2021中国楼市由热转冷哪些城市涨不动了？

2022-01-21 21:35 大字

2021年，房产调控加码、信贷环境收紧、房企债务违约等风波不断，中国楼市从高热坠入寒冬。

在此背景下，城市分化不断加剧，有些城市稳中求进，房价继续攀升；有些城市则徘徊不前，持续横盘调整。太原、石家庄、哈尔滨、呼和浩特等20多个城市房价跌回一年前，深圳等此前涨势极猛的城市也由热转冷。

2021年，哪些城市涨不动了？

一线城市：

深圳楼市由热转冷

近日，国家统计局发布了2021年12月70个大中城市房价涨跌数据，我们可以从中看出过去一年的具体走势。

北京、上海、广州、深圳四大一线城市去年新房、二手房价格齐涨，但北上广涨幅较大，深圳楼市则由热转冷。以去年年底的数据来看，深圳二手房价格仅比2020年同期上涨0.6%，与北上广相差甚远。深圳向来是全国房价最高、涨势最猛的城市之一，在2021年4月之前，深圳二手房价格已连续上涨21个月，且多次领涨全国。去年4月，深圳二手房价格环比持平，此后更是连续8个月环比下跌，楼市坠入寒冬。究其原因，多轮政策的出台或是最主要因素。

去年，深圳经历了一轮史上最强楼市调控——2月8日出台“二手房参考价”政策；5月7日上调房贷利率；5月20日发布“新房指导价”；7月30日推行大学区；8月29日土拍新房限价下调……一轮轮政策打得深圳各方措手不及，楼市迅速降温。

政策之外，房企暴雷和业主维权等消息频发，也是导致深圳楼市降温的重要原因。去年深圳房产巨头恒大暴雷，佳兆业、阳光100、富力等众多房企纷纷出现债务危机，引发行业震动。加上住宅工程质量问题频发，业主和开发商的矛盾急剧恶化，众多潜在业主转向观望态度，深圳二手房市场数据创下新低。

深圳房地产信息网数据显示，2021年深圳共成交二手房住宅40699套，同比2020年减少57.3%，创下近六年来的新低。乐有家发布的《2021年大湾区楼市报告》显示，去年深圳二手住宅20个热门片区中，同比下跌的有13个，最大跌幅发生在南山南头片区，达到16.7%，而同比上涨的片区中，最大涨幅仅为4.66%。

过去一年，虽然深圳房价仍高居全国前列，但此前迅猛的涨势有所抑制，今年或将更加平稳。乐有家营销总裁贺玲在接受媒体采访时表示，“我们认为调控越来越理性，也正因为越来越注重预期的引导，2022年应是平稳的一年。”

二线城市：

10个省会城市房价跌回一年前

2021年，全国70个大中城市里，共有20多个城市房价至少跌回了一年前，其中不乏一些省会城市，比如新房价格同比下跌的昆明，二手房价格同比下跌的贵阳、南宁、乌鲁木齐、长春、南昌，以及新房二手房齐跌的太原、石家庄、哈尔滨、呼和浩特。这10个省会城市中，北方占了6席，南方占4席。它们都是经济发展比较缓慢的省会城市，或因人口严重流失（哈尔滨），或因此前跟涨太猛房价虚高（石家庄、南昌等），或因货币棚改戛然而止（太原等），最终引发房价回调。

其中比较值得一提的是南宁、乌鲁木齐和昆明。其他省会城市的房价基本在2020年甚至更早就出现了下滑趋势，这三座城市却是在去年才开始下跌。在此之前，南宁、乌鲁木齐的二手房价格分别已连涨12个月、6个月，昆明的新房价格也已连涨13个月。

究其原因，政策加码、信贷收紧、房企暴雷等因素仍是关键。此外，南宁此前在全国上涨大潮中跟涨太猛、基础不牢，如今市场需求减弱，也引发了房价回调。乌鲁木齐新房库存较大，整体供大于求，房价自然难以上涨。

另一个值得一提的城市是南昌。南昌二手房价格早在2020年就开始下跌（-0.4%），去年3月南昌出台大南昌都市圈“购房同权”政策，结果第二日就被住建部约谈，并被列入重点监测名单。“救市”政策不仅没有带来利好，还进一步加速了房价的回调。2021年底，南昌二手房价格同比再跌0.4%，市场持续低迷。

三线城市：

唐山等18城房价跌回一年前

20余个房价下跌城市中，除了10个省会城市之外，更多的还是一些经济发展较为缓慢、人口吸引力也不强的三线城市。

与2020年年底相比，共有18个三线城市房价下跌，包括牡丹江、南充、安庆、岳阳、秦皇岛、锦州、宜昌、大理、常德、北海、遵义、唐山、桂林、吉林、襄阳、泸州、韶关和湛江。

其中大部分城市房价下跌已不止一年，比如跌幅较大的牡丹江和安庆，二手房价格均已连续下跌或持平20个月以上。据贝壳研究院此前统计，在不考虑通胀的前提下，牡丹江二手房房价已退回到14年前。

牡丹江市统计局去年发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》，揭示了楼市疲软的部分原因：“由于我市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。”

这几乎是这些三线城市房价下跌的共同原因。搜狐城市梳理发现，跌幅较大的城市基本都是人口外流城市，比如牡丹江过去十年人口减少50.9万，南充、常德、岳阳、锦州、安庆分别减少了67.1万、43.8万、42.6万、42.3万和30.7万。缺少人口与经济支撑，房价自然跌跌不休。

此外，还有4个城市是在2021年出现房价下跌趋势的，那就是唐山、秦皇岛、大理和桂林。其中最值得一提的是唐山，此前二手房价格连涨35个月，直到去年4月份才开始出现下跌情况。

唐山是河北第一经济大市，再加上京津冀一体化战略加持，房价连涨不足为奇。不过它与自家省会石家庄一样，都有跟涨太猛、房价虚高的问题，楼市坠入寒冬后无以支撑。此前唐山二手房均价已破万，与长沙不相上下，比一些省会城市都高，但其人口吸引力和经济发展状况并不优越，市场需求减弱后，房价自然涨不动了。2021年，中国楼市从高热坠入寒冬，从一线城市到三线城市都难免受到波及。不过，也有部分城市持续上涨态势，过去一年新房、二手房价格涨幅均高居前列，比如北京、上海、广州、重庆、长沙、西安、杭州、南京、无锡、银川、海口、三亚、大连、金华和温州等15个城市。

通观这些城市可以发现，它们大多经济发达、人口聚集、产业结构合理、居民收入较高，市场需求自然不低。情况比较特殊的是海口、三亚和银川，海口和三亚是由于近两年海南商品住房用地控制严格，导致新房供应不足、房价持续上涨；银川房价早年存在价格洼地，近年土地交易活跃、大房企入驻，导致房价上涨。

展望2022，中国楼市或将稳中求进。国家金融与发展实验室发表的文章认为，2022年房地产调控政策将出现微调，房地产市场最坏的阶段可能已经过去，但难以出现V型反转。毕竟在当下，“房住不炒”的指导思想不会改变。

参考资料：

[1] 国家统计局