楼市政策持续接力价格会否持续走高？
“十一”黄金周前，央行和银监会发布通知，非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%。住建部、财政部和央行联合发布通知，提出全面推行公积金异地贷款业务，并将于10月8日起执行。此时，恰逢2014年“9·30”楼市政策出台一周年，以及今年“3·30”楼市政策出台半年。
在楼市政策持续接力的情况下，房地产市场回暖明显，分化加剧。记者“十一”期间在多个城市房地产市场采访发现，三四线城市楼市仍然“惨淡经营”；一线楼市成交量趋缓，价格上涨明显，部分房企开始捂盘惜售，有楼盘“待价而沽”。
一线楼市“捂盘惜售”
三四线楼市“惨淡经营”
“由于房源紧张，国庆期间几乎是五六个客户抢一套房。”北京一家大型房企的销售人员告诉记者。在北京，开发商对提升楼盘“热度”底气十足，部分开发商“捂盘惜售”。
在素有长三角楼市风向标之称的上海“十一”房展会上，人气异常火爆。开幕不到两个小时，观展人数就已破千。由于成交持续火爆，“拒绝让利”和“待价而沽”成为开发商的关键词。多数参展商明确表示，楼盘没有任何折扣，甚至大部分楼盘连定价都没有。
二手房市场上，房价预期反转迹象更为明显。与去年市场遇冷、龙头房产中介带头缩店裁员截然相反，4月以来中介实体门店数量骤增。记者发现，在北京、上海住宅较为密集区域，每条街几乎都会增加2－3家门店。链家地产在上海仅半年时间，门店就从200余家迅速扩张至800余家。
与房企在一线城市的底气十足相比，三四线城市的房地产市场却不容乐观。记者假期在安徽芜湖走访发现，芜湖市的多数楼盘均启动了大力度促销。尽管如此，多数售楼中心“惨淡经营”。芜湖市中心区域的房产中介更是所剩无几，有的店面甚至仅剩招牌、等待转让。
去库存压力有待释放
中国房地产行业协会原副会长朱中一认为，“9·30”和“3·30”楼市新政在政策层面显著拉动了改善型需求，促进全国楼市整体成交量上涨。刚需和改善型需求在政策上获得鼓励后，住房消费在市场化机制的主导作用下正逐步释放。
虽然同享优惠政策，但一二三四线城市楼市分化却在加剧。绝大多数三四线城市的房价水平仍不及一年之前。上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授认为，在新政策下发后压力释放有限。
专家认为，在当前房地产市场总体弱复苏的局面下，城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。
——贷款资源高度集中于重点城市。从各地贷款数据上看，“9·30”和“3·30”政策并非全国普惠。一位银行监管部门官员介绍：“目前房地产信贷资源高度集中，全国六大城市的贷款余额约占全国整体水平的30%左右。”
——购房人口持续导入重点城市。易居中国执行总裁丁祖昱认为，目前大量三线城市人口处于流出状态，一二线城市人口持续流入。“一线城市拥有发达的产业，可以吸引大量外来人口，从而形成持续强劲的住房需求；二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化；三四线城市整体房地产市场普遍较为暗淡，排名靠后的城市多为人口流出现象显著、人均可支配收入较低的城市。”
——开发性资金向一二线城市集聚。中原地产首席分析师张大伟认为，为规避三四线城市库存过剩的风险，众多房企聚集一二线城市拿地，房地产投资资金快速转向一二线城市市场。
专家认为，不同的政策导向显示出未来房地产市场调控的差异化将成常态。9月30日，央行再度发文调整非限购城市的首付款比例，以及推行公积金异地贷款，也意在降低非限购城市的去库存压力。
中国人民大学研究称，从长期来看，三四线城市过高的库存未来主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地产调控政策正改变当前简单宽松的导向，针对不同区域采取不同的治理：一线城市适度控制，防止价格过度上涨，同时给予三四线城市住房消费政策扶持。
（据新华网）
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