楼市分化加剧 房企破浪前行

春尚楼市之大咖论市

南国早报记者杨双竹

进入2021年，各地楼市发生微妙变化：房企在三道红线限制下处于融资难的境地，行业集中度不断提升……3月25日，在上海虹桥·国家会展中心举行了“中国建博会房地产高峰论坛暨中国地产荣誉榜颁奖典礼”，与会嘉宾共同交流房地产行业的发展趋势，探讨新发展阶段应对难题之策。《南国早报》作为广西唯一受邀的与会媒体，从现场房地产专家们更具全局观和前瞻性的观点中，综合整理了部分“大咖金句”，从中或能预测南宁楼市的发展趋势。

市场

调控趋严，平稳与分化并存

论坛上，原住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌分析，房地产行业已呈现出三大分化：

首先是市场分化。城市之间的发展差距、人才的去留、人口的流向、产业的发展等等，都会导致房地产出现分化。其次是产品分化。市场的分化最终会导致产品的分化。随着人们生活水平的提高，从刚需到改需再到美需，还有投资、旅居等需求，不同的人群有不同的收入和需求、爱好，这也要求开发商生产不同的产品。最后还会导致企业分化。企业的融资能力出现分化，行业集中度进一步提升，房企通过分拆上市拓展融资渠道。

用以上分析对比南宁第一季度的楼市表现，不难看出，产品分化现象尤为明显。多家新盘负责人表示，产品力竞争越演越烈，部分楼盘的产品更是只为小众购房者而来。“我们认为，在刚需、改需之上，已经出现了‘美需’‘改奢’类需求，我们的新产品就是为这类客群而打造的。”三岸某新盘负责人直言，即将入市的产品一改常规住宅的设定，面对更高需求的改善客户，户型起步面积达209平方米。另一项目负责人苏春华告诉记者，目前南宁改善产品的明显趋势就是更注重产品价值展示、实景展示和体验，园林、阳台“加1化、趋大趋多化”，置换房子等于置换圈子和生活，甚至是一步到位的跳级。

中国房地产数据研究院执行会长、全国房地产商会联盟副主席陈晟也认为，房地产产品不应该是劣币驱逐良币，应要追求产品品质。产品标准化要求的产品库、风格、景观，要上升为生活体验与新技术新生活方式。

房企

三道红线压力下，出路在哪？

在三道红线压力之下，房企融资渠道收窄，对负债管理的要求更高。顾云昌认为，头部房企尤其关注产品、利润、风险这三点，加强数字化、绿色化发展，或是新出路。

陈晟则结合市场数据分析，2021年房地产市场增、存量并行，“十四五”规划中首次把“城市更新”写入了政府工作报告，值得引起大家的重视。走过了“旧改元年”的南宁楼市，已将城市更新提上发展日程，今年或有更多新项目进入大众视野。

产品

优质学区仍是稀缺资源

2021年房地产将会如何发展？全国房地产商会联盟副主席叶檀在论坛发言中表示，从2020年房地产市场来看，总体呈现出三大趋势：第一个趋势是城市群显现了优势，城市群的领头城市最安全。第二个趋势，房产从看地段转向看实体经济产业链和稀缺资源，例如“优质学区”。第三个趋势是城市分化加剧，房价分化加剧。这三大趋势在2021年很有可能会延续。

值得一提的是，各城市中优质教育资源对房价的带动作用依然明显，南宁楼市中的学区配套是有效的“销售利器”，如万科的梅沙幼儿园、中海哈罗学府等，均是业内公认的优教资源。

2021年，楼市的分化还将延续，在本次中国房地产高峰论坛上，业界大咖对行业大势的分析、对地产企业未来格局的预判，让人们对房地产行业的健康发展产生了新的期待。

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