【特写】2019，北京没有“金九银十”
记者 | 孙梅欣
编辑 | 李慎
每隔3分钟，纪航都要从座位上起身，看看旁边大屏幕上的摇号数字，有没有轮到自己。早上9点，他就带着媳妇、父母，一同赶到了朝阳规划艺术馆，等待着进场选房的时刻。
8月24日，北京通州的万科城市之光东望项目，在这里第一次开盘。这场号称到场超过2000人的活动，据说是今年万科北京公司最重要的一次集中开盘。
“昨天销售说意向客户有900多组，不过我感觉没那么多。"纪航的号码被排在480多号，然而叫到400号左右时，他觉得场内的人只剩下一半，还有不少是陪同前来的亲属。
临近12点，在等待了近3个小时之后，纪航终于在大屏幕上找到了自己的号码，摇着号码牌和媳妇进入了选房区。他不知道的是，他进去没多久后，这场开盘便宣告结束，最终的摇号定在了500多号。
没有抢房，没有焦灼，纪航的第一次购房经历没有太多惊心动魄：“感觉这一年，北京房价没怎么涨，但也没见跌。像东望这个项目，5.3万元/平方米，也不便宜，但也说不上贵，到位了，咱这种刚需觉得是时候买了。"
家住南城的何阳阳也有类似的感觉，她正打算把一套自住了近10年的两居卖掉，换成一套偏远一些的大户型：“孩子大了，父母又经常来带，空间塞不下。"
之所以考虑现在卖房，是她觉得，最近市场价格基本保持平稳：“不至于我刚把房子卖了，要买的房子就涨价，那钱又不值钱了。现在这样，我也能慢慢挑选慢慢谈价。"
但何阳阳发现，8月末9月初的北京市场，突然冒出来很多上市出售新房：“以前都说‘金九银十’，结果现在好多售楼员都给我打电话，说8月底9月初就开盘，把我暑假带小孩出去玩的计划都打乱了。"
有媒体统计显示，今年8月-9月上旬，北京约有14个项目集中开盘，包括普通商品房、限竞房在内。克而瑞统计的数据显示，8月限竞房供应量超过1700套，商品房供应量超过1200套，成为今年以来新盘开盘最密集的月份。
尽管如此，北京楼市仍然不容乐观。中国房地产指数系统显示，今年8月，北京新建住宅样本平均价格环比微涨0.41%，位列全国百城样本中第44位，二手房价格环比则出现0.02%的降幅，同比降幅达到0.47%。
贝壳研究院的数据显示，8月全北京二手房网签量12050万套，环比下降5%，北京链家二手房实时成交环比下降6%。成交低迷导致价格下探，8月成交均价为6.1223万元/平方米，环比下跌1.5%，同比下跌3.2%，连续第三个月出现同比和环比下跌。
新房方面，中原地产研究院的数据显示，8月新建住宅合计签约3059套，环比下降36.8%，限竞房成交1684套，环比大跌43.47%。但价格达到50021元/平方米，环比上升2.3%，但同比去年限竞房均价，出现6.5%的降幅。
多位北京地产业内人士认为，今年以来限竞房的大量上市，使得新房市场竞争异常激烈，部分楼盘虽未明确降价，但也有阶梯式的折扣出现。随着今年国庆的来临，预计将有1个月的时间，楼市集中开盘量会大幅度减少：“可以说，今年北京不会有‘金九银十’出现。"
为了抢跑蓄客，万科城市之光东望的售楼员告诉记界面新闻，开盘前一周，售楼处24小时开门营业接待客户：“无论是多晚下班或者多早上班的人，我们都能等到他们的看房时间。"
即便如此，东望所在的通州区，因为有着比北京市区更为严苛的限购政策，因此进一步洗掉了一批意向购房人。纪航告诉界面新闻，仅“要在通州区交满3年社保"这一条件，就把他身边很多非户籍的同事拦在门外：“虽然大家都觉得价格合适，未来也有发展潜力，但购房资格是硬性条件。"
另一家抢跑的则是西城的保利和光逸境。这个位于西四环中路的楼盘，把开盘时间定在了8月末忙碌的周一。尽管如此，这个一共只对外出售280多套房源的楼盘，仍然吸引了大量看房人。周末的看房旺季，即便楼盘内多家代理公司齐上阵，销售员仍有可能要同时接待两组以上的客户。
精装超过8万元/平方米的单价、最低总价也接近千万，这样的报价在周边并不算便宜，但它仍有优势所在：是周边在售的唯一新房，并且是“普通商品房"——这意味着在“限竞房"遍布的北京，买房人少了至少5年才能转手的限制。
实际上，“限竞房"对于购房人的预期有着相当大的杀伤力。以同样在8月中上旬开盘的亦庄项目首创远洋禧瑞天著为例，这个“限竞房"项目，折后实际售价在5.2万元/平方米左右，而仅一条马路之隔、有着相同配套条件的的商品房项目北京经开汀塘，价格则达到5.5万元/平方米。
“不论从开发经验、社区环境，还是物业配套来看，禧瑞天著都胜一筹。"区域内一家中介销售告诉界面新闻，就是因为‘限竞房’，价格就是卖不过竞品。"：“很多人对于资金占用时间长度，以及5年后市场到底如何，心里还是有障碍。"
