两天八城出招 楼市调控升级 剑指限售，或进一步打击炒房客
9月22日、23日接连两天，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个省会城市密集出台楼市调控措施（南宁的政策调整详见本报9月23日A4版）。除西安和武汉外，其余6城剑指“限售”，这使得全国执行限售政策的城市数量已达44个。市场人士分析，与往轮全国城市楼市的调控政策重点落在限购、限贷上有所不同，此轮调控的最大特点是全国大范围内启用限售政策，通过限制二手房市场交易来稳定楼市。
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八城联动加码调控
武汉成为这两天调控的“第八城”。武汉市房管局23日下发通知，开发商在销售商品房时，不得以要求购房人一次性付款，或采取一次性付款优先选房等方式，拒绝购房人正常使用公积金贷款购房。购房人使用公积金贷款购房，应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。违反规定的开发商，将面临暂停项目网上签约和预售资金监管账户资金拨付等严厉处罚。
梳理各地政策，石家庄在限购的同时明确限售，要求新购的住房（含新建商品住房和二手房）5年内不得上市交易；重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易；贵阳规定，在当地购买新建商品住房，3年内不得转让；南宁则是限售升级，在市区（不含武鸣区）法人单位购买二套及以上住房限售2年；南昌在“限房价、竞地价”的同时，要求全市范围内所有新交易的住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；长沙除限购升级外，规定当地购买的商品房（含二手房），取得不动产权证3年后才能再次出售。
与上述6城不同，西安新政并未涉及限售，而是通过商品房价格申报控制房价，武汉则是规范开发商销售行为。
综合来看，克而瑞华东区域研究经理沈宁远分析，由于全国楼市的热度正从沿海地区向中西部地区转移，所以迫使中西部城市密集出台调控政策。
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哪里上涨明显，调控就指向哪里
事实上，自去年10月以来，这些城市已陆续出台过楼市调控措施，其中武汉和南昌已发布多个“升级版”，此次是再度加大调控“药量”。那么，为什么这8个城市要加码调控？业内人士分析认为，此轮调控具有精准性，“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”。
记者注意到，此次调控加码的省会城市多不属于15个一线和热点二线城市，但却是近期新一轮房价和交易量上涨的城市。这些城市多为人口净流入，存在房价上涨的压力，调控进一步收紧在情理之中。
数据显示，自去年9月份以来，石家庄、南昌和南宁等率先开启房价同比“两位数”增长。随后，更多非热点省会城市陆续加入房价快速上涨的行列。8月份新建商品住宅价格指数中，长沙以16.9％的同比涨幅领涨全国，重庆、西安和南宁的房价同比涨幅也超过12％，石家庄、南昌和贵阳的同比涨幅接近10％。
此外，记者近期调查发现，这些二线城市的库存正在持续减少，一定程度上强化了这些地区房价上涨预期。同策咨询研究部数据显示，8月份，二线城市存销比为6.14个月，已连续17个月低于8个月。其中，南昌、南宁、贵阳等城市存销比在10个月以下，重庆、西安等城市的存销比在6个月以下。一般认为，当存销比小于8个月时，房价存在上涨压力。
从土地市场来看，中原地产数据显示，今年前8个月这8个城市土地市场火热，重庆土地出让金超过千亿元，武汉、西安、南昌、石家庄、长沙等城市土地出让金均超过200亿元，多个城市刷新了历史同期纪录。
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限售或打击短期投资客
此轮新增加的6个限售城市，调控方向并非盲目。据克而瑞研究机构数据分析，部分城市楼市持续高烧，与投资客的涌入不无关系。
如重庆商品住宅在今年上半年成交面积1258.87万平方米，排名全国第一。克而瑞研究判断：“重庆上半年成交量大幅增长，一方面由于投资客群增加，消耗部分市场容量；另一方面由于改善需求释放，以及购房者对未来楼市预期看好，加快出手速度。”
由此看来，实施限售或将挤出一部分投资性购房需求，从而更好地维护楼市稳定。
资深房地产专家马英枢指出，限售政策的效果需要与当地市场的投资客情况结合起来考虑。“限售其实是限制了二手房市场的流动性，对楼市里的短线投资客是一个沉重的打击。不过南宁、贵州等城市的投资购房需求中，属于做两三年短线投资的可能不多，这些城市的投资客看中的应该是未来更长年限中的投资获益情况。”马英枢分析。
马英枢判断，这一波调控潮的来袭，从中可看出政府进一步打击楼市投资投机氛围的决心，其中对房地产短线投资的打击限制会更严厉。若未来几个月楼市热度继续上行，不排除会再出台调控措施。
综合新华社、《中国经营报》、券商中国报道
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