向外村人转让农房 房屋买卖协议无效
案情简介
2012年12月28日，米易县攀莲镇青皮村村民王某与米易县草场乡碗厂村村民赵某签订了《房屋转让协议》，约定：王某自愿将其位于青皮村一组的一栋土木结构房屋（面积260平方米）转让给赵某，价格为147980元。当日，赵某给付王某2万元订金，剩余房款定于2013年3月15日前一次性付清。合同签订后，因王某迟迟无法提供该房屋的相关合法手续，导致房屋转移手续不能办理。为此，赵某诉至法院，请求判令王某与赵某签订的《房屋转让协议》无效，并由王某返还2万元订金。
审理结果
经审理，法院依法判决：确认王某与赵某签订的《房屋转让协议》为无效合同；由王某于本判决生效后十日内返还赵某定金20000元。
法官评析
我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有一定的福利性质，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，因而农村村民转让宅基地使用权有一定限制。本案中，王某与赵某分别属于不同的集体经济组织成员，因而双方签订的《房屋转让协议》违反了我国《土地管理法》的规定，应属无效合同。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告在签订房屋转让协议时，均明知赵某不具备受让房产的资格，因此对于该合同无效一事，双方应承担同等过错，故王某应返还赵某订金2万元。
（米易县人民法院 王锡怀）
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