今年南宁楼市行情:前11月商品房成交已超1178万㎡
■易居企业·克而瑞广西区域分析师 王莹 吴思逸 周文彬 陈秋帆
【商品房】
成交规模同比收缩，价格整体坚挺
2020年已近尾声，今年在“三道红线”下，品质、服务、成本管控、现金流管理成为房企运营管理的硬性指标。同时，今年初，新冠肺炎疫情暴发，给我国经济发展带来较大冲击，从而传导到房地产市场。全国商品房市场销售热度有所减退，南宁商品房成交量下降明显，供过于求现象显著，但价格依旧坚挺。克而瑞数据显示，2020年1—11月，南宁商品房新增供应1597.83万㎡，同比小幅下降1.22%；成交面积1178.92万㎡，同比下降6.71%，成交收缩，供求比1.36，市场整体供过于求明显；成交均价11006元/㎡，整体保持1.1万元+，整体房价保持平稳；成交金额1297.53亿元，同比下降6.68%。
从单月的走势来看，1月、2月受到春节假期及新冠肺炎疫情影响，成交量相对较低，3月起市场逐渐复苏，供应加码，成交回升；5月、6月份为年度成交高峰。今年下半年，市场热度下降明显，面对市场销售压力，房企“价格战”四起，多盘以价换量，“金九银十”成色不足。
除6月、8月成交量同比表现上涨外，其他月度均表现为下滑，与去年同期相比月度销售缩水明显。2月成交不足20万㎡，其他月度成交维持在87～134万㎡之间，月度成交峰值为5月、6月，单月成交超130万㎡。
价格方面，受到春节假期及新冠肺炎疫情影响，今年2月、3月南宁住宅价格持续下降，4月随疫情影响淡化价格回升，6月起南宁多个高价项目陆续入市价格结构性上涨。2020年1—11月商品房成交均价11006元/㎡，与去年同期11003元/㎡相比，成交均价保持平稳。一方面市场促销只是部分房源；另一方面有高价项目支撑，市场价格依旧坚挺。
库存方面，截至11月底，南宁商品房库存面积为2484.42万㎡，去化周期为21.8个月。与去年同期相比，库存面积增加748.6万㎡，同比上涨43%；去化周期增加7.1个月，同比上涨48%。库存高企，去化周期被拉长，去化压力增大。
【商品住宅】
供求不及去年量级，去化周期保持在合理范围
克而瑞数据显示，2020年1—11月，南宁商品住宅供求同比均有所回落，尤其是成交同比下降近两成，今年或无缘千万成交量。其中，新增供应面积965.76万㎡，同比下降9.69%；成交面积824.32万㎡，同比下降18.09%。供求比为1.17，供求整体平衡。2020年1—11月南宁商品住宅成交均价12491元/㎡，同比上涨8.83%，主要是受今年多个2万元+项目集中入市影响，房价有所拉高。但是从8月下旬开始，南宁房企大打“价格战”，再加上“三条红线”新政影响，不少品牌房企采取低折扣、首付分期等方式，以价换量，加速现金回流。对购房者来说，是一个不错的买房时机。
从区域成交占比来看，良庆区依然妥妥地领跑南宁楼市，成交量261.90万㎡，在六大城区中占比达32%；其次是青秀区和江南区，成交占比分别为22%、18%；西乡塘区紧随其后，占比达13%；兴宁区和邕宁区成交占比略小，分别为8%和7%。
截至2020年11月，南宁商品住宅库存量为698万㎡，去化周期为8.7月，库存量较低，市场整体发展较为健康。
【商业】
成交量涨价跌，库存仍然高企
2020年1—11月，南宁商业整体呈供大于求态势，供求比高达1.67，但是与去年同期相比，供求均有所上升，以价换量趋势明显，存量依然高企。其中，新增供应面积91.33万㎡，较去年同期上涨10.58%；成交面积54.64万㎡，同比大幅上涨40.86%；成交均价18015元/㎡，同比下降14.89%。
从区域来看，商业供应多集中在青秀区，供应量分别占全市商业的33%；成交表现较好的是青秀区、邕宁区和兴宁区，成交量分别占全市商业的22%、17%、17%。
截至11月30日，南宁商业库存量为326.72万㎡，去化周期为65.6个月，除邕宁区外其他城区均存量高企，去化仍是商业的核心关键。不过，今年10月南宁“商改住”新政得到实锤。对市区（不含五象新区、武鸣区、东盟经开区）内，今年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，在符合要求情况下，可申请调整为普通商品住宅来开发。新政实施后，将一定程度上缓解商办物业的去化压力，也解决了开发商库存跟资金回笼问题，促进整个市场的长期健康发展。
【办公】
供求量价全面下滑，库存压力持续加大
从数据来看，今年南宁办公市场依旧惨淡，供求量价全面下滑，降幅都超过了10%。
克而瑞数据显示，今年1—11月，南宁办公新增供应84.04万㎡，同比下降18.45%；成交面积37.97万㎡，同比下降30.94%；成交均价12340元/㎡，同比下降10.59%，跌破“1.3万元”大关。
不仅是整体供求量价全面下滑，今年南宁办公市场的供求关系持续失衡，供过于求的态势进一步加剧。
数据显示，今年1—11月南宁办公市场供求比已达2.21。而这一指标在去年同期为1.87，同比上升明显。
市场供过于求加剧，必然导致库存压力加大。
数据显示，截至2020年11月，南宁办公库存已达261.75万㎡，去化周期高达68.6个月。与去年同期相比，库存量上升了近60万㎡，去化周期拉长了将近31个月。
区域表现方面，库存主要集中在青秀区和良庆区，合计库存面积达163.92万㎡，占比超过了六成。
【六大主城区市场表现】
区域分化加剧，良庆区、青秀区当红不让
2020年1—11月，南宁六大主城区商品住宅销售中，热点区域还是大家的置业心头爱，如良庆区，领跑全市成交量；而聚集城市高能配套的青秀区，则仍旧是价格引领。
从各区域商品住宅成交面积在全市的占比看，良庆区成交为261.90万㎡，占比最大达32%；其次是青秀区，成交177.70万㎡，占比22%；江南区成交146.39万㎡，占比18%；西乡塘区成交107.11万㎡，占比13%；兴宁区、邕宁区不相上下，分别成交68.70万㎡、62.53万㎡，占比分别为8.3%、7.6%。
与去年同期相比，仅青秀区商品住宅成交面积实现正增长，上涨28%；其他区域均呈下降趋势。其中，邕宁区成交面积下降幅度最大，下降42%；兴宁区、西乡塘区、良庆区、江南区分别下降36%、28%、26%、2%。
从各区域商品住宅成交均价看，六大主城区价格与去年同期相比，均呈上涨趋势。其中，青秀区成交均价最高，达15759元/㎡，同比上涨5%；其次到良庆区，成交均价12768元/㎡，同比上涨11%；兴宁区、邕宁区、西乡塘区成交均价水平线相差不大，每平方米1.1万元左右，依次分别为11330元/㎡、11218元/㎡、11156元/㎡，同比上涨5%、2%、1%；江南区价格最低10095元/㎡，同比上涨7%。
整体看，除青秀区是量价齐涨以外，其他区域都为量跌价涨型，而在历经前11个月的考验后，南宁各区域分化持续加剧。距离2020年底楼市“大考”仅剩几天时间，最终区域的成绩单如何？会不会有“人”逆袭？让我们拭目以待。
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