卖房渠道多 买房您找谁?
半岛记者江海峰
市民张先生近期想买一套新房,在看房、买房过程中,发现卖房子的人也存在差异。他们中间有开发商自己的置业顾问、有代理公司的置业顾问,甚至还有一部分房产经纪人(中介),张先生很谨慎,找不同的人买房,有什么不同,张先生问到了记者这里。那么,今天我们就一起来说说。
市场:新盘多渠道营销成趋势
近日,锐理数据发布今年5月份的楼市数据。据统计,今年5月,岛城新建商品房成交12086套,成交面积为1362519平方米,虽然分别环比上涨8.07%和7.15%,但是同比却分别下滑23.77%和22.90%。新建商品住宅方面的数据也是类似:虽环比上涨,却同比下滑。相较于去年同期,数据并不“美丽”。
实际上,从今年1月开始,岛城新建商品房和新建商品住宅成交量和成交面积,就一直呈同比下滑的态势,其中被称为“银四”的4月份“最惨”,下滑程度均在4成以上。有业内人士分析,这主要是受楼市调控政策的影响,岛城一些人的购买力受到了限制；同时,去年和前年楼市行情较好,透支了不少购买力。
在这种形势下,自今年起,诸如胶州等库存量相对较大的区域以及蓝谷、海阳等距离相对较远的新生区域,开始引入代理公司包销和分销；同时,西海岸、城阳等地一些小品牌开发商,因操盘成本太大,也开始引入中介等多种渠道进行销售。“管它白猫黑猫,只要能捉到老鼠就是好猫。”岛城一名业内人士表示,开发商的最终目的是将房子卖出去,尽快回笼资金,面对如今楼市调控的大背景,当然是哪种方式快用哪种。
找置业顾问:自家房子自己人卖,团队人少多是精英
记者在采访中了解到,目前置业顾问主要分为两种,一种是开发企业销售部门自己的置业顾问,一种是开发企业引进的专业顾问公司的置业顾问。一般来说,一些品牌房企或者大型房企因为拿地多、做的项目多,旗下会有自己专业的置业顾问团队,普通的小型房企,则没有太多的资力培养这样的团队。
比如融创、万科、龙湖、保利、旭辉银盛泰等品牌房企,每个项目都有自己的置业顾问团队。这些置业顾问多数是从事同行业工作3年以上的人群,其中有不少是从代理公司跳槽过来的,之前都经过严格的培训和磨练,售楼经验十分丰富。他们除了平时在案场带客看房外,还会做诸如电话call客的工作。
在一大型房企城阳区正阳路一项目做置业顾问的刘经理告诉记者,开发商会根据项目体量大小,决定分派置业顾问的人数,并会对置业顾问制定每月的销售任务,完成任务才能拿到全额工资,否则会有相应罚扣。“像我们楼盘,现在案场只有7个置业顾问,目前每月给我们定的任务是1200万,按每套房子平均200万元算的话,起码要卖出6套房子,佣金是每套房子总价的千分之二到千分之三。也就是说,如果我完成1200万的任务,每月就至少可以拿到24000~36000元佣金。”
西海岸辛安片区一项目的置业顾问王经理告诉记者,其所在公司给置业顾问的佣金是千分之一到千分之三,如果有人超额完成任务,还会更高。“相对于代理公司的置业顾问和中介来说,售楼处的置业顾问销售经验更丰富,所以在处理一些销售问题量,能给购房者更全面的信息和服务。但是,目前有些楼盘引入代理公司以后,就加剧了自己公司置业顾问的淘汰率,所以压力还是很大的。”王经理告诉记者,最后各个项目能留下来的置业顾问,大都是精英级别的。
找代理公司:交钱时看清对象,避免“扯皮”
在遇到楼市行情相对低迷时,一些新楼盘也会引入代理公司来卖房。据了解,楼盘和代理公司的合作,主要分为包销和分销两种。包销,即代理公司向楼盘交付一定比例的定金,锁定一部分房源,在规定时间内销售完毕,拿到佣金；分销,一般是指楼盘在售期间,代理公司的工作人员都可以销售该项目。
据悉,目前岛城比较有名气的代理公司有同策、荣置地、新联康等。一位城阳区的本地房企相关负责人告诉记者,公司目前在城阳区已开发有多个楼盘,由于没有太多资金“养”置业顾问团队,每做一个项目,都是引入代理公司给做销售。“前两年我们在惜夏板块做的一个项目,就是用的同策的销售团队。他们销售出去后,我们就给佣金,这个佣金的比例一般是1.5%~3%。”对此,一名曾在代理公司工作过的置业顾问徐经理告诉记者,看似开发商给代理公司的佣金比较高,销售出去一套200万元的房子,代理公司可以拿到3~6万元的佣金,但分摊到代理公司置业顾问的手里,可能就只有千分之一,也就只有几千块钱。”徐经理说。
采访中,市民王先生告诉记者,此前曾在即墨区一楼盘买房时,将2万元购房订金交给了代理公司,订金收购上盖的却是开发企业的公章。后来他不想要这套房子时,要求退款,开发企和代理公司却互相“扯皮”,谁也不肯退费。对此,有业内人士表示,由于代理公司和开发企业之间签订的代理合同都有时效性,在规定时间内,如果代理公司没有完成约定的任务,很可能会被开发企业“辞掉”,由此往往会衍生出一些纠纷。在此过程中,不少购房者就成了替罪羊,很可能因为上述双方的纠纷,而无法要回自己交付的费用。“所以提醒购房者,买房时一定看清交费对象,如果有条件,尽量交给开发企业。”该业内人士说。
找房产经纪人:近郊房源佣金高谨防过度“美化”房源
近两年,房产中介的身影不仅活跃在二手房市场,也越来越多地出现在新楼盘的售楼处。他们微信朋友圈里发布的不仅有二手房源,也有不少新楼盘。一名从事该行业多年的陈先生告诉记者,目前不少经纪门店开始主营新房业务了,一是由于二手房行情不好,二是因为即墨、胶州等地的新楼盘给出的佣金比较高。
“现在我们公司已经把主要精力放在新房项目上了。胶州有些楼盘卖一套房可以给公司返三四万元的佣金,蓝谷一带有的楼盘一套能给到五六万元,这些钱里,公司扣除50%,剩下的50%就是我们自己的,卖一套房基本能赚个两三万元。而且只要介绍过去签单成功就可以,剩下的我们就都不用管了。”相形之下,岛城主城区一些二手房的佣金只有房屋售价的3%,中介最多只能拿1.5%。也就是说,卖一套200万元的房子,中介只能拿到3万元。
但这样的销售模式,也存在一定的问题。在采访过程中,市民于女士向记者反映,自己之前手里有点闲钱,想投资一套总价150万元以内的房子。“本来我想在老四方买套二手房,结果中介一直劝说让我买胶州的,带我去看过好多次房子,最后经不住攻势,我就签了合同。这套房子以后肯定是要卖掉的,离那么远过去住也不太现实。但那附近新房太多了,我担心以后不好出手。”于女士说。
有业内人士分析称,房产中介参与销售新房,近两年来并不鲜见,他们所售的项目主要集中在胶州、即墨及海阳等地。“这主要是因为这些地方属新生区域,配套相对并不完善,所以主要面向一些投资客群；而中介通常能精准地抓取客户,一些楼盘就会用高佣金来寻求中介方的合作。像上述于女士反映的这种情况其实也十分常见,建议购房者在买房时也别只听中介的一面之辞,还需要自己对项目周边的情况做到详细把握,避免买到让自己后悔的房子。”该业内人士提醒道。
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