南宁市首个老旧小区改造项目开工 首批将启动4个试点项目，针对老小区老毛病逐项对症下药
南宁市皮鞋厂第二生活区是建于上世纪80年代的老旧小区，建筑老化问题多，居住环境差
改造前
小区住宅年久失修，外墙时有脱落
改造后
南宁市皮鞋厂第二生活区改造项目效果图 本报记者 韩沛 摄
随着城市发展的升级与更迭，在新城建设一路高歌猛进的同时，见证时代发展与进步历程的一批住宅小区也渐渐“老化”。据初步统计，南宁市建于2000年以前的老旧小区共1370个，这些小区居民的生活环境急需优化提升。
昨日上午，南宁市老旧小区改造试点项目暨南宁市皮鞋厂第二生活区老旧小区改造项目举行开工仪式。此外，南宁市内河管理处宿舍、永和南小区、东葛路市财政局宿舍3个试点小区也将于近期接受“对症下药”的改造“治疗”。老旧小区是城市存量资源的一部分，随着老旧小区改造试点工作开展，南宁市城市更新的大“卷轴”将加速延展。
为何改造？ 老旧小区问题多居住环境差
走进位于江南区五一东路的南宁市皮鞋厂第二生活区，只见楼宇外墙斑驳脱落，数十根黑色的电线杂乱地团成一捆，从单元楼出入口上方、住宅窗户前拉过，楼道内木质结构的楼梯扶手有部分已经腐朽，墙面显露出曾经渗水的痕迹。
据了解，该小区是单位房改房，共有砖混结构居民楼5栋11个单元121户，楼栋层高5~8层，陆续建成于上世纪80—90年代之间，总建筑面积约8610平方米。
南宁市皮鞋厂已于2010年8月13日破产改制，小区目前无物业管理、无居民自治组织，只有留守人员1名，主要负责小区内水电、卫生费代收代缴及水电维修等工作。小区配套设施老旧、不完善，建筑体老化严重，墙灰脱落、屋面漏水等问题频发，维修难度大、费用高，仅靠居民的力量难以维修。
“单元楼没有安装防盗门，安全没有保障。小区内也没有公共活动设施，我们居民日常休闲活动都不方便。”1栋的住户陈本英告诉记者，她从上个世纪90年代开始在这个小区居住，20多年过去了，小区已经“上了年纪”，各种问题凸显。
最让居民们闹心的，就是排水管网问题。由于小区排水系统已经老化，且存在设计缺陷，很多雨水管道破损，污水管道堵塞，导致小区常常臭气熏天。“一下雨小区路面就积水，污水井的污水还会溢出来，给生活带来许多不便。”住户谭大姐抱怨说。
线路老化杂乱，也让居民担心不已。住户王大爷说，小区没有设置电单车充电桩，住户私拉电线充电现象较严重，加上消防设施不足，存在火灾等安全隐患。此外，居民反映较多的问题还有小区绿化无人管理，杂乱无序；配建的杂物房破旧，占用大量公共用地影响小区景观；环卫设施老旧等。
怎么改造？ 分9个类别对症下药“微改造”
让居民们欣喜的是，南宁市皮鞋厂第二生活区将通过改造重焕新颜。目前，该项目已完成施工前期准备工作，这也是南宁市首个开工的老旧小区改造试点项目。
那么，小区具体将如何改造？记者从《南宁市皮鞋厂第二生活区改造提升项目表》上看到，改造项目细分为居民楼栋、市政设施、小区道路、雨污管网、公共设施、大门围墙、环境绿化、公共空间、服务设施和长效管理机制共9项。针对各项存在的问题，逐一“对症下药”进行改造提升。
改造措施包括实施小区供电一户一表改造；翻新外立面、粉刷楼道、扶手修补、防水翻修；安装单元防盗门，强化小区安全防范；翻修路面，铺设透水砖及硬化；雨污分流；统一划分电单车充电区域及增设充电桩；重新进行小区绿化种植，专人管理；居民协商确定物业管理模式，建立小区房屋专项维修资金保障机制等。
其实，老旧小区改造并不是“拆旧建新”，而是采用“微改造”这种“绣花功夫”，改善和提升居民居住条件。
南宁市保障住房建设管理服务中心党委书记韦戈介绍，南宁市老旧小区改造主要通过翻修、维修等多种方式，加强小区维修改造和环境综合整治，着重解决影响居民生活的用水、用电、用气、交通出行、小区环境及安全隐患等问题。改造内容划分为民生板块和提升板块，共包含9个类别。
