苏州秋裤楼：“织”了九年还没完

苏州“东方之门”近日成了饱受争议的“地标”建筑。该项目自2004年拿地至今已有近9年时间，却仍未能完工。在“吞噬”大量资金之后，这一“地标”项目面临的尴尬远不止外观。

融资之困

“东方之门”的开发商为苏州乾宁置业有限公司(下称“乾宁置业”)。有苏州本地开发商对《第一财经日报》表示，在目前银行收紧开发贷的情况下，商业地产越来越依赖股权融资。而乾宁置业频繁股权转让的背后，暴露出项目可能面临的资金问题。

“2000年初，也就是乾宁置业拿地那会儿，当地政府招商引资的条件比较优惠，但‘东方之门\’的开发商是民企，随着迟迟未能完工，越到后期，企业能够从政府那里获得的支持便越打折扣。”上述开发商表示。乾宁置业于2003年8月成立，并在9月展开“东方之门”方案设计的国际招标。

设计方案落定之后，项目开始进入拿地阶段。2004年2月，乾宁置业以约4亿元竞得东方之门所在地块，折合1104万元/亩，创下当时苏州工业园区经营性用地出让单价纪录。在当时，总建筑面积约43万平方米、总投资约45亿元的东方之门是国内体量最大、投资最多的单体建筑。项目原定2008年8月11日前全部建筑工程竣工。但事实上，项目完工日期此后却一拖再拖。

在2004年举行完奠基仪式后，“东方之门”直到2008年才真正开工。为何项目在取得土地后停滞如此之久？乾宁置业方面的解释是：从方案到扩初设计再到施工图，从风洞试验到地震实验等等，每一步都要国家建设部组织专家组评审验收，有些数据中国没有，甚至要买外国的数据，为此花去近四年时间。

但事实上，在2003年至2008年期间，乾宁置业股权几经转让，新的投资方不断入股又撤出，显示公司资金层面遇到考验。

乾宁置业成立之初的注册资本为1亿元。公司发起人为南京天地房地产开发有限公司(下称“南京天地房地产”)、南京东方投资集团有限公司、苏州太湖之星开发建设有限公司(下称“太湖之星公司”)以及苏州东方之星置业有限公司(下称“苏州东方之星”)，分别持有公司35%、30%、30%以及5%的股份。四家股东公司的法定代表人均为杨休。

要撬动总投资45亿元的项目，乾宁置业仍然需要不断寻找新的投资方。在乾宁置业成立不久后，太湖之星公司便向南京华恒投资有限责任公司(下称“华恒投资”)和南京华福投资有限公司(下称“华福投资”)各转让15%的股权。

而乾宁置业另两家发起股东———苏州东方之星和南京天地房地产也试图分别将其持有的5%股权和14%股份转让给江苏万泰实业集团有限公司。

此后，乾宁置业的股权在杨休旗下几家关联公司不断腾挪。若干个人投资者也陆续以债转股的形式成为了乾宁置业的新股东。

“东方之门”近日在微博上遭到网友吐槽。日前，《苏州日报》刊文称，“低腰秋裤”虽有嘲讽意味，却也点出了这个地标建筑造型的“世界第一门”的特色。读懂设计师的寓意，需要有一些文化底蕴。

销售瓶颈

有开发商对记者表示，房地产企业热衷“地标”项目的原因有两个，一是为企业形象，打造品牌；另一个动机，则是希望通过开发能够彰显地方“政绩”的地标项目，赢得当地政府的好感，为在当地取得其他优质项目打好关系。

但事实上，由于至今未能完工，“东方之门”当年的地标光环已大幅褪色。在“东方之门”身边，又将有新的“地标”诞生。与“东方之门”紧邻的地块，苏州中心广场项目已经动工。这一由国企背景的金鸡湖城市发展有限公司负责整体开发的项目，规划了包括500米和450米超高层建筑各1栋、100~200米高层塔楼7栋、还包括与新加坡凯德商用合作开发的国内单体规模最大的购物中心，总建筑面积达40多万平方米。

当“东方之门”作为地标的溢出效应逐渐减小，后期的装修运营又仍需要大量资金投入，乾宁置业唯有寄希望于销售“自救”。在2011年下半年，拿地7年之后，“东方之门”项目终于获得了两张预售证。

有趣的是，“东方之门”虽然貌似商业物业，但其实两条“裤腿”却有两种产权：一条“裤腿”(南楼)拥有70年住宅产权，另一条“裤腿”(北楼)拥有40年商业产权。

乾宁置业将一条裤腿部分开发成90~240平方米酒店公寓对外出售，售价在每平方米2万至5万，而另一条裤腿则开发为113平方米至2000平方米“豪宅”对外出售，售价在每平方米1.8万至8万。其中获得预售资格的酒店公寓面积为5.85万平方米，共264套，获得预售资格的豪宅面积为11.1万平方米，共341套。

有苏州业内人士介绍，通过一系列促销，“东方之门”酒店公寓的销售情况尚可，但“豪宅”因为市场环境不佳，销售却不够理想。苏州市区商品房销售网上管理系统的数据也印证了上述说法，截至9月6日，酒店公寓可售套数为164，去化近四成，但341套“豪宅”则仍有303套显示为“可售”。

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