小区公共收益别成一笔“糊涂账” 南宁一些小区物管从未公布公共收益账目,一些公布的也比较笼统,引来业主质疑

南国早报 2020-09-21 14:09 大字

停车费是小区公共收益的主要来源之一。

关注“小区公共收益都去哪了”·调查篇

编者按:小区有不少公共区域,比如入口处的道闸道杆、电梯间、地面停车场、广场空地等,均可以产生不菲的收益。物权法规定,小区公共收益归全体业主所有。但是,这些公共区域获得了多少收益?用到了哪里?对于这些问题,作为小区业主,很多人是一头雾水。如今在南宁,越来越多的业主意识到这笔账的重要性,希望公共收益能成为一笔“明白账”。

南国早报记者程浩楠王世杰文/图

连日来,记者走访了南宁一些小区,发现小区的公共收益项目确实不少。一些没公布公共收益的小区,业主要求公布;已经公布的,也备受质疑。小区物管对公共收益问题则各有说法。

1业主

物管公布的公共收益太笼统

近日,南宁市明秀小区物管公布了“明秀小区2019年收支一览表”,在主营业务收入中,除了物业费、电梯费之后,只有车辆停放费一项,这引起了业主的不解。9月13日,明秀小区业主在一份汇报材料中明确,他们质疑小区的公共收益,对物管出具的收支账目有疑问,要求物管给个说法。

明秀小区一名业主称,为了核实停车位的数量及收入,前一段时间,一些业主凌晨5时许起床,去数停在小区里的车辆,发现小区共停放了1347辆车。按办月票的车辆每月100元计算,每年交给物管的停放费就达161.64万元。最近,小区的一些绿化带又被硬化成了停车位,停车数量更多,外来车辆的停放费则是每月250元/辆。另外,小区公共收益还有广告费、铺面租金、摆摊设点费等,现在物管只列出车辆停放费一项。在小区不少业主看来,这份账目并不能让人信服。

南宁市瀚林山水源小区物管公布了小区2019年度公共收益,其中电梯广告收入为6.54万元、园区设点摆摊收入(售水机)为3500元、小区游泳池收入为3.9万元,共计10.79万元。公共收益用于小区精神文明建设(节日园区装饰)112.5元、门禁及单元维修15.3万元、电梯配件更换及维修7.95万元。

对于这一公示,有的业主并不认可。业主黄先生表示,今年7月份,小区物管想要使用公共维修基金,业主要求公布小区公共收益情况,结果物管就公布了这个。“小区业主从2013年底开始入住,这是物管第一次公布公共收益。我们对这份公示不满意,主要是它太笼统,没有收益明细。另外,一些收益没有列入进去,比如车库的停车费及广告费等。”

2追问

业主估算出的1300万元在哪

在南宁市莱茵湖畔小区,由于公共收益一直没见公开,有业主就在小区业主之家微信公众号上发帖,标题为《十年!属于全体业主的一千多万元小区公共收益去哪了?》帖子称,根据《物业管理条例》,小区公共收入部分,物业公司必须公示,“但是,莱茵湖畔小区业主入住近十年,物管从来没有公示过小区的公共收入情况”。

莱茵湖畔小区的业主估算了公共收益情况:小区里外的露天停车场,一个月的停车费保守估计有4万元,一年有50万元;小区内部幼儿园建筑面积约1500平米,按照30元/平方米的租金计算,一个月有4.5万元,一年54万元;小区游泳池及篮球场,一年的租金约10万元;其他收入,包括净水器、丰巢快递柜、商业活动、摆摊、西门旁边的物业用房等,估计年收入约30万元。

莱茵湖畔小区业主还表示,根据小区规划平面图,有120平方米的业主活动室在会所内,属于公共配套设施,归全体业主所有。按照30元/平方米计算,一年租金约5万元。但整个会所的权属待定。

由此,业主估计,小区公共部分的年收益约为150万元。扣除人工管理成本20万元,一年至少有130万元的净收入。10年来,小区的公共收益累计将近1300万元,这笔款项去了哪里?进了谁的口袋?物管从来没公布过。

3走访

小区内公共收益项目不少

9月14日上午,南国早报记者在明秀小区大门口看到,道闸上是一家百货公司的广告。业主韦先生说,道闸可以产生公共收益;平时及节假日,商家进到小区做活动要交费;小区道路两边以及一些空地处停放了车辆,车主要交费;小区内有不少铺面已经出租出去,这部分也有租金收入。

9月15日下午,记者又来到莱茵湖畔小区了解情况,部分业主带着记者查看了小区的会所、篮球场、游泳池、地面停车场,以及电梯广告、便民饮水机和快递柜等。这些业主认为,上述设施均为小区公共场所或设施,应为小区全体业主所有。经营或出租这些场所和设施的收入均为小区公共收益,小区物管应当向小区业主公开这些收益。

9月16日,到瀚林山水源小区,记者看到,公共区域有一台饮水机,旁边的公告栏里还有整形美容机构的大幅广告,居民楼电梯的三面也有广告。对于公告栏的广告收入为何没列入公共收益的问题,一名物管人员表示,她会把情况汇报给物管负责人。

4回应

不同小区物管各有说法

9月18日,明秀小区物管负责人告诉记者,该小区属老旧小区,无公共维修基金,日常维修费用较多,而物业服务费标准较低,物管长期处于不盈利甚至亏损状态。明秀小区的公共收益主要是停车费,而业主所说的铺面收入并不属于公共收益,出租收益与物管无关。门口的道闸是由相关公司出资安装并负责维护,收益属于相关公司,所以也不属于公共收益。

莱茵湖畔小区物管负责人陈经理说,小区公共收益部分包括电梯广告、外来摆摊设点、便民饮水机和快递柜等。属于小区公共收益的车位只有地面上的停车位。小区公共收益的收入,已统一存入一个单独财务账号,由物业公司代管。小区会所的产权属于开发商,不属于业主共有。小区人防车位由开发商建设,停车费不属于小区公共收益。小区内的篮球场和游泳池是否属于业主共有,目前正在核实资料。出租小区篮球场和游泳池的收入有多少,去了哪里,这些数据还要向财务人员核实。

瀚林山水源小区物管负责人陈先生表示,公共收益按年度进行公示,主要的收入来源已经包含其中。公告栏里的广告牌,2019年可能没有产生收益。车位产权属于开发商,没有占用小区公共场地,按照“谁建设谁受益”的原则,车位及其广告收益不属于公共收益。账目公示之后,有业主有不同看法,在社区、住建部门介入协调的情况下,物管和业主代表进行了沟通,物管已经向业主代表作了解释。如果有业主不认可,可以通过其他途径反映。另外,几方协商时还确定,专门开设一个账户,用于记录公共收益的收入和支出,这样能更好地消除业主的疑虑。

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