盘点市场新常态下的“流量”产品
丰泽紫微府别墅实景图。开发商供图
建发五象和悦89平方米的3+1房。 开发商供图
鏖战“金九”之区域篇
记者张娟
连日来，楼市降温明显，传统销售旺季“金九银十”成色不足。但总有一些产品走俏市场。近日，记者踩盘发现，剔除掉地段、价格差异等因素外，有些楼盘门可罗雀，成交不多，有些楼盘门庭若市，颇有“金九”热销态势。那么，眼下市场有“流量”的是哪些产品呢？
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“周末档”冷热分化明显
上周末，南宁楼市好不热闹，营销中心开放、园林展示区开放、样板间开放……粗略统计有七八个楼盘。各种促销打折的活动比比皆是：保利领秀前城推出国庆提前惠，准现房销售，且交房即交证，单价12000~13000元/平方米；万科城推出9月教师节团购专场，“一口价房源”限时发售，单价13xxx元/平方米；五象湖实力红盘建发五象印月也加入促销的热潮中，推出了21000~25000元/平方米的特价房。随着房开商的各种营销动作，上周末楼市小热了一把。
但记者踩盘时发现，9月的“周末档”有热也有冷，分化趋势明显。9月11日，五象南建发五象和悦营销中心开放吸引了大批看房者，建发五象和悦主打的是刚需产品，从展示区和样板间来看，非常有吸引力。禅境中式园林示范区，高层板楼设计，75平方米紧凑3+1房、89平方米舒适3+1房实现高拓展空间，113平方米则打造了4+1房户型，样板间内建发以强大的收纳体系，让探盘者眼前一亮。看房者李女士表示，她是被75平方米3+1房户型吸引到售楼部的。李女士说，在南宁楼市，她还是第一次看到75平方米可以做到四房的楼盘。
同样是刚需楼盘，一样的促销打折，在东风路南、三岸大桥旁等片区，热度却不高。
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功能结构优的户型受追捧
2021年8月，房地产市场继续降温，据克而瑞数据，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，较2019年同期下降8%，降幅较7月有所扩大。2021年1~8月，南宁主城区（不含武鸣区）商品住宅供应511万平方米，同比下降22%；成交437万平方米，同比下降28%；成交均价13247元/平方米，同比上涨8%。另一方面，南宁土地市场地块终止出让次数增加，7天内有3块地终止出让。有营销负责人告诉记者，在这样的市场环境下，刚需客的比例是很高的。言外之意即现在绝大部分是自住者在购房，这会导致刚需产品的市场竞争非常激烈，产品没有品质，仅仅靠价格战，很难站得住脚。
据克而瑞的一份个人住房需求变化问卷调查显示，影响购房决策的前三项为“升值空间”“地段”与“园林景观”。其中“户型设计”以0.44%的微弱差距排名仅次于“园林景观”，“价格”“房企品牌”及“物业服务”则相对靠后。这也说明，购房者更关注房子的功能和特性，也就是产品本身。若产品设计、质量与居住环境俱佳，购房者可以接受一定的溢价空间，成交意愿更强。
就刚需产品而言，去年8月份，大唐盛世旭辉府推出的“神奇”户型因在空间设计上做到了极致而赢得市场，在去年走量中胜出。如79平方米2+1房配置2厅1卫，2+1创意空间房可用作游戏室、影音室、学习室、儿童室等；今年9月，建发五象和悦又在产品的功能结构上做突破，强大的收纳系统，为不大的房间腾挪出10多平方米，75平方米做到3+1房户型。院墅产品方面，去年联发臻境因为产品而爆红，并成为南宁很多楼盘“学习”的榜样，市场后期同类产品不断推出。今年的院墅产品，需要更讲究品质，才能赢得市场。以容积率仅0.5的别墅产品丰泽紫微府为例，其在产品细节上尤为注重，如将整个小区通过覆土抬高两层，不做地下室，杜绝了阴暗潮湿的同时，实现了更开阔的瞰江视野。
楼市持续低迷，行业在未来一段时期可能都处于低增长、低利润阶段。有业内人士认为，行业竞争加剧后，也会迎来产品的红利时代，无论是刚需还是改善产品，产品力的打造愈来愈重要，因为唯有品质才能赢得市场。
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