交房11年,开发商突然要卖车位 律师认为小区地上车位归全体业主共有
开发商称对小区所有车位都有销售的权利。本报记者刘震
小区11年前就交付使用,开发商近日突然要把所有车位卖掉。今年6月14日,胶州市东湖星城小区的开发商青岛神州集团有限公司贴出公告,以每个3万元的价格出售原本租赁给业主使用的车位,这让业主们炸了锅,纷纷出面维权。尽管开发商认为其行为合法,但是律师却认为这些车位应归全体业主共有。
老小区车位要卖,业主以为是骗局
今年6月14日,家住胶州市东湖星城小区的赵先生接到了一个电话,对方告诉他现在在小区内租赁的地上车位要被出售,他享有优先购买权,价格为3万元每个。“我开始以为是骗子的电话,根本没当回事。”赵先生告诉记者,他的房子是2007年交付使用的,已经住了11年,当初购房时车位是配套给业主的,他每年向物业缴纳700元的车位使用费,所以他接到电话之后,第一反应是骗子打来的。
6月15日,为了核实电话的真伪,身在外地的赵先生立即联系了邻居,没想到得到的信息让他大吃一惊。“车位出售是真的,公告都出来了!”赵先生说,在小区内张贴着一张红色的“东湖星城南区地上车位销售公告”,公告明确告知业主地上车位要进行销售,每个3万元,正在租赁的业主享有优先购买权,但是必须在两天以内交款购买,从6月17日起每个车位的价格将上涨到35000元,且公告上写明“本公告自张贴之日起2日内,视为已经妥善通知本小区内所有业主,业主已经知晓并认可该公告的所有内容”。通告的落款为小区的开发商青岛神州集团有限公司。
开发商称其对所有车位有销售、租赁权利
6月19日上午,记者来到了胶州市东湖星城小区。这个小区分为南区和北区,南区交付较早,第一批交付使用的时间是2007年,随后连续多年逐步建设、逐步交付,形成了一个1000多户的庞大小区。
在小区的门口,几十个业主正拉着“反对开发商出售业主共有财产”的横幅维权。在几名业主的带领下,记者来到小区内部,看到小区内的车位比较混乱,不少划线的车位占据了消防通道、小区道路。业主告诉记者,买房子的时候,东湖星城位置还非常偏僻,那时候车位都是配套给业主的,因为这个小区的竞争力就在于“便宜和配套齐全”,如果当时车位需要购买,那么东湖星城的房子将损失掉很多竞争力。
随后,记者来到东湖星城小区的物业,物业称此事是开发商具体实施的,与物业公司无关。在青岛神州集团销售车位的售楼处,一位王姓副总裁告诉记者,这次销售的地上车位总共465个,全部位于南区(交付较早的区域),2016年小区北区交付使用后,开发商又对所有车位进行了统筹规划,并向有关部门做了审批。
“我们销售的车位都给买主开具正规发票。”该副总裁告诉记者,根据《物权法》的规定,所有的车位开发商都有销售、租赁和赠与的权利,从2007年小区第一批交付之后,地上车位一直采取租赁的形式供业主使用。开发商决定从今年开始改租赁车位为销售,原有租赁业主有优先购买权,如果业主拒绝购买,租期结束后使用权归购买者所有。
法律专家:小区地上车位归全体业主共有
465个地上车位,每个3万元总价值达到了1395万,在业主看来所有的车位该归业主共有。而在开发商看来,虽然小区已经交付10多年,但是开发商进行车位销售依旧合理合法。为此,记者咨询了青岛农业大学法学博士、副教授、山东润杰律师事务所律师贾宝金,在他看来开发商“回头”售车位的行为是不合法的。
贾宝金认为,根据《山东省物业管理条例》,地上车位归全体业主共有,物业公司想要改建、销售车位必须通过三分之二以上的业主表决通过才可以,还要进行公示,对全体业主进行告知,否则视为无效。如果经过业主同意,物业公司销售车位的收入应归全体业主所有,物业公司可代为管理但也必须用于服务业主。“也就是说,即便是卖车位也是经业主同意后物业公司进行销售,房子既然已经交付使用多年,开发商再回头卖车位是很难让人信服的。”贾宝金说,如果业主对开发商的行为无法制止可起诉开发商进行维权。
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