盘回归万元线,胶州较多
记者在走访中了解到,精装改毛坯的项目大都位于辅城或近郊区域,如西海岸新区、城阳区、即墨区和胶州市,产品类型大都是刚需或刚改(刚需改善)类,而且以前的精装标准在同区域相对较高。比如位于城阳区的青特小镇项目,几个月前高层精装房源均价约为16500元/平方米,如今正推的毛坯产品均价约为14500元/平方米。再如位于西海岸的中建锦绣城项目,此前带装修的产品均价约为11000元~12500元/平方米,如今毛坯销售均价约为9000元~10000元/平方米。
与毛坯产品相对应的,是不少楼盘价格的下降。近日记者发现,近郊区域不少房源已重回万元线以内。
近日,位于即墨的金茂智慧国际城项目爆出9700元/平方米的起价,吸引了不少购房者的目光。记者在探访中了解到,该项目在售产品建面在88~135平方米之间,毛坯交付,均价约为11000元/平方米,少量低楼层房源销售单价不足万元。而项目周边二手房均价目前在14000元~15000元/平方米左右,所以一经上市,就点燃了购房者的热情。
除了即墨外,近期胶州也有几个楼盘产品回归到万元线以内。如荣盛锦绣外滩项目,上个月加推的二期毛坯房源,建面约为113~123平方米,均价仅为9800元/平方米；三木家天下文澜府项目,不久前加推的高层产品,建面在89~110平方米之间,均价约为10000元/平方米,据记者了解,其部分低楼层产品销售单价仅为9500元/平方米。置业顾问表示,该区域同类产品,在2017年上半年到2018年上半年,均价11500元左右,而且当时需要验资。
市场:装修标准参差不齐,改毛坯迎合刚需需求
崂山区一高端楼盘的置业顾问告诉记者,之前精装房是主流,主要是因为国家鼓励开发商做精装房,减少二次污染和浪费。但在实际操作过程中,由于目前行业内没有一个统一的定价标准,因此精装修质量参差不齐。“比如同样是3000元/平方米的装修标准,不同楼盘交付后,使用的材料品牌和档次也不一样。2017年岛城开始限价政策后,由于市场刚开始并未降温,不少开发商就趁机做了不少装修价格相对较高的产品。比如我们这个区域的银丰玖玺城项目,据说精装修标准达到10000元/平方米,但实际上使用材料能否达到这个级别,十分值得探讨。”该名置业顾问说。
市民王先生告诉记者,自己曾在中建锦绣城买过一套四期的精装修房,当时置业顾问表示,装修标准约为1500元/平方米,但在项目基本装修完毕时,他去看的时候却傻了眼:“装修风格像上世纪七八十年代的感觉,和当初看的样板间严重不符,现场的气味特别刺鼻,墙皮一碰就掉渣,业主们一致认为连500元/平方米的装修标准都达不到。二三十万的装修费用给做成这样,实在是不敢恭维。”
记者在采访中了解到,不少购房者认为自己买的精装修房实际交付后,装修标准并不“及格”。“所以如果有的选,我宁可用较低的价格买一套毛坯房,回来自己装。自己装,二三十万的话比开发商装得好多了。”
“自去年下半年以来,市场上关于精装标准不达标的维权并不少见。而高总价的房源在此前也将不少刚需置业者摒弃在外。最近不少项目低价毛坯房源的出现,恰好迎合了这部分刚需人群的需求。”岛城著名楼市分析专家张斌说。
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