岛城土拍新规频现
数据:今年前俩月13场土拍仅2宗地块未设置竞买条件
□\半岛全媒体记者江海峰
近两年,由于主城区可供开发的地块越来越少,以及周边多个新兴区域的兴起,岛城的土拍主阵地慢慢由以主城区为主,转向辅城区和近郊区域。与此同时,地块的稀缺性和各大鳄的“抢食”,使得市场上土拍的竞争变得越来越激烈。2016年12月,岛城土拍市场首次出台熔断机制,从此之后,各种土拍政策便层出不穷。今天,请跟随记者的脚步,来看看变化中的土拍市场。
2018年伊始的土拍市场,相对比较活跃。据统计,今年1~2月,青岛市招拍挂市场共进行商住用地拍卖出让13场,包括主城区7场、西海岸新区2场、即墨区2场和胶州市1场,共涉及商住用地35宗,土地面积共计151.6万平方米,约合2274亩,比2017年同期同比增长约197%；成交总金额121.4亿(含捆绑出让工业用地成交价格),比2017年同期增加约17.63%；平均成交楼面地价约3387元/平方米,同比上涨53.5%。
具体来看,今年1~2月份成交的地块中,仅位于城阳区夏庄街道王沙路东侧、华安路北侧一宗纯住宅用地和胶州市海尔大道西侧、北京路南侧的一宗商住用地未设置定向竞买条件,其他地块均设置了竞买条件。综合来看,最终有34宗地块以底价成交,只有胶州市海尔大道西侧、北京路南侧商住用地以溢价率50%的结果成交,被阳光新天地投资集团有限公司拿下。
具体来看,今年1~2月份,土拍市场成交地块大都设置有相应的条件。
如1月5日进行拍卖的胶州市海尔大道西侧、北京路南侧一宗地块上市拍卖,5家竞买人竞拍44轮后达到5149元/平方米而触发熔断,竞拍中止,转入网上竞自持租赁面积。最后,阳光新天地投资集团有限公司以自持10.3万平方米的建面和高达99.96%的自持比例夺得该地块,成交总价5.3亿元,楼面成交地价5143.5元/平方米。这也是岛城首次推出“竞自持租赁面积”的定向竞买条件。
今年2月11日,位于城阳高新区的7宗商住用地打包出售,面积近100万平方米,最终被青岛中腾双创产业发展有限公司(即融创、中天恒和新晖资本联合体)拿下。根据规划,参与竞拍的工业用地企业需符合新媒体、数字文化创意内容应用服务。此外,竞拍人需提供2017年度世界品牌500强证明材料,竞得后还需获批建设国家级大众创业万众创新(双创)企业示范基地,设立双创企业培训机构,成立创业投资基金和产业发展基金。此后,项目须引进优质企业数量不少于200家,其中行业龙头企业不少于50家,引进创业人才1万人以上。
回顾:熔断、限地价竞房价、现房销售……土拍机制越来越多
其实,针对土拍设置定向竞买条件,在青岛早已有之。2016年12月7日,黄岛区国土资源局发布的出让7宗地块的公告中称,地块拍卖过程中,如溢价率达到100%以上,则系统自动流拍,这是岛城土拍市场首次出台熔断机制。随后的不少比较热的地块在拍卖之前,都设置有熔断机制,有的还要求达到熔断后,自动转入线下竞商品房的销售价格,有的则转入网下由公证处现场抓阄的方式确定竞得人,还有的甚至转入线下竞公共服务配套。
业内人士认为,这种熔断机制的设置,在一定程度上抑制了多家房企同时竞拍,造成地价上涨,同时有利于控制商品房的销售价格及加强周边公共服务配套建设。“对购房者来说,无疑都是好事。”一位业内人士指出。
而2016年12月8日,青岛国土资源和房屋管理局发布公告,出让世园会以西5幅地块。除执行熔断机制外,还提出“若溢价率超过50%,要求所建商品住房要现房销售”。这是青岛土拍市场首次提出现房销售的要求。
2017年11月10日,青岛市国土资源和房屋管理局发布公告,将于12月5日网上拍卖市北区台柳路312号地块。要求竞拍房企必须具备三个条件,包括拥有省级文明诚信大型、综合性农贸市场运营资质等。随后,关于房企竞买时资质的要求便越来越多,如今年2月11日成交的高新区某地块,要求竞得人须为“2017年度世界品牌500强”企业等。
对此,有业内人士表示,这些竞买条件看似虽然苛刻,实际上从一开始便把一些资质不良的房企摒除在外,从而能有效促进岛城土地市场的有效合理开发。“其实设置这些条件,也是迫于无奈。目前可供开发的地块越来越少,而开发商又普遍十分饥渴,这样的竞拍条件,有利于引导市场往良性发展。”该名业内人士表示。
分析:设竞买条件或将成市场重要标志
那么,究竟是什么原因,造成了目前土拍市场出台的各种新规?
锐理数据山东区域公司总经理马光明认为,主要可以从土地的供和需两方面来看。从过去五年间岛城公开的招拍挂土地市场数据可以看出,岛城土地供给与出让已连续3年处于较低位的水平。2016年底,青岛市国土资源局发布土地利用规划称,2017年住宅预计供地800公顷；2018年住宅预计供地765公顷；2019年住宅预计供地765公顷,三年合计供应2330公顷。
“2015年11月,在房地产去库存大背景的影响下,各地都纷纷出台相应政策,包括青岛。2014年下半年,岛城放开限购政策,而降低首套房首付比例至最低2成,首套房贷利率最低可执行8.5折优惠等政策,在很大程度上刺激了楼市的购买情绪和购买力。于是便造成一种现象,就是土地供应量减少了,购买力却被激发出来了,慢慢造成了土地稀缺的局面。”马光明说。
马光明说,岛城除了实施限购、限售、限价和限贷的“四限”政策控制房价外,还通过一些方式严控地价,而设置竞买条件,便是很奏效的一种方式。“这在一定程度上可以筛选出更多更优质的房企来开发项目,同时还可以缩小竞买房企的范围,达到控制地价的效果。另外,提高房企自持比例的要求,又与‘租售并举\’的政策相呼应,有利于岛城房地产市场的稳定有效发展。不排除设置定向竞买条件,将成为今后很长一段时间内,岛城土拍市场的一个重要标志。”马光明说。
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