房主“一房两卖”，房屋被查封难过户，购买市场运作房风险大…… 二手房 套路深
近年来，随着楼盘增多，二手房交易红火，也产生不少纠纷，市民应提防一些套路。 南国早报记者 王斯摄
买二手房谨防“掉坑”之调查篇
南国早报记者王斯通讯员罗棋升吴昊
请了房产中介把关，结果还是遭遇“一房两卖”；以为“淘”到便宜房，不想却遇到“炒房客”，房子买不了，房款也拿不回……连日来，记者调查发现，不少人因买二手房买来一堆烦恼。
案例1
房主“一房两卖”买房人讨说法
80后的女子小黄，花27万元首付款购买二手房，结果却遇到不小的麻烦。
2017年11月，小黄看中位于南宁市良庆区的一套房产。当年11月27日，她与房主谢某、某房产中介公司签订了一份房屋买卖合同，约定她以52万元的总价购买谢某的房产。
签订合同后，小黄按照约定，支付了定金及首付款共计27万元。可是，她在办理过户手续时发现，谢某竟然已将房子卖给了廖某。小黄查询发现，谢某与廖某签订合同的日期为当年11月11日，早了她半个月。
小黄起诉到良庆区法院，要求谢某继续履行合同。
法院认为，小黄与谢某签订的房屋买卖合同属于有效合同，但该房产已被谢某出售，双方的合同已无继续履行的基础。而谢某将该房产卖给廖某后，又卖给小黄，明显已经恶意违约。去年9月，法院一审判决，确认双方的房屋买卖合同有效，谢某赔偿小黄定金10万元。
眼看合同无法履行，今年2月，小黄将谢某再次起诉至法院，要求解除合同。10月初，法院一审判决，解除双方的合同，谢某要返还27万元购房款给小黄。
案例2
付了首付款房屋被查封
80后的小刘购买二手房时也遇到问题，至今无法拿回购房款。
2018年8月，黄某夫妇刚取得南宁市良庆区平乐大道某小区一套商品房的不动产证，便在房产中介挂牌出售。小刘看中了这套房子。
当年9月，双方签订房屋买卖合同。合同约定，小刘以150万元的总价，购买这套91.7平方米的房屋。在接下来一个多月里，小刘向黄某夫妇支付了60万元的首付款。
今年4月，小刘办理过户手续时发现，因黄某夫妇涉及其他债务，该房屋已被良庆区法院查封，无法过户。
于是，双方协商返还房款，但黄某夫妇无力归还。无奈之下，小刘起诉至良庆区法院，要求解除合同。
法院认为，因合同无法履行，黄某夫妇已构成违约，法院支持小刘的诉请。法院一审判决，黄某夫妇返还小刘的购房款60万元，支付和定金同等数额的10万元违约金，并赔偿小刘的房屋评估费5250元。
案例3
遇到“炒房客”
交易难进行
与上面两名买房人不同，林某购买的二手房竟然不属于“房主”。
两年前，邝某以151.9万余元的价格，认购了南宁市良庆区凤凰路某小区一套140.99平方米的房产。为此，邝某支付了6万余元的首期购房款等。
去年4月，邝某准备出售该套房屋。林某刚好看中，她认为该房的房价低于市场价，自己“淘”到了便宜房。当年4月，林某与邝某、房产中介公司签订房地产买卖合同及居间合约，并约定，由邝某协助林某办理房屋更名，或到房产部门备案至林某名下。合同签订后，邝某收到林某支付的购房定金及购房首付款共计28万元。
可是，林某办理该房更名手续时，该楼盘开发商却不配合。开发商称，邝某未与该公司签订商品房预售合同，也没有办理商品房备案登记，房屋已被开发商收回。
今年1月，林某起诉到良庆区法院，要求解除合同。
法院认为，邝某与开发商签订认购书后，未能更名至林某名下，已构成违约。法院一审判决，解除双方的房屋买卖合同，邝某向林某返还购房款28万元，并支付相应利息。
案例4
买了指标房房主想毁约
记者在采访中发现，在二手房交易纠纷中，还有一类是以购买指标的方式，以他人名义购买单位政策性房屋，比如市场运作房。由于购买此类房屋的周期较长，假如一方反悔，可能会涉及合同效力问题，风险很大。南宁市兴宁区法院就审理了这样一起纠纷。
2006年，陈某的单位建设市场运作房，陈某获得一个指标，但他不太想购买。他与吴某签订一份协议书，约定将该房转让给吴某，吴某支付两万元的转让费，并支付首期房款。双方还以陈某的名义办理了银行贷款，由吴某进行还款，还款期限到2018年底。双方还在合同中约定，如果吴某故意拖欠银行贷款，陈某有权取消协议，已付房款不得取回。
2018年底，就在贷款准备还清，该房准备办理不动产证时，陈某将吴某起诉到兴宁区法院，要求解除合同。理由是，2007年至今，吴某有20多次逾期还款记录，已经违约。
而吴某说，是陈某故意不告诉她还款的具体时间，她逾期天数多为一两天，她一直在当月足额偿还银行贷款。
法院认为，因市场运作房是参照商品房的规定办理房屋权属证书，吴某已提供《关于办理市场运作房房屋不动产权证的通知》，足以证明涉案房产已经具备办理房屋不动产权证的条件，即与商品房性质无异，且目前法律、行政法规亦无禁止市场运作房买卖的规定。因此，双方签订的协议书合法有效，双方应依约履行。
至于吴某是否违约，法院认为，吴某虽有逾期还款的记录，但逾期天数多为一两天。另外，该案的银行贷款是以陈某名义办理的，陈某应该知道确切的还款日期，但陈某并无证据证明已将确切的还款日期告知吴某。
法院还认为，若仅因吴某在长达10多年的还款中存在轻微逾期行为即解除合同，且不退还任何房款，而陈某却因此获利巨大，明显有违公平原则和诚实信用原则。由此，法院未支持陈某的诉讼请求，该判决已生效。
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