畅快通达 改善型需求推动楼市上行
地铁新线助推西海岸新发展
就在今天，手握试乘票的市民已经热血沸腾地坐上了青岛第四条地铁线——13号线，感受畅快的交通和生活的巨大变化。这条贯穿整个西海岸的地铁开通后，将意味着西海岸从此也进入了地铁时代。轨道交通网的逐步建立，是青岛迈向国际化大都市的标志之一，而对于居住在地铁沿线的市民来说，地铁开通更意味着快捷、精确出行模式的开启。从2016年年底3号线开通以后，岛城人对于地铁房有了全新的认识。商品住宅人气长盛不衰、片区住宅迅速升值，地产商凭借地铁概念取得了不错的销售业绩。 13号线开通近在眼前，西海岸楼市也将进入一个新阶段。
唐岛湾片区是西海岸最早开发的片区之一，片区新盘主要以中高端住宅为主。目前在售的楼盘有海上嘉年华、海信积米湾和建邦听海等。采访中发现，虽然众多置业者钟情唐岛湾片区，但普遍觉得该片区房价略高，新盘价格平均在3万元/平方米左右，目前很多置业者都在观望。片区周边二手房房源也比较多，均价1.9万元/平方米。青岛东方影都是全球注目影视产业项目，集影视产业园、万达茂、超五星酒店群、高端住宅及公寓等九大业态，其投资价值及居住环境备受置业者认可。建邦·听海、东方影都星光岛是片区内价格相对高的楼盘。据了解，片区内刚需族对于价格在1万元/平方米左右的限价房更感兴趣。山钢·凭海临风靠近13号线两河站，高层户型约105平方米至140平方米，叠拼户型约130平方米至170平方米。记者在营销中心了解到，凭海临风价格与前期相差不大，即使有加价幅度也应该在几百元之间。两种房源的均价预计分别在1.1万元/平方米、1.6万元/平方米，这个低价盘的放量加推，可以满足周边大部分刚需的置业需求。
属于原胶南的风河片区开发十分迅速，周边也有不少刚需大盘。代表楼盘有K2海棠湾、中建锦绣城等，产品包含了公寓、高层、洋房别墅为主。从地理位置上来看，风河片区是原胶南区域的核心片区，在城市整体规划中，该片区的定位为发展 “青岛中央活力区经济中心”，近年来崛起势头较猛。地铁13号线的开通将串联老黄岛和老胶南，为区域增添新活力。距离风河片区不远的大珠山片区坐拥国家4A级风景区，景观配套好，片区以低密洋房别墅为主，片区内有中铁青岛世界博览城、天一赫廷、旭辉银盛泰星悦城等项目。
三四居室户型成加推主力
前几年，岛城楼市60平方米套一、80平方米套二的户型随处可见，但近两年，随着“全面二孩”政策的实施，大套三、套四等大户型如雨后春笋般不断涌现。进入二孩时代，刚需改善族成为当前楼市的购买主力，三居室能解决上有老下有小的家庭居住实际需求问题，若想一步到位，能乐享天伦，在相对长期内不需换房，三室成了购房的基本门槛。需求带来了市场新机，对市场敏感较强的开发商们也在三居室户型上下足功夫，推出了功能完善的“舒适型大三房”“紧凑型小三房”等套三套四户型住宅，受到了消费者追捧。从相关数据中可见，现在新建商品房市场中三居室户型的供应正逐渐增多。
记者走访岛城多家楼盘了解到，主打舒适三居室户型往往功能齐全，户型在楼层里大多是边户，采光和舒适度较好，价格方面虽然相对于小户型会稍高，但一步置业到位，减少二套购房成本等诸多有利因素助推了该户型的成交，舒适度较高的三居室必然成了开发商抢夺客源的主打产品。高新区超级大盘中欧国际城，因为引入了伊甸园等配套，一直是购房者关注的热点。中欧国际城项目前仅剩几套建面160平方米以上大户型在售，均价1.3万元/平方米。世茂公园美地将于12月中下旬推出天城和珑园项目。天城为4栋高层产品，建面110平方米至140平方米带装修；世茂璀璨珑园也将同时加推，建面105平方米至142平方米，价格均在1.2万元/平方米至1.3万元/平方米。另外，融创红岛壹号院项目预计2019年1月推出合院和叠拼别墅，其中合院户型建面180平方米至260平方米，预计均价4万元/平方米至4.5万元/平方米。在市场中，同样出现了90平方米左右的“紧凑型小三房”，但在功能配套上可能会有所欠缺。
新房二手房出现持续倒挂
“直降36万”“急售”“房东可议”……早在未入冬时，岛城二手房市场就已提前寒凉。曾经摩肩接踵的中介门店变得门可罗雀，消失许久的电话约客又出现了，朋友圈不断被房源刷屏了，不少房东为了促成交不惜降价销售，有的房源降价幅度动辄几十万元，可以说是“省出一辆车”不为过。虽然如此，观望大军们却更谨慎“不敢买”了，纷纷等待抱有还会再降的念头。但专家认为二手房市场回暖这种说法还为时尚早，建议置业者将目光投向主城区的学区房、地铁房，明确自己的定位，从自己的需求出发，遇到合适的楼盘、楼层要及时出手。
记者探访发现，主城区推新盘数量较少，某新楼盘价格在2.2万元/平方米左右，楼盘推出特价优惠活动给出的价格更低，而周边的二手房价格在2.3万元至2.4万元/平方米左右。而且二手房可选择的户型较少。此外，二手房买卖中需要缴纳不菲的税费和中介费，这些因素也让许多原本想购买二手房的市民有了购买新房的意向。二手房市场成交量连续多个月下滑后，卖方挂出的价格有所松动，特别是一些大户型高总价的房源降价幅度比较大。甚至不用中介开口，一些换房的卖主会主动提出降价。
二手房低迷，又遇上临近年底各大房企卖力推出的优惠抢客政策，新房和二手房出现价格倒挂情况也就不足为怪。为加快回笼资金，年底部分楼盘开始“以价换量”，尤其在楼盘扎堆的片区，如城阳的惜福镇、胶州全境、即墨大部分区域、西海岸黄岛城区等，在年底银行放款速度放缓等资金压力下，越来越多的楼盘加入了“价格战”。
行业看点
开发商多元化服务应变市场
楼市总体相对平淡的2018年，中国房地产企业依然“很忙”，八仙过海各显神通般应对行业变化。上海易居房地产研究院发布的最新数据显示，2018年全国楼市成交面积呈现整体下行趋势，其中一线城市处于2014年以来的低位；三四线城市降温；不仅如此，有关部门亦释放出调控不放松的信号，“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。各种迹象表明，原先粗放形态的“拿地、盖楼、销售、获利”的发展模式，已经无法满足现有各类购房者的居住需求，同时也不利于房企自身长远发展。“转型”成为中国房地产商近年来一道严峻的课题。
具体以青岛来看，房地产市场风云激荡，房企之间的竞争也愈发激烈。尽管品牌企业对市场变化愈发担忧，但其2018年业绩再创新高已经是不争的事实，规模的增长为其应对变化聚纳了更丰富的资源。而过去多年的调控和波动，让更多的企业积极地去未雨绸缪，积极去调整适应新的市场周期，这本身是一种好的现象，也是企业成长成熟的表现。2019年，在市场调整压力加大的背景下，品牌企业还应该不断围绕投资和营销两个抓手、顺势而为，积极优化市场布局与产品结构，随行就市强化推盘和价格策略，才能实现过渡期的稳定与增长。
本版撰稿 记者 杨健 见习记者 扈明英
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