热得发烫:十年间从楼市掘金上千万；冷得发抖:“政策擦边球”愈发难打,曾卖房还贷 一个深圳炒房客的楼市沉浮

半岛记者朱艳丽

针对深圳市一楼盘推出6平方米精装极小户型,9月26日,深圳市规划和国土资源委在官方微博发布了最新的通报情况,11套公寓涉嫌违法改建销售。“鸽笼房售罄”也只是一个炒房噱头。9月22日,北京某上市公司连年亏损面临退市,准备卖两套141平米的学区房,如果成功出售,全年扭亏的几率也将大大增加。这两天,飘红的楼市不乏吸睛的劲爆新闻。

房产投资客正在经历一场狂欢。但资深房产投资客李雷的10年经历说明,炒房不仅考验着市场敏感性还考验着人际关系。

“4套3家”的煽动性诱惑

“做一名合格的深圳人,起码要做到‘4套3家’”。深圳的炒房客李雷为听众“制造”了一个人生目标。所谓“4套3家”,意思是拥有4套房,其中3处供家庭居住:一处以老婆工作单位为中心,在5分钟的车程内,有一处情况基本接受、价格基本承受的房子,“深圳台风暴雨多,可以让老婆免去奔波之苦”；另外两处在以自己家为中心的30分钟车程内,分别供男方父母、女方父母居住,“既能照顾老人,又能去蹭饭”。

至于第4套房,则是在周边有一处接待朋友、休闲度假的房子,“最好是180平方米、复式的”。李雷的这种理论,对于极大多数人来说,是一种奢望。

根据深圳房地产信息网监测,9月12日至9月16日深圳新房成交均价达到67120元/平方米,环比前一周54284元/平方米上涨23.6%,同比更是大幅上涨近八成。

在一片涨声里,9月24日,深圳市一楼盘推出6平方米精装极小户型,在寸土寸金的深圳,“关爱奋斗族”。9月26日,深圳市规划和国土资源委通报,11套公寓涉嫌违法改建销售。

朋友圈里还有更让人心口发凉的消息:“买不起深圳房子的人,你可能连老家房子也快买不起了。”9月19日,国家统计局公布的8月份70个大中城市的新建住宅价格指数,依然维持了二线城市涨幅领先的状态。郑州、无锡、合肥、福州、南京、厦门、石家庄、济南、武汉等二线城市涨势惊人。

但是,对于坐拥2000多平方米住房面积的李雷来说,“4套3家”显然不是遥不可及的梦想。“我身边的人都做到了”。他用一种毋庸置疑的语气说。10年间的楼市起伏,让他赚了上千万元。

现在,李雷在深圳的房产投资圈内有着“屋哥”的名号,时常被邀请去给投资者讲课、座谈。如果是开发商组织的讲座,出场费能达到上万元。

有太多人想要加入其中,继续造就依托楼市而生的财富神话。

政策调整中的断供风险

李雷对房产的追逐冲动源于一家五口挤在沈阳一处14.7平方米单位宿舍里的记忆。“父母加上我们兄妹三人,一住就是17年。我们那种对房子的渴望,一般人理解不了。”

2002年左右,从东北到深圳闯荡了两年后,李雷用4万元的价格买到了人生中的第一处房产。23平方米,一梯14户,没有阳台,没有厨房。在这样的房子里和妻子蜗居了两年,李雷想要换取更大的生活空间。

“直到2004年深圳还有大企业大单位给员工分房,很多人都把自己买房看作‘有病\’,有的人即使买也是全款买,觉得贷款是件吃亏的事情,还是传统的观念。”李雷回忆,2002年前后深圳很多房子都是“零首付”,他买的那套69平方米的房子首付12万元,开发商垫付10万,“只要3年之内还清就行”。

几万元的首付就能撬动一套房,而且租金可观,让李雷逐渐有了房产投资的念头。69平方米、74平方米、88平方米,他的房子越买越大。

2006年,深圳成功申办第26届大运会,主赛区在龙岗区。2007年,李雷以120多万元的价格卖掉手中几处房产,大胆从银行里套现,在龙岗买了4套大户型,并在平湖区还投资了3套房产。

