广西南宁：房企名下商品房转租赁的 十年后可按新房卖

根据广西壮族自治区首府南宁市住房和城乡建设局官方微信9月3日消息，南宁市9月2日印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》，围绕搭建平台、培育主体和重点解决有效供给不足、租赁关系不稳定等问题，全面推进住房租赁试点工作。到2020年年底，基本形成以国有资本为引领，社会资本积极参与、服务管理规范、租赁关系稳定的住房租赁市场，基本建成以互联网信息体系为基础的住房租赁服务监管平台，基本实现房源清晰、调控灵活、服务便捷、监管及时的住房租赁全程信息化服务目标，基本达到住房租赁管理和服务重心下移，实行住房租赁网格化管理的目标。

《方案》实施分为三个阶段，2019年6月-2019年9月为试点启动阶段，2019年10月-2020年9月为试点实施阶段，2020年10月-2020年12月为试点总结发展阶段。

工作的主要任务包括：加大公共租赁住房建设力度，增加租赁住房用地有效供应，允许商业用房按规定改建为租赁住房，鼓励和规范个人出租闲置房源，探索“城中村”改造产业用地建设租赁住房，搭建住房租赁服务监管平台等，同时，规范住房租赁市场秩序，并给予相关政策支持。

允许将闲置的宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房

具体来看，南宁将加大公共租赁住房建设力度，在新建商品住房项目中配建一定比例的公共租赁住房，将配建比例、套型面积、设施条件、交付时间和产权移交方式作为土地出让条件，纳入出让合同中，保证在新建商品住房项目用地配建公共租赁住房比例不低于总建筑面积的10％。支持在棚改、拆迁安置房小区中配建公共租赁住房。

在符合城乡规划，且满足周边市政基础设施及公共配套服务的前提下，按调整规划条件的相关程序完善手续后，允许将闲置的宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途完成相关规定程序后调整为居住用地，但经改建的租赁住房不得分割产权出售。房屋改建不得擅自改变房屋承重结构和主体结构，改建后单套套内建筑面积不得少于22平方米。

房企将可售商品住房转为租赁住房的，连续出租超过10年且终止租赁的，可按新房出售

鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业，形成住房租赁企业、中介机构、物业服务企业等多元化的市场参与主体，提供专业、规范的住房租赁服务。引导房地产开发企业从单一的开发销售向租售并举模式转变，支持房地产开发企业将持有的存量房源投放到租赁市场。房地产开发企业将可售商品住房转为租赁住房的，可暂不办理不动产登记手续；连续出租超过10年且终止租赁的，出售时可按照新建商品房办理销售和不动产登记手续，并按出售时税收政策缴纳相关税费。

支持有条件的居民出租房屋，个人出租住房应依法主动进行租赁登记备案。鼓励个人委托中介机构出租住房，也可与住房租赁企业合作，采取统一运营的形式对外出租。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，人均租住使用面积不得低于5平方米，每个房间居住人数不超过2人（承租人与同住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外）。厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等非居住用的空间不得出租供人员居住。住房改造必须按照住宅设计规范开展。

在符合城市规划的情况下，探索村集体经济组织通过自建、合作开发、作价入股等方式，利用闲置的城中村改造产业用地建设租赁住房，并由其自主经营管理或委托住房租赁企业出租经营。支持“城中村”的村民或村集体将依法建设并符合租赁房屋基本要求的住房进行租赁经营，鼓励出租人改善出租住房的条件，提高出租住房品质。城区、开发区组织有关部门定期联合对出租住房进行建筑、消防、水电等安全检查，查处违法违规行为，保障房屋使用安全。

对“租金贷”严肃查处挪用占用租赁押金等行为

在规范住房租赁市场秩序方面，《方案》要求住房租赁企业营业执照经营范围应当包括“房屋租赁”“房屋租赁服务”等，自取得营业执照之日起30日内，将企业和从业人员的基本信息报送注册所在地的住建主管部门备案；信息发生变更的，应当自发生之日起5日内办理相应变更备案。住建主管部门应当及时将住房租赁企业备案信息向社会公开。

南宁还将指导住房租赁企业规范开展“租金贷”业务，严肃查处挪用占用租赁押金等行为，保证资金链条安全，稳定租赁关系。

《方案》要求，指导住房租赁企业成立住房租赁行业协会或专业委员会，引导社会力量参与房屋租赁日常管理。开展南宁市房地产行业专项治理检查活动，定期或不定期抽查房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业，整治市场乱象，维护社会稳定秩序。

此外，南宁将同步建立南宁市培育发展住房租赁市场工作联席会议制度，由南宁市政府分管副秘书长作为召集人，成员由市住建局、发展改革委、教育局、公安局、民政局、财政局、人社局、国资委、自然资源局、卫健委、市场监管局、城管综合执法局、大数据发展局、税务局、司法局、医保局、打传办、金融办、南宁公积金管理中心、人民银行南宁中心支行、南宁供电局、南宁城投集团、南宁威宁集团和各城区人民政府、各开发区管委会等单位有关分管领导组成，研究解决培育发展住房租赁市场的重大事项，统筹推进市场培育发展工作。

打击传销组织，专项治理出租房屋

南宁市住房租赁服务监管平台自2018年9月上线以来，已运行一年，租赁双方在材料齐全的情况下，即可通过互联网办理租赁备案证明，基本实现了群众“零跑路”。

近期，南宁市住建局通过与市打传办共享涉传信息数据，在该平台上实现了自动甄别涉传人员信息的新功能，联合打击传销违法犯罪活动。即在办理房屋租赁备案业务时，租赁双方上传双方身份证明、房屋权属证明及租赁合同等材料后，系统即可比对涉传信息数据智能审核，当识别到承租方涉嫌涉传人员的，系统将自动终止房屋租赁备案业务申请，并及时向出租方、市打传办反馈预警信息。

近几年，南宁市大力打击传销组织、涉传人员，开展出租房屋专项治理是措施之一。根据《禁止传销条例》有关规定，为传销行为提供经营场所、培训场所、货源、保管、仓储等条件的，将没收违法所得，处以5万元以上50万元以下的罚款。因此，一经查实将房屋出租给传销人员，不管出租方是否知情，都将面临处罚。出租方可通过办理房屋租赁备案核查承租方是否涉嫌传销，降低租赁风险，把好出租房屋第一关。

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