关于房子,普通人需要澄清的几个误区 ——一个留美海归对经济大势和个人投资的深度思考
H:28岁,留美海归,主修金融经济方向,从事出口贸易。他认为对于买房,普通人有以下误区需要澄清:
误区1:房奴是给银行和开发商打工。
贷款买房的本质就是用未来贬值货币的价值锁定现在资产的价格。换言之就是现在是东西不值钱,钱值钱,将来是钱不值钱,东西值钱。形象一点的比喻是贷款买房就是零存整取的存钱过程,在你需要钱的时候可以连本带息的取出来。
再形象一点就是你开了一家公司,最开始占20%的股份,以后你每还一次月供就增加一分股份,从这个角度看,你是在给自己打工,并不是给银行打工。长期看,有恒产者有恒心,越来越好,没有月供的人天天花钱,越来越穷。
误区2:过去十多年我们的房子都在增值。
过去十年绝大多数的房子都没有增值,只是货币贬值了,只有少部分的房子的价值提升了。我们现在看到的二手房价格数字不能反映价值的变化。比如一个90斤的女孩,在地球上是90斤。如果你把送到太空,她站在秤上是0斤,她还是这么大的质量,只不过引力变小了。因此很多时候价格这个数字反映的是货币价值的变化。
误区3:房子越盖越多,会有一天崩盘不值钱。
房子确实越来越多,但是人们需要的房子是稀缺的。什么是人们需要的房子?不是钢筋水泥砖头瓦块一屋容身之地,人们需要的是交通便利就业方便、医疗学校优良、配套完善,宽敞舒适环境优美的房子,但这样的房子是远远不够的,每年政府和开发商能供应的也是非常有限的。
这也就是为什么大家一定要挤在大城市中心的原因。房子外面的东西决定了房子里面的价值。未来没有价值的房子会贬值,有价值房子会继续升值。
投资要回归到价值投资,不要看价格要看价值。当价格超过价值要小心,不要被朋友买房子价格上涨几十万所诱惑,在没有变现之前这些都是故事。
误区4:买房看小周期,下行周期不买。
现在很多观点是买房子要看小周期,这是炒房客的思维方式。
如果你以刚需和改善为投资目的,不要考虑小周期,要看大趋势。政策只能短期内改变价格上涨或下跌的趋势和速度,但是它改变不了房子的价值。从长期看价格一定是和价值同步的。比如10年前买联盟新的是4000-5000元/㎡,那么10年后的价格是40000-50000元/㎡。
因此,只要你买的早,地段都很好；只要你买的早,价格都很好。当然这个前提是你要看准房子以外的价值。唯有地段不可再生,唯有生命不可辜负,早买一天早一天享受增值享受生活。
误区5:把中国股市和楼市相提并论。
认为楼市被调控了,股市就会起来了。中国的公司从IPO开始市值就是被高估的,所以中国的股市是骗局,是谎言,赌的是贪婪。但是中国的房地产放在中国城市化进程的黄金年代里,所有大城市的房子的价格都是被低估的,因为货币会贬值。
如果一定要把中国的房地产对比股市,把租金和升值部分比作为股权收益,那么最好的股票是一线城市的房地产,其次是二线城市的房地产,第三是华夏幸福,华夏幸福还是地产股。
误区6:中国的房地产让穷人更穷,让富人更富。
如果您在十多年前买了一套建业10万块的房子,现在价值100万。这套10万的房子建业的净利润是9%(上市公司年报),9000元。政府拿走60%,6万。然后政府还要分出一部分建公园、修路、修地铁、建设配套等。那么个人在房地产这个资金池内获取了多少呢?是90万!是地产商的100倍,是政府的十几倍。
对于普通的老百姓来讲,从无产到有产到中产,跨越阶级是可以通过买房子实现,富豪们却不行。
这也是我讨厌炒房客的原因,他们占用社会资源,占用普通人上升的机会,更让人讨厌的是,真正该买房的人却被误导放弃买房的机会,放弃改变阶层的机会。
误区7:房地产绑架了实体经济
首先,这是个专业的误区,本质上就是如何在大周期和小周期的框架下理解中国的房地产市场。其次,这是一个信仰的误区,也有人认为“三代读书好,不如买房早”更是对“知识改变命运”这个自古以来普通人向上通道的怀疑。
这个问题要分两面看,比如欧美国家虽然生活更有保障,但是社会阶层固化极其严重,出身在贫民区的孩子想在一代人内爬上社会顶层几乎不可能。但是我们在中国可以,我们的富豪几乎都是白手起家,改革开放后一代人的时间内就完成了阶级的跨越。
我相信知识就是力量。至少我所拥有的知识让我拥有可以独立思考的大脑,我的所有的阅读都是深层次的思考。来源:智谷趋势(注:文章不代表本刊观点。根据篇幅需要有删减)
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