长租公寓发展快 监管还须跟得上 南宁市将在完善住房租赁管理政策法规体系、建立租金价格指导机制、加强资金监管等方面发力
近几年，南宁市在培育和发展住房租赁市场。图为位于南宁高新区，由原富士康老厂房改造而成的一个长租公寓项目。南国早报记者 吕海锋摄
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南国早报记者吕海锋实习生冯兰茜
近几年，国内住房租赁市场政策红利不断，长租公寓在资本的裹挟下快速发展。然而，长租公寓作为新兴行业，在配套法律法规缺失的情况下，成长中难免走弯路。针对暴露出来的问题，消费者该如何有效规避风险？南宁作为中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，在3年示范期内，又会交出一份怎样的答卷？
问题：行业未成熟监管存空白
近年来，一些不规范的长租公寓托管企业，为快速扩大市场规模，采用房租“高进低出”“长收短付”的经营模式。然而，这种模式容易出现资金链断裂，会给房东和租客带来经济损失。一些不法企业和个人还利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路。
“虽然政府不断在规范市场，但是长租公寓市场还未成熟，需要时间和政策去引导。”在业内人士看来，监管空白在一定程度上助长了上述事件在各地相继发生。
南宁市住房和城乡建设局一名工作人员指出，从行业角度来看，“高进低出”“长收短付”的经营模式存在风险，因为它无法通过赚取差价来盈利，很有可能发生的就是后面跑路，“但是，从目前监管情况来说，这类模式没有真正违反到哪条法律法规，属于市场行为。不仅在南宁，全国在这方面都有点束手无策，大多等到‘爆雷’之后才介入”。
据了解，南宁市住建局在监管过程中，如果发现住房租赁企业可能采用“高进低出”“长收短付”的经营模式开展业务，一般会找这些企业进行约谈,作一些警示提醒。
提醒：房东和租客都要“知多点”
南宁住建局针对类似问题指出，房东托管出租住房时，切忌盲目追求高额租金，应及时了解周边房屋租赁市场价格，警惕租赁企业“高进低出”带来的租房风险。
另外，承租人与租赁企业或二房东签订租赁合同时，尽量选择短期支付房租（如按月或季度支付），注意避免一次性支付较大额度的房租。最后，建议租客使用2019版南宁市房屋租赁合同示范文本。
无独有偶，近日，南宁市房地产中介行业管理协会（简称南宁房产中介协会）在其官网上，也针对租房中“高进低出”“长收短付”等陷阱进行风险提示。
据了解，2019年11月，南宁房产中介协会成立“房屋租赁专业委员会”，目前已有数十家房屋租赁企业入会。“将通过制订行业经营规范，对入会企业实行行业自律，开设投诉平台，公示不诚信从业人员及企业。”
上述“房屋租赁专业委员会”副主任王伟林建议，房东和租客在签订合同前，应查看租赁企业的营业执照和相关资质，多了解相关企业的市场口碑再作决定，“建议选择正规可靠，且已在南宁市住建局备案的住房租赁企业提供服务”。
借鉴：风险防控金可约束企业
在长租公寓“爆雷”案例中，资金安全是消费者最关心的问题。实际案例表明，随着长租公寓的快速发展，配套的资金监管措施不够完善。
2019年12月25日，住房和城乡建设部、国家发展改革委等6部门发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（下称《意见》）。针对近几年相继出现的长租公寓“爆雷”事件，《意见》强调要防范住房租赁金融风险，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。
《意见》下发后，全国多地开始探索建立住房租赁租金托管制度。作为长租公寓“爆雷”重灾区之一的杭州，在这方面工作上走在前列。
今年8月17日，杭州发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》明确，住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金均缴入专用存款账户管理。另外，“托管式”住房租赁企业需在9月30日前，根据要求完成风险防控金缴纳，存量委托房源应缴交风险防控金30%。
“风险防控金的缴纳，可以为房东和租客提供一定保障。企业一旦‘爆雷’跑路，房东和租客可从中获得补偿，减少损失。”业内人士指出，这一监管措施的出台，无疑直接抬高了企业进入市场的成本门槛，行业或面临大洗牌，“对于资金紧张的企业，无疑是釜底抽薪”。
不过，纵观全国，目前能够开展租赁资金监管的城市并不多。“南宁信息化普及率还不是很高，特别在租赁备案方面。开展租赁资金监管的时机还不成熟。”南宁住建局工作人员称。
展望：
入选试点城市
加强行业监管
今年7月，南宁市成功入围第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市。在试点的3年内，南宁将获得共计24亿元的中央财政奖补资金。
这对于南宁住房租赁市场来说，无疑是一个利好消息。长租公寓，作为租赁市场的重要组成部分，也将从中受益。
24亿会怎么花，花在哪些地方？据了解，在申报过程中，自治区财政厅对中央财政补助资金三年使用规划、资金支持项目等，提出清晰明确的使用计划。其中，通过财政奖补方式，三年累计筹措0.09亿元，支持南宁市构建完善住房租赁管理政策法规体系、完善住房租赁相关标准和技术指引、建立住房租赁租金价格指导机制和完善住房租赁消费支持政策。
南宁住建局工作人员介绍，对于消费者目前最为关心的资金监管、退出机制等问题，将根据南宁的实际情况进行推进。
“通过三年试点示范期的实施，使南宁市住房租赁管理逐步纳入法制轨道。”该工作人员指出，南宁目前在监管系统里备案的租赁企业并不多，还有很多游离在监管之外，“正计划修订南宁市房屋租赁管理办法，完善相关监管措施”。
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