其中，民生板块包括楼栋设施、建筑修缮、服务设施、小区道路、市政设施、公共环境等6个改造类别，提升板块主要包括房屋建筑提升、小区公共空间提升、公共设施提升等3个改造类别。
另外，针对无物业管理小区，在明确小区改造方案的同时，根据小区业主意愿确定采取专业物业服务企业、物业服务其他管理人或业主自我管理的管理模式，建立老旧小区长效管理机制。
如何管理？ “老友议事会”创新改造模式
据南宁市住房与城乡建设局初步统计，全市2000年以前建成的老旧小区共1370个，约有22万户，涉及楼栋6573栋。其中，上世纪50年代建成小区9个、60年代28个、70年代98个、80年代340个、90年代895个。这些老旧小区主要分布在中心城区，体量大且普遍进入折旧期，小区问题日益突出，大部分无物业管理、无自主管理。
南宁从今年4月启动老旧小区改造试点项目工作，坚持贯彻“业主主体、社区主导、政府引领、多方支持、共同缔造”的改造原则，积极探索老旧小区改造工作的“南宁模式”。
针对老旧小区普遍无业委会、无自治组织，既是社会基层治理的“软肋”，也不利于改造后小区长效管理的问题，南宁市根据“共同缔造”的原则，在推动成立业主委员会的同时，集合住建、民政、街道办、社区等多部门力量，结合本土老友文化特色，筹建老旧小区居民自治组织——“老友议事会”。
老旧小区改造坚持以民为主，“改不改、改什么、怎么改”由业主说了算。因此，改造工作能否开展、能否取得良好效果，发动小区业主协商达成共识，积极参与老旧小区改造是关键。作为业委会的过渡性居民自治组织，“老友议事会”将搭建起政府部门和小区业主之间的沟通“桥梁”，代表小区业主统一归集整理改造意见和建议，监督改造的进度和效果，及时沟通化解问题，并负责实施改造后小区的长效管理。
据悉，在江南区、青秀区、西乡塘区政府及相关单位紧密配合、全力推进下，南宁市第一批老旧小区试点项目——南宁市皮鞋厂第二生活区、南宁市内河管理处宿舍、永和南小区、东葛路市财政局宿舍4个试点小区均已完成了成立老友议事会、居民改造意愿调查、居民改造方案和个人出资的签字确认等前期工作。南宁市皮鞋厂第二生活区、南宁市内河管理处宿舍等两个小区更是100%完成了居民个人改造出资和后续维修资金的归集。
南宁市老旧小区改造实施方案分为试点实施、全面铺开及总结验收三个阶段。力争至2023年底，完成全市老旧小区改造5年计划目标，形成“老旧小区改造南宁模式”，确立改造工作长效管理机制。
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●改造小区选取满足三个条件
按计划，南宁将在今年启动包括南宁市皮鞋厂第二生活区在内共18个老旧小区改造试点项目。哪些小区能列入改造范围呢？
据南宁市住建局相关负责人介绍，改造小区选取时，优先考虑建造年代相对久远且住宅老旧破损严重、居住环境差、“水电气路”等生活配套设施缺失、管理机制不健全、群众反映强烈、社区组织工作能力强、居民改造意愿高的老旧小区。
改造小区选取对象应同时满足三个条件：南宁市区范围内；2000年以前建成；未纳入旧城改造范围。
●老旧小区改造程序
改造程序根据前期改造普查、宣传动员、组织培训、研究制定改造配套政策后，对老旧小区进行全面摸底及项目确定→各城区政府按照“先自治后改造”的原则，组织无业委会的小区业主成立“老友议事会”，由“老友议事会”做好改造小区的宣传工作
针对确定改造的项目，开展入户摸底收集改造内容→委托有资质的设计单位编制改造项目实施方案，确定实施方案后将改造方案在小区内公示15天，征求小区业主意见
由城区政府组织业主表决改造方案，经“双三分之二”业主同意（即同意的业主拥有的住宅面积达到总面积的三分之二，以及同意的业主人数达到总人数的三分之二）后，由小区业主委员会或“老友议事会”组织签字确认，并向城区提出改造申请
城区政府最终确定方案在小区宣传栏及城区政府官方网站上公示。
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