但在风云变幻的市场上,这并非是稳赚不赔的生意。

随着楼市进入过热期,2007年9月,央行重拳调控楼市,提高二套房首付比例至四成,利率上浮1.1倍。房地产市场急转直下,各地的楼市在这一年经历了“前热、热得发狂；后冷、冷得发抖”的坐过山车似的过程。深圳房价同样一路暴跌,业主维权潮遍地开花。

手握10套房的李雷每天一睁眼就是几万元月供,“感觉压得透不过气来”。他用几张信用卡拆东墙补西墙,最后以成本价出售一处房产才算挺过了难熬的一年。

这种幸运离不开宏观政策的调整。随着2008年下半年金融危机愈演愈烈,中央出台政策“组合拳”救楼市,如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折,以及减免税费等措施,市场应声止跌。

在他投资房产的10年间,另一个关口是在2011年至2012年。2010年,国务院出台国十一条,要求二套房贷款首付不得低于40%；深圳出台限购政策,深圳户籍居民家庭限购2套住房。

2010年,深圳楼市成交量创下十年来历史低谷。在持续一年半左右的调控政策之下,2011年深圳楼市再创新低,比2010年同比减少50.62%。

2008年的经历帮助李雷迈过了这个槛,“这次的步子没有迈得太大”。

“别只看到贼吃肉、贼喝酒,看不到贼挨打。”他打了一个形象的比喻。

选择炒房还是奋斗

在这10年间,也有很多同行者,并没有像李雷这样熬出来。2004年,深圳一名房产投资客出手购买了一个小区77套房子,在2006年前后全部卖出,赚了一大笔。自此落得了一个“七七哥”的名号。当他还想把这种模式复制到另一个小区时,却恰逢楼市低迷,手中的房子变成负资产,“被强制平仓”,现在“七七哥”早已销声匿迹。

“房产投资是一门太深奥的学问、一个系统工程。”即使自己成功地活了下来,有了给别人授课的资本,李雷也并不觉得有什么秘诀,“只是蒙对了”。事实显然不是“蒙对了”这么简单。他也承认,自己更多的时候是在打政策的擦边球,“游走在灰色地带”。

限购两套房,那就假离婚。李雷自己也干过。现在来看,这不是什么新鲜的路数了。南京官方公布的数据显示,从2015年1月到4月份,离婚9912对,但是从2016年1月到4月,离婚是14571对。离婚的夫妻中,有4053对夫妻复婚,比去年同期增加1101对。而假离婚的目的就是为了取得购房资格或者降低税费。

为抑制市场投机炒作,促进房地产市场平稳健康发展,3月25日晚间,深圳市政府发布调控政策:非深户在深圳购房,社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷,购买第二套房时,首付由三成提高至四成。政策越来越收紧,让李雷的生意变得不那么自如。甚至有业内人士摆出悲观态度:炒过这一轮,炒房的圈子可能越来越小了。这两年,房价越来越高,成本越来越高,到处是上千万元的房子,高成本吓退了不少人。

但眼下这一轮的抢房热潮还在持续。接受媒体采访时,济南东部一楼盘的置业顾问曾表示,“现在流行一种新的说法‘投资性刚需\’,比起上半年,投资买房者数量明显增加。”据称,目前房地产销售中投机性需求大约接近20%,与最高峰(2007年和2010年的40%)相比还有差距,但比过去两年已经大幅提高(2014年和2015年分别为3%和5%)。

高企的房价对社会心态的影响已经显现。近日,在人民日报刊发一篇题为《失去奋斗,房产再多我们也将无家可归》中这样写道:“当努力奋斗还不如投机房产,就可能树立一种错误的导向和价值观……如果公众把更多精力放在房地产投机的短期收益上,就会挤占为长期目标努力奋斗的空间；而如果企业偏离实体经济的主攻方向,则有可能丢失最为核心的竞争力,最终威胁中国经济持续健康发展的动力。”

视觉中国供图

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