统计显示，上述近期计划和已经开盘的项目中，超过10个为限竞房。中原地产研究院统计的数据显示，自2016年12月出让首幅限竞房地块以来，截至目前，已成交的限竞房地块达到98块，另有5幅限竞房地块已经挂牌。从统计数据来看，2017年限竞房土地占全年土地出让量的53%，2018年的占比更是高达77%。
“从开发周期来看，去年下半年限竞房就大量上市，今年更是上市爆发期。"中原地产首席分析师张大伟表示，从去年6月开始，截至目前限竞房上市超过4万套。
集中爆发的上市量，和仍然严苛的限购政策，使得库存量持续增加。中原地产研究中心数据显示，到今年8月末，全市商品房+别墅库存量已经达到6.75万套，比2016年3.9万套的库存水平，高出了3万套，限竞房的库存量也超过2.38万套，仅低于今年6月限竞库存量的历史高点。
库存量的积压，使得开发商不得不在价格上做出让步。东望的销售人员告诉界面新闻，开盘前如果缴纳认筹金，可以拿到9.9折的优惠，开盘当日如顺利选房，也能获得一定的优惠，同时一期购房还送精装修；禧瑞天著的销售员透露，目前顺销的89平方米户型，总价在450万元，但各种折扣后，实际报价在430万元左右，优惠了约20万元。
这样的定价水平，在何阳阳看来颇为划算。在她的家乡南京，因为近期有自贸区的利好，原属于刚需板块的江北，新房价格也被一路抬高。“同样的户型面积段，南京一个地段好点的江北楼盘，总价要330万，跟亦庄就差100万，而且也有5年的出售限制。"但在何阳阳看来，亦庄的升值保值潜力显然更好。
但这还没有到竞争最为激烈的时刻。中原地产研究院的统计显示，按照已经出让的限竞房地块计算，到目前为止限竞房的上市量只有目前出让的一半，未来市场还将迎来5万套的上市量。
巨大的库存量将是限竞房们面临的共同问题，谁先开盘，谁就赢得了市场，因此加快上市节点，尽快入市成为限竞房的必要选择。然而如何踩准节点，仍是很大的学问。
合硕机构首席分析师郭毅坦言，由于不能有大型开盘，近2个月的时间里，房企只能顺销，造势预热的空间不大：“很多楼盘的营销节奏只能前置，加快速度，不然只能后错，后两个月的销售压力会更大。"
一家上市房企的北京公司负责人坦言，今年能做的就是“抓紧时间"，提前策划、穿插提效“抢工期"：“即便是这样，每家的节点也不一样，赶不上时间也没办法。"
另外，加大渠道段的有效率，也成为当务之急。链家方庄地区门店的销售小孔就告诉界面新闻，链家和很多房企有项目有一二手房联动，由于最近新房的大量上市，带看新房和看二手房的频率几乎对半分：“以前新房只有2成左右，8成是看二手房的。"
贝壳研究院提供的数据显示，今年7、8月份，北京全市二手房成交量，分别占全市网签量（新房+二手房）的68%和73.9%，而去年同期的水平，则是84.8%和77.5%，二手房在总成交量中的占比在降低。而从过去历史情况来看，北京的二手房成交量占总成交量的绝对主导。
有业内人士表示，由于新房集中开盘后的网签具有延后性，因此实际新房在总成交量的占比会更高一些。
贝壳研究院首席分析师许小乐认为，限竞房的大量上市，在一定程度上分流了二手房需求，尤其是新房集中供应的五环外，新房成交占比更高。
除了供应量分流，价格上也同样产生分流。许小乐认为，价格的下跌进一步刺激了观望情绪，400万一下刚需房源成交节奏变面，使得业主对标700万以上换房改善需求也变慢，市场出现负循环，房源成交周期延长至101天，导致二手房“库存量"也在加大。2019年以来，北京市场二手房售量也出现增长。
对于今年9、10月市场的预判，许小乐表示，成交周期会进一步延长，价格下跌会进一步加重观望情绪，这也会倒逼二手房降价，8月份就出现了89.8%的调价房源为降价，为今年以来最高值。预计未来两月，二手房会保持在每月1-1.2万套左右的低温水平，历史情况来看，这是一个会让价格有2%以内月度降幅的水平。
即便在上市量巨大的限竞房中，其分化程度十分明显，少数项目占据了市场大部分的成交。如果后续信贷等政策持续高压，不排除未来市场出现明显价格战的可能。
到今年9月底，“930新政"将正式满3周年。过去3年，这条新政和人们的生活息息相关，让沉浮在楼市里的人们，从报以幻想，到回归理性，让温和的市场成为一种常态。随着新政3周年的到来，北京将迎来的，是一场没有“金九银十"的秋天。
（文中纪航、何阳阳为化名